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El precio de la vivienda usada en España ha registrado bajadas generalizadas durante el tercer trimestre del año. A pesar de que el precio ha caído en todas las comunidades autónomas españolas, el porcentaje de municipios analizados que bajan de precio es inferior al del pasado trimestre (76,1% en la actualidad frente al 82% del segundo trimestre). No obstante, los datos que arroja el informe no nos permiten hablar todavía de recuperación.
Todas las viviendas analizadas para este informe son de segunda mano y proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios; se encuentran o se encontraron ofertadas en nuestra base de datos durante el período comprendido entre el 24 de junio y el 24 de septiembre de 2009; y han pasado el control de calidad en cuanto a la información publicada en idealista, en concreto: precio, tamaño, distribución y no duplicidad, es decir, no hay anuncios repetidos de la misma vivienda y por lo tanto ninguna vivienda ha sido contabilizada más de una vez para su análisis en este informe.
El informe está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos; es decir, todos los precios que se analizan corresponden a las últimas actualizaciones realizadas por los vendedores a los precios de las viviendas que tienen anunciadas en idealista y que por lo tanto representan los datos más frescos y actuales del mercado se han excluido las viviendas unifamiliares de este informe porque su presencia desvirtuaba el precio medio en algunas zonas se han descartado aquellos inmuebles cuyos precios de oferta estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas, ya que su inclusión en la muestra de análisis hubiera provocado fuertes distorsiones en los resultados finales.
En esta época de negociaciones generalizadas, los precios medios de este informe no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierre entre comprador y vendedor (que puede ser más bajo de lo que al vendedor le gustaría y del precio que inicialmente puso a su vivienda)
BARCELONA
Barcelona acumula ya dos años y medio de bajadas. Tras la caída del 1,3% durante el tercer trimestre el precio medio de la vivienda usada en la ciudad condal se establece en 4.098 euros/m2, al nivel del registrado en el primer trimestre de 2005 (4.092 euros/m2). La bajada desde que alcanzara su máximo en el primer trimestre de 2007 (4.888 euros/m2) es del 16,2% sólo dos distritos de la capital catalana han visto crecer sus precios: Eixample (0,3%) y Sants Montjuïc (0,2%). El resto de los distritos han visto recortados sus precios durante el tercer trimestre, con descensos que van desde el 3,3% que ha bajado les Corts hasta el 0,0% de Sant Andreu.
Si nos fijamos en el resultado interanual, las bajadas más pronunciadas son las marcadas por Horta Guinardó (-12,3%) y Nou Barris (-11,2%) los precios más altos en la ciudad condal los encontramos en el distrito de Sarrià-Sant Gervasi, el único que supera los cinco mil euros por cada metro cuadrado (5.277 euros/m2). Por detrás se sitúan les Corts (4.793 euros/m2) y Eixample (4.428 euros/m2).
Los distritos más económicos son Nou Barris (3.028 euros/m2) y Sant Andreu (3.391 euros/m2) ya encontramos tres distritos en la capital con un precio inferior al registrado a finales de 2004. Se trata de los distritos de Gràcia, que ahora marca 3.995 euros/m2 y cerró 2004 en 4.001 euros/m2, Nou Barris (3.028 euros/m2) que entonces registraba 3.042 euros/m2 y Sant Martí (3.803 euros/m2), que acabó 2004 con un precio de 3.825 euros/m2.
En la mayoría de los distritos de la capital los precios se equiparan con los que registraron en el primer trimestre de 2005 teniendo en cuenta los precios máximos registrados en la capital catalana, 4 distritos han sufrido bajadas por encima del veinte por ciento. la más pronunciada la registra Sant Andreu ( 23,1%), seguido de Nou Barris (-22,1%), Horta Guinardó (-21,1%) y Sants Montjuïc (-20,3%). Todos ellos alcanzaron su techo entre el tercer y el cuarto trimestre de 2006 en su conjunto, la provincia de Barcelona ha visto caer sus precios en los últimos tres meses en un 2,2%, hasta los 3.144 euros/m2; un decremento ligeramente inferior al que ha experimentado Cataluña (-2,4%, 2.902 euros/m2)
7 de los 42 municipios analizados en la provincia han subido de precio: Sant Pere de Ribes (3,9%), Pineda de Mar (2,1%), Martorell (1,5%), Gavá (0,4%), Barberà del Vallès (0,3%), Granollers (0,3%) y Malgrat del mar (0,3%). en todos los demás el precio bajó Igualada es el municipio en el que más cayeron los precios, un 5,5%, seguido por Sant Andreu de Llavaneres (-5%) y Olesa de Montserrat (-4,5%)
MADRID
En Madrid el precio de la vivienda usada cae un 1,2% durante el tercer trimestre del año y se sitúa en 3.905 euros/m2, menos de lo que se pedía hace ahora cuatro años (3.981 euros/m2), en el tercer trimestre de 2005.
Si tomamos como referencia su máximo histórico, alcanzado en la capital el segundo trimestre de 2007 (4.315 euros/m2), la caída acumulada es del 10,5% a pesar de que la bajada ha duplicado la que se experimentó en el segundo trimestre (-0,6%), los datos por distritos marcan un cambio con respecto a periodos anteriores.
Siete distritos consiguen incrementar ligeramente el precio de sus inmuebles de segunda mano frente a la única subida experimentada al finalizar la primera mitad del año Barajas, con un incremento del 1,6%, encabeza las subidas en los distritos madrileños. Por detrás se sitúa Chamberí (1,2%), Ciudad lineal (0,9%), Chamartín (0,6%), Retiro (0,6%), Carabanchel (0,1%) y Centro (0,0%), que consigue elevar un euro el precio de su metro cuadrado.
El resto de los distritos de la capital bajan de precio. Puente de Vallecas y Salamanca recogen las caídas más importantes (-2,1% en ambos casos) Salamanca (5.259 euros/m2), Chamartín (5.122 euros/m2) y Chamberí (5.066 euros/m2) son de nuevo los distritos más exclusivos, con un precio superior a los cinco mil euros por cada metro cuadrado. En el lado opuesto se encuentra en Villaverde (2.448 euros/m2), con el precio de la vivienda más económico de la capital. Le siguen Puente de Vallecas (2.556 euros/m2) y Usera (2.641 euros/m2) los distritos del sur de Madrid, los que más están sufriendo la bajada del precio de la vivienda.
Seis distritos acumulan caídas superiores al 20% desde que alcanzaran sus precios máximos. Se trata de Puente de Vallecas (-24,8%), Vicálvaro (-23,5%), Latina (-21,4%), Usera (-21,2%), Villaverde (-21,2%) y Moratalaz (-20,9%). todos ellos alcanzaron su techo entre el segundo trimestre de 2006 y el primero de 2007 por el contrario, los distritos que mejor han aguantado los envites de la crisis del sector han sido los de Hortaleza (-5,3%) y Chamartín (-5,8%), que alcanzaron sus máximos en el primer y tercer trimestre de 2008 respectivamente.
La comunidad de Madrid acentúa su caída en el tercer trimestre con una bajada del 1,8%, que sitúa el precio del metro cuadrado en 3.331 euros. Si en el pasado trimestre fueron 5 los municipios analizados por idealista que mantenían sus precios en positivo, en esta ocasión lo hacen 8: Ciempozuelos (2,1%), La Moraleja (1,5%), Humanes de Madrid (1,4%) Sevilla la nueva (1,1%), Rivas-Vaciamadrid (0,5%), Navalcarnero (0,3%), Guadarrama (0,2%) y Pozuelo de Alarcón (0,1%). El precio máximo por un metro cuadrado se sigue pagando en el área de La Moraleja (5.332 euros/m2) y el más económico en San Martín de la Vega (1.764 euros/m2)
VALENCIA
El precio medio de la vivienda usada en valencia capital encadena su noveno trimestre de consecutivo de caídas, experimentando un decremento del 1,8% que sitúa el precio del metro cuadrado en 2.454 euros. La caída acumulada desde el precio máximo, alcanzado en valencia durante el segundo trimestre de 2007 (2.861 euros/m2), es del 14,2%.
En la capital del Turia se paga ahora un 14,2% menos por el metro cuadrado de vivienda usada que cuando alcanzó su máximo histórico en el segundo trimestre de 2007 (2.861 euros/m2). Se trata del registro más bajo desde que idealista comenzara a analizar su mercado en el cuarto trimestre de 2005 durante el tercer trimestre del año todos los distritos de la capital valenciana han visto caer el precio de sus viviendas de segunda mano. La bajada más pronunciada la experimenta Benimaclet (-3,9%), seguido de Camins al Grau (-3,8%) y Rascanya (-3,7%).
En Valencia, los precios más altos los encontramos en l’Eixample (3.446 euros/m2) y Ciutat Vella (3.417 euros/m2). En la parte baja de la tabla nos encontramos con l’Olivereta (1.737 euros/m2), Rascanya (1.840 euros/m2) y Jesús (1.887 euros/m2), los distritos más económicos de la capital la caída interanual más alta la registra Benicalap (-15,2%) seguido por la Saïda (-15,1%) y l’Olivereta (-13,7%). Pero si comparamos los precios actuales con los máximos históricos marcados en valencia en la primera mitad de 2007, cinco distritos sufren caídas por encima del 20%. Benicalap (-24,4%), l’Olivereta (-23,7%), Camins al Grau (-21,3%), la Saïda (-21,1%) y Rascanya (-20,2%) son los que más están padeciendo el desplome de la burbuja los precios de la vivienda usada experimentan también bajadas en la provincia valenciana. La variación en el tercer trimestre del año ha sido del -2,3%, igual a la registrada por los precios de la comunidad valenciana.
( gráficos en el docuemtno adjunto)
Autor: Idealista
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