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Todas las viviendas analizadas para este estudio son de segunda mano y proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios; se encuentran o se encontraron ofertadas en la base de datos de idealista durante el período comprendido entre el 31 de diciembre de 2005 y el 31 de marzo de 2006; y han pasado el control de calidad en cuanto a la información publicada en idealista, en concreto: precio, metros cuadrados construidos y no duplicidad, es decir, no hay anuncios repetidos de la misma vivienda y por lo tanto ninguna vivienda ha sido contabilizada más de una vez para su análisis en este informe
Se han excluido las viviendas unifamiliares de este informe porque su presencia desvirtuaba el precio medio en algunas zonas y también se han descartado aquellos inmuebles cuyos precios de oferta estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas.
Para la realización de este análisis en el mercado madrileño, el departamento de estudios ha analizado una muestra de 17.038 viviendas (11.416 de Madrid capital y 5.622 de 34 municipios de la comunidad autónoma), En concreto se han analizado los 21 distritos de Madrid capital 34 municipios de la comunidad autónoma, con un mínimo de 50 inmuebles, que permita una suficiente estandarización de los resultados
En Barcelona se han analizado una muestra de 5.332 viviendas (3.103 de Barcelona capital y 2.229 de 20 municipios de la provincia),los 10 distritos de Barcelona capital y 20 municipios de las comarcas de Barcelona, idealista con una base de datos estable, también con un mínimo de 50 inmuebles
En Valencia, se ha analizado una muestra de 1.400 viviendas, con un total de 16 distritos, con un mínimo de 40 inmuebles, mínimo que permita una suficiente estandarización de los resultados
Madrid
Los tres primeros meses del año 2006 han continuado la senda alcista con que terminó 2005; si durante el cuarto trimestre del año pasado los precios se habían encarecido un 2,5%, desde enero las viviendas de segunda mano madrileñas han experimentado una subida media algo inferior, del 1,9%, que es en todo caso mayor que la registrada durante el mismo periodo del año pasado, cuando en el primer trimestre de 2005 los precios subieron un 1,5%
El precio medio del metro cuadrado de vivienda usada en Madrid se situó a 31 de marzo en 4.138 euros
Moratalaz fue el distrito madrileño que más subió, un 4,3%; le siguieron Fuencarral (4,2%) y Villa de Vallecas (4,1%). En estas tres áreas los precios quedaron en 3.468 euros/m2, 4.003 euros/m2 y 3.206 euros/m2 respectivamente
Ciudad lineal cae mínimamente de precio, un 0,3%. De hecho, en este distrito el metro cuadrado sale 10 euros de media más barato ahora que en las navidades pasadas: frente a los 3.962 euros que costaba el metro cuadrado a 31 de diciembre de 2005, actualmente el precio medio está en 3.952 euros
En Barajas, San Blas y Villaverde los precios apenas se mueven, y suben un 0,4%, 0,5% y 0,6% respectivamente, lo que deja el metro cuadrado de vivienda usada en estos distritos en 3.684 euros, 3.604 euros y 2.858 euros respectivamente
Aumenta la lista de los distritos con precios medios superiores a cuatro mil euros por metro cuadrado. A finales de 2005 ya eran siete los distritos que superaban (algunos ampliamente) los cuatro mil euros por metro cuadrado: Centro, Chamartín, Chamberí, Moncloa, Retiro, Salamanca y Tetuán. A esta lista se han sumado, en primavera, dos nuevos distritos: Arganzuela, que ya está situado en 4.043 euros/m2, y Fuencarral, que se estrena con 4.003 euros/m2
Solo en Villaverde los precios están por debajo de los tres mil euros. Los otros distritos más económicos de la capital son Carabanchel (3.127 euros/m2; 2,4%) y Usera (3.189 euros/m2; 2,7%)
Los distritos más caros, los de siempre, encabezados por Salamanca, que está ya cercano a los cinco mil euros por metro cuadrado (4.983 euros/m2; 2,4%), seguido de cerca por Chamberí (4.981 euros/m2, 3,1%) y Chamartín (4.929 euros/m2; 1,8%)
Comunidad de Madrid
Dos municipios subieron significativamente de precio en los primeros tres meses del año: Brunete y San Fernando de Henares; en ambos casos los incrementos superaron o igualaron el ocho por ciento; en concreto Brunete subió un 8,5% y San Fernando de Henares un 8%. Los precios medios están actualmente fijados en 2.779 euros/m2 para Brunete y 3.360 euros/m2 para san Fernando
Tres cantos cae de precio, mínimamente. Este municipio del norte de Madrid vio como sus precios registraron un ligero decremento del 0,6%, y actualmente el metro cuadrado sale 20 euros de media más barato que a finales del año pasado. Sin embargo esta población se encuentra entre la media docena de las áreas más caras y exclusivas de la comunidad por lo que probablemente la caída sea más temporal que el inicio de una tendencia. El precio medio está actualmente situado en Tres Cantos en 3.262 euros/m2
El Escorial, Torrelodones y Galapagar registraron subidas inferiores al uno por ciento, en concreto los incrementos fueron del 0,7% en los tres casos y los precios actualmente están fijados en 2.534 euros/m2, 2.911 euros/m2 y 2.331 euros/m2 respectivamente
Los municipios más caros de la comunidad son -aparte de Madrid capital-, Pozuelo de Alarcón, Alcobendas, Majadahonda, San Fernando de Henares y Las Rozas. En las cinco poblaciones se supera la media de 3.300 euros por metro cuadrado; en concreto, cuentan con precios medios fijados en 3.675 euros, 3.563 euros, 3.498 euros, 3.360 euros y 3.337 euros respectivamente
Las poblaciones más asequibles de las analizadas son, por este orden: San Martín de la Vega, Galapagar, Ciempozuelos, Aranjuez y Collado Villalba. En las cinco los precios quedan por debajo de los 2.400 euros por metro cuadrado, siendo la más barata San Martín de la Vega, con 2.192 euros/m2
De los 34 municipios analizados, solo siete registran subidas iguales o inferiores a Madrid capital, lo que podría entenderse como un aumento importante de las poblaciones en el interés de los compradores, que ven más viable comprar en las sucesivas coronas metropolitanas de la capital antes que en Madrid
Aumenta la lista de los municipios con precios medios superiores a tres mil euros por metro cuadrado. a finales de 2005 ya eran ocho las poblaciones madrileñas que superaban (algunas ampliamente) los tres mil euros por metro cuadrado: Alcobendas, Boadilla del Monte, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Las Rozas, San Fernando de Henares, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos
A este listado se suman durante los primeros meses de 2006 tres nuevos municipios que acaban de superar la frontera de los tres mil: Coslada, Getafe y Villanueva de la Cañada, que registran precios medios por metro cuadrado situados en 3.013 euros, 3.037 euros y 3.115 euros respectivamente
Barcelona
La mitad de los distritos barceloneses suben más del 5%. el fuerte crecimiento que se vive en la ciudad condal ha llevado a que la mitad de sus diez distritos hayan tenido un incremento medio superior al 5% en sólo 3 meses.
El que más subió fue les corts, donde el precio medio que piden los propietarios por cada metro cuadrado ha crecido un 8,3%. Actualmente se piden en este distrito 5.288 euros por cada metro cuadrado, y todo apunta a que esta zona barcelonesa se va recuperando de la ralentización que vivió a finales de 2005, cuando los precios bajaron un 0,5%
Tras les Corts, el distrito que más sube es sants montjÁ¸ic. este distrito también ha vivido un fuerte crecimiento en sus precios, con una subida del 7,2% que ha colocado el metro cuadrado en 4.177 euros frente al 1,8% que crecieron en el anterior trimestre
Ciutat vella sigue en su línea alcista, animada por la rehabilitación de muchas zonas del casco antiguo de la ciudad. el precio medio por metro cuadrado ha llegado hasta los 4.579 euros, lo que supone una diferencia del 6,8% respecto a los últimos datos obtenidos por idealista.com correspondientes al cuarto trimestre de 2005
GrÁ¢¡cia apenas se mueve. durante los tres primeros meses del año, los precios en grÁ¢¡cia se mantuvieron planos y apenas se han movido, tras registrar un incremento del 0,8% hasta los 4.620 euros/m2
En tres distritos ya se pide, de media, más de cinco mil euros por metro cuadrado. a finales de 2005 solo en sarriá-sant gervasi y les corts los precios estaban por encima de la cota de los 5.000 euros por metro cuadrado; pero en el primer trimestre se ha unido a estas dos áreas el distrito de eixample, que tras experimentar una subida del 3,3% ya cuenta con un precio medio por metro cuadrado de 5.072 euros
En Barcelona ningún distrito baja de los tres mil quinientos euros por metro cuadrado. el distrito más asequible, a pesar de unos altos precios medios, es nou barris, donde los propietarios piden 3.653 euros/m2. solo en este distrito y en el de horta guinardó los precios están por debajo de los cuatro mil euros por metro cuadrado. les sigue sant andreu donde sin embargo los precios ya superan la cota de los cuatro mil (4.026 euros/m2)
Provincia de Barcelona
En la provincia de Barcelona, Sant Cugat del VallÁ–¹s se ha convertido en el municipio más caro de la provincia de Barcelona en este primer trimestre de 2006, tras situar su metro cuadrado en 4.583 euros y experimentar una subida trimestral del 8,1%, el segundo incremento más alto de todos los municipios barceloneses analizados, tras Mataró (8,4%). De hecho, Sant Cugat ostenta precios que nada tienen que envidiar a la mayoría de los distritos barceloneses y sólo cuatro de los diez distritos de la capital catalana tienen un precio superior al de este municipio.
Por su parte Sitges ha perdido la posición de cabeza en el ranking de localidades más caras de Barcelona. de todas maneras sus precios han seguido subiendo hasta situarse en 4.572 euros/m2. estos dos municipios, junto con Esplugues de Llobregat (4.224 euros/m2 y 7,4%) son los únicos cuyo precio medio supera los cuatro mil euros por metro cuadrado de todos los municipios incluidos en los estudios que idealista.com realiza trimestralmente
Dos municipios de Barcelona han registrado caídas de precios: CornellÁ¢¡ de Llobregat y Vilanova i la Geltrú. En el primero de ellos, el precio medio ha bajado en el primer trimestre de los 3.754 euros/m2 a finales de 2005 a los 3.698 euros/m2 actuales, lo que supone un decremento del 1,5%, que parece compensar el espectacular incremento que tuvo este municipio durante el último trimestre de 2005, cuando sus precios crecieron un 11,2%
En Vilanova i la Geltrú los precios también varían a la baja pero mucho más ligeramente que en CornellÁ¢¡, y la caída es de un escaso -0,2%, lo que deja el precio medio por metro cuadrado en 3.240 euros, frente a los 3.247 euros que costaba a finales de 2005
La lista de municipios que se sitúan por debajo de los tres mil euros es cada vez más pequeña. Sólo tres municipios de los 20 analizados en este informe han registrado un precio medio de salida inferior a los 3.000 euros, frente a los cinco que estaban en esa franja de precios al terminar 2005.
Se trata de Igualada (2.167 euros/m2; 0,4%), Rubí (2.731 euros/m2; 0,4%) y Terrassa (2.741 euros/m2; 1,1%). Los dos municipios que en los tres primeros meses de 2006 han visto como sus precios superaban por primera vez la cota de los tres mil euros por metro cuadrado son: Mataró (3.064 euros/m2; 8,4%) y Sabadell (3.045 euros/m2; 5,7%)
Igualada es el municipio más barato de los veinte analizados. Este municipio, que durante 2005 fue el que registró una de las mayores subidas de todas las poblaciones barcelonesas, con un incremento del 20,6%, parece que ha comenzado el año ajustando los precios de oferta de sus viviendas usadas, y registra una imperceptible subida del 0,4% lo que deja el precio medio por metro cuadrado en 2.167 euros
Valencia
La vivienda usada subió en valencia capital un 3,7% durante los tres primeros meses del año. a pesar de ser un incremento relevante, queda muy lejos del registro que se produjo durante el cuarto trimestre de 2005, cuando los propietarios subieron los precios medios de sus ofertas un 6,7%. Aunque aún es pronto para poder consolidar una tendencia, todo apunta a que los precios en valencia podrían iniciar, durante 2006, una suave tendencia a la moderación
Con el incremento experimentado en los tres primeros meses del año el precio medio en valencia está situado actualmente en 2.602 euros por metro cuadrado
La mayoría de los distritos valencianos suben por encima del 5% en el primer trimestre. En once de los dieciséis distritos analizados, las subidas durante los tres primeros meses del año fueron altas, superando la cota del cinco por ciento. A la cabeza se sitúa Campanar, el distrito donde más subieron los precios, un 9,1%, lo que deja el precio medio por metro cuadrado en esta zona valenciana en 2.885 euros
Tras campanar, las mayores subidas se han producido en Poblats Maritims, donde los propietarios piden un 8,5% más que hace tres meses (2.302 euros/m2) y Algirós (2.423 euros/m2; 7,9%)
Sólo Benicalap ha registrado bajadas de precio. este distrito ha pasado de 2.217 euros/m2 a finales de 2005 a los actuales 2.188 euros/m2, lo que supone un descenso del 1,3% en los primeros tres meses del año
Rascanya se recupera. En el último trimestre de 2005 este distrito vivió una caída del 1,2% pero con el comienzo del año parece repuntar el interés de los propietarios de viviendas usadas de esta zona por pedir más dinero por sus ofertas. Así los precios se han recuperado en el primer trimestre, subiendo un 5,5% hasta situarse en los 2.020 euros/m2. Este repunte puede ser también debido a lo atractivo de los precios en este distrito, el más asequible de la capital valenciana. le siguen LíOlivereta (2.041 euros/m2; 3%) y Jesús (2.136 euros/m2; 5,5%)
Sólo 3 distritos superan los tres mil euros por metro cuadrado: Ciutat Vella es el distrito valenciano más caro, y con el comienzo del año se amplía cada vez más la diferencia con el resto de la ciudad. los propietarios piden 4.579 euros/m2 en este histórico distrito, un 6,8% más que hace tres meses. este precio supone también más de mil doscientos euros de diferencia con el siguiente distrito en precio, líEixample (3.262 euros/m2; 0,4%). el tercer distrito más caro de la ciudad es el Pla del Real, con un precio de 3.122 euros/m2 y una subida trimestral de 2,4%
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