Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Las naves industriales y los centros de logística son productos inmobiliarios con unas características propias muy específicas que han de ser cuidadas por los oferentes para que puedan ser atractivas para los demandantes. Hay que destacar que el suelo destinado a naves industriales o a actividades logísticas no es un suelo uniforme o único, sino que, según cuál sea el tipo de actividades que van a ser realizadas se necesita que el suelo reúna unas determinadas características. Además, se van a introducir requisitos relativos a las características de la edificación y de los servicios auxiliares disponibles
Los expertos en el desarrollo de este tipo de suelos han llegado a la conclusión que la creación de polígonos industriales pueden ser un elemento importantes para favorecer el desarrollo de las actividades económicas y la creación de empleo en una determinada área.
Se dice que por cada euro invertido en la creación de suelo apto para usos industriales se genera una inversión de 12 euros. De estos 12 euros, 5 euros corresponden a la construcción de la nave industrial y 7 euros corresponden a la dotación de las instalaciones (eléctricas, telecomunicaciones, cintas´´) de la nave industrial.
Además, se calcula que por cada 1.000m2 de parcela industrial urbanizada se crean 4 puestos de trabajo nuevos.
Los nuevos parques empresariales de Madrid, con naves inferiores a 1.000 m2, alcanzan precios de venta de hasta 1.500 /m2
Los especialistas en el sector han detectado polos de especial atractivo, es decir, zonas de España en las que existe una demanda de suelo industrial y equipamientos industriales. Se trata de las zonas de Madrid y Barcelona y, en menor medida, las de Valencia, Zaragoza y Sevilla.
Los desarrollos públicos de suelo industrial en Madrid se han mostrado insuficientes pese a ser excelentes y haberse desarrollado en un plazo razonable de tiempo. Estas actuaciones no han venido acompañadas de aquellas en las que la iniciativa privada se ha visto limitada por la lentitud y la burocracia del proceso administrativo y el planeamiento urbanístico.
Además, los Ayuntamientos próximos a Madrid y tradicionalmente industriales
están flexibilizando sus Planes Generales para dar acceso a otros usos como el terciario y residencial.
Es ampliamente sabido que la logística tiene poca cabida en todos estos suelos a los que se les dota de una elevada edificabilidad, ya que la pérdida asociada a estas promociones hace inviable el proyecto.
Esta situación está provocando un alejamiento de las zonas industriales, y un incremento del precio de los terrenos en zonas como Getafe y Coslada llegando a alcanzar los 600 /mÁ¢–°Â¤, un 30% de incremento respecto al primer semestre de 2005.
De hecho, el peso que el precio del suelo tiene, en algunos casos, en una promoción industrial representa casi la mitad de los costes totales del promotor, y fuerza a buscar ahorros de costes en el proceso de construcción. Confiamos en que los numerosos proyectos que hay en marcha vayan saliendo progresivamente al mercado procurando nuevas oportunidades, para inversores y promotores, y espacio para los usuarios.
En Barcelona, la escasez de suelo se traduce en la poca disponibilidad de producto de calidad. Por otra parte, la liberalización de suelo por parte de organismos públicos continúa siendo insuficiente en las zonas próximas a la ciudad, que es donde se concentra la mayor parte de la demanda.
La pequeña y mediana industria representan el 80% de la demanda en el mercado industrial de Barcelona
Además, las normas urbanísticas de edificabilidad no coinciden con las exigencias de la demanda, por lo que se produce un desajuste en el mercado.
(las empresas demandan naves de diez metros de altura mientras que las administraciones les permiten edificar tres o cuatro alturas con lo cual son naves poco operativas)
Este hecho se podría corregir haciendo mayores previsiones durante la etapa de planeamiento. Durante los últimos años, la subida de precios en el mercado industrial de Barcelona ha sido constante, debido principalmente a la escasez de suelo que se traduce en la poca disponibilidad de producto de calidad.
Madrid
Los precios
Los precios de alquiler en Madrid vienen marcados cada vez más por la distancia (Corona) de la ciudad y menos por la zona de que se trata (Sur o Este), de manera que aquellas zonas comprendidas dentro del misma Corona ofrecen precios cada vez más semejantes entre sí.
En las mejores zonas logísticas de Madrid, los precios máximos se sitúan en los 6,60 /m2/mes. Desde finales de 2004, las rentas se han ido incrementando ligeramente como consecuencia de la escasez de oferta.
Los precios de venta en los casos de naves de tamaño inferior a 1.000 mÁ¢–°Â¤ ascienden a un ritmo del 15% anual, alcanzando los nuevos parques empresariales de Madrid precios de 1.500 /m2.
La oferta
En la zona Este de Madrid, las promociones de oficinas y residenciales protagonizan el crecimiento de los municipios, en una continuación de lo que ocurrió en otras zonas del norte de la Comunidad como Alcobendas y San Sebastián de los Reyes años atrás.
De hecho, en los municipios limítrofes a la ciudad, los promotores y usuarios industriales se están viendo lentamente expulsados por la falta de oportunidades y oferta de calidad.
Los operadores logísticos se están planteando ubicaciones a más de 25 km. de la ciudad, lo que les sitúa, como cerca en Valdemoro en el Sur o Alcalá de Henares en la zona Este, a la espera de ver si los proyectos en marcha en las zonas intermedias acabarán siendo adecuados para ellos o serán destinados a otros usos terciarios o comerciales.
Como aspecto positivo, algunos Ayuntamientos están concentrando plataformas logísticas en polígonos desarrollados específicamente para este uso, con facilidades de acceso, maniobrabilidad, etc´´
Entre los más destacados están, en el Este, la ampliación del Centro de Transportes de Coslada y el Parque Empresarial Carpetania en el Sur. Entretanto la oferta continúa siendo escasa, como consecuencia de la escasez de suelo finalista, carencia que se extiende a todas las Coronas.
En Barcelona el alza de los precios de venta por m2 ha provocado un descenso de las rentabilidades en zonas «Prime´´, situándose en el intervalo de 6-7,5%
La sobreoferta localizada en algunas zonas se ha absorbido completamente en el primer semestre del año pasado.
La oferta futura se localiza en el este y el sur de la Comunidad.
Los promotores concentran su oferta en los nuevos Parques de Actividades Económicas que se han desarrollado sobre todo en polígonos consolidados donde el traslado de procesos productivos ha propiciado la venta del suelo donde se asentaban las fábricas.
Estos parques se han desarrollado con gran éxito y por tratarse de lugares donde no había oferta nueva, los ritmos de venta han sido excelentes durante el periodo de construcción.
La demanda
Desde 2003 la demanda ha sido más activa y dinámica que la de oficinas hasta el punto de que los desarrollos especulativos (en los que se inicia la construcción sin inquilino) van por detrás de la demanda.
Esta contención en el desarrollo de nuevas promociones es lo que ha permitido que el mercado industrial mantuviera los precios de alquiler estables con ligeras subidas en algunas zonas y subidas claras en los precios de venta, principalmente en el área prime: Coslada y Getafe
La demanda más activa continúa siendo la de pequeñas superficies en compra o inversión, siendo este uno de los sectores más atractivos tras el alza de los precios en el mercado residencial y por el pequeño volumen de inversión requerida comparado con las oficinas o la vivienda.
Existe igualmente una demanda fuerte de empresas de mediano tamaño que precisan naves a partir de 1.000 mÁ¢–°Â¤ con oficinas y adaptadas a su actividad. Hemos observado incrementos en las operaciones de este tipo «Llave en Mano´´.
Algunas localidades como Getafe y Coslada están dando acceso a otros usos como el terciario y residencial, con el consiguiente alejamiento de las zonas industriales y un 30% de incremento en los precios respecto a 2004
Respecto a los usuarios, y a pesar de los procesos de deslocalización de empresas hacia los países del Este, no se ha notado una disminución de la demanda logística, que por el contrario ha incrementado su negocio y necesidad de superficie.
El 60 % de la demanda en el mercado proviene del transporte, la distribución y el almacenaje de mercancías mientras que el 30 % proviene de medianas empresas como talleres y empresas de servicios.
Tan sólo un 10 % proviene de empresas de tecnología, procesos productivos y otros usos.
Inversión
En Madrid, la escasez de operaciones ha hecho que la demanda y las rentabilidades bajen hasta situarse en niveles próximos al mercado de oficinas en esas mismas zonas, siendo incluso del 6,5% para los mejores productos de las zonas industriales prime.
Respecto a Barcelona, las rentabilidades se han situado en el intervalo 6-7,5%. La tendencia al alza en el precio de venta por mÁ¢–°Â¤ ha provocado un descenso de rentabilidades en las principales zonas «prime´´.
Además, se ha producido un trasvase del mercado terciario tradicional al industrial debido a las rentabilidades más atractivas que ofrecen.
El interés inversor crece obedeciendo a la elevada liquidez existente en el mercado, a los contenidos tipos de interés, a la evolución descendente de los precios del mercado de oficinas de los últimos años y ñ a pesar de las bajadas- a la atractiva rentabilidad comparada con el resto de mercados.
La estandarización del producto logístico, que cada vez es más valido para cualquier usuario con la consiguiente reducción del riesgo de desocupación, es otro de los factores que está animando a los inversores institucionales a comprar.
En cualquier caso, la clave del mercado de inversión industrial está en la falta de suelo, que se traduce finalmente en una menor oferta y rotación de activos.
El hecho de que existan desarrollos en construcción, nos anima a pensar que para mediados del año 2006 aflorarán más oportunidades de compra en rentabilidad.
BARCELONAforme de Mercado Industrial y Logístico España 1er semestre 2006
Los precios
El precio de alquiler por mÁ¢–°Â¤ en el mercado industrial continúa con una ligera tendencia al alza de los últimos años. Una de las causas principales es la escasez de suelo que se traduce en la poca disponibilidad de producto de calidad.
En las mejores zonas del ¡rea Urbana, los precios máximos de alquiler se sitúan en los 8,5 /mÁ¢–°Â¤/mes. En cuanto a los precios de venta se sitúan entre los 1.100 y los 1.800 /mÁ¢–°Â¤ en el caso de venta, registrando máximos concretos y muy localizados en zonas como la Zona Franca, Pedrosa o Almeda.
A pesar de la presión al alza en los precios, los propietarios continúan siendo flexibles, ya que la tipología de oferta sigue sin adaptarse a las necesidades de la demanda, en especial donde la demanda sigue siendo más alta: la periferia de Barcelona (CornellÁ¢¡, Badalona, Montcada o LíHospitalet)
La oferta
En cuanto a la oferta, los promotores siguen desarrollando proyectos de pequeñas y medianas superficies aprovechando al máximo las posibilidades de edificabilidad con el consiguiente encarecimiento del producto final. Aún así, la normativa de edificabilidad no concuerda con las necesidades de la demanda y continúa habiendo escasez de proyectos factibles para los promotores.
Se observa también escasez de oferta de almacenes logísticos en las proximidades de Barcelona o junto a las principales vías de comunicación cercanas a la ciudad. En esta 1º corona, cuya característica es la poca disponibilidad, nos encontramos también con naves residuales de 2º mano o nuevas pequeñas promociones que ofrecen hasta un máximo de 3.000 mÁ¢–°Â¤. En este sentido, debido a la falta de suelo, predomina la nave pequeña y mediana ya que se adapta mejor a la demanda actual.
El poco suelo que va saliendo al mercado tiende a desarrollarse como Parques sectoriales o empresariales (industria tecnológica, aeroespacial) o Pequeños parques empresariales. No obstante, son casos concretos y contados.
En lo que se refiere a la 2º corona, nos encontramos ante una zona en la que predominan las grandes Industrias, además de la industria local tradicional. La parte Sur goza de una altísima ocupación frente a la zona Centro que se encuentra en vías de desarrollo.
La 3º corona ofrece nuevas alternativas de suelo industrial. La ampliación o creación de nuevos polígonos industriales que dan respuesta a las necesidades de la industria local (tradicionalmente se encontraban en núcleos urbanos), ofrece al mismo tiempo nuevas oportunidades para la gran industria y las plataformas logísticas a precios más competitivos que la 1º y 2º corona.
La demanda
En el mercado industrial de Barcelona y su área de influencia, se percibe un estancamiento de la demanda consecuencia de la propia escasez de oferta de calidad, de la elección de inmuebles en compra en detrimento del alquiler y de una clara preferencia por la proximidad sin considerar a fondo los costes que pueda generar el alejamiento.
Aún así, en los últimos meses se ha percibido un repunte en la demanda de alquiler, debido a la imposibilidad de encontrar producto de calidad en zona Prime a precios asequibles y por las previsiones en el auge progresivo previsto de los tipos de interés.
Muchas de las naves que se van quedando vacías, muchas de ellas como resultado de la externalización de procesos productivos en los países del Este o China, no hacen coincidir su tipología con las necesidades de la demanda actual de naves para almacén o naves de escaparate comercial.
En todas las áreas industriales de Barcelona y su zona de influencia, la pequeña y mediana industria (entre 300 y 1.000 m2) actúa como motor de mercado, representando el 80% de la demanda.
No obstante, se observa dentro del segmento de gran superficie un incremento de la demanda bastante sustancial, debido al auge en la demanda logística.
Este es el caso del nuevo centro logístico de 62.000 mÁ¢–°Â¤ de la multinacional Frans Maas en Pol. Indus.Molí de la Bastida en Rubí o Ikea que ha empezado a construir un nuevo centro de éste tipo en el Pol. Indus. de Palau de Reig. Se trata de una ampliación de 120.000 mÁ¢–°Â¤ de su actual central.
Inversión
En Barcelona, entendemos que la demanda de compra en rentabilidad sigue siendo muy fuerte y se incrementará durante el 2006, especialmente en el producto logístico, que es el que presenta una mayor estandarización.
No obstante, las rentabilidades del 8% son muy difíciles de conseguir debido a la escasez de producto y a la gran demanda de este tipo de operaciones.
Otro factor en constante cambio es el relacionado con la tipología del inversor, que hasta ahora era logístico casi exclusivamente, y que cada vez más, estudia y compra todo tipo de naves, ya sean las industriales tradicionales, fábricas o edificios hightech (mixtos oficinas-industrial).
Por otro lado, además de las rentabilidades prime ya mencionadas, para el resto de áreas de Madrid éstas se mantienen cercanas entre el 7,50 % y el 8,00 %.
La figura del Sale & Leaseback es una buena opción para aquellas empresas con problemas de liquidez o con planes de expansión agresivos.
Entre las operaciones más destacadas caben mencionar la compra de una nave en Alovera de 22.300 mÁ¢–°Â¤ por parte de Insight European al 7,15 % o la compra de la plataforma alquilada a Legista en Getafe al 7,25 % por General Electric.
En Barcelona, la mayoría de operaciones se han realizado fuera de la zona Prime, teniendo como protagonista a los inversores logísticos.
Tablas:
Barcelona Alquiler
/m2mes /m2/mes
Zona min. max.
1º corona 6,00 8,50
2º corona 4,00 6,50
3º corona 3,00 4,50
Madrid Alquiler
/m2mes /m2/mes
Zona min. max.
1º corona 6,00 8,00
2º corona 4,40 5,25
3º corona 2,40 3,90
Madrid Venta
/m2mes /m2/mes
Zona min. max.
1º corona 1200 1800
2º corona 725 1000
3º corona 630 780
Barcelona Venta
/m2mes /m2/mes
Zona min. max.
1º corona 1100 1800
2º corona 800 1500
3º corona 400 800
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