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El suelo es la principal materia prima de la vivienda, representa el 50% del precio de la vivienda (hay zonas donde este % puede llegar al 65%). El coste del suelo influye directamente en el precio de la vivienda.
Las nuevas Leyes de suelo a nivel Estatal y Autonómico recientemente aprobadas, avivan aún más el debate sobre el suelo.
Tradicionalmente, el mercado de compra venta de suelo se ha caracterizado por su falta de información, poca transparencia y escasa profesionalidad, invitando a la especulación e intrusismo.
El sector necesitaba una herramienta, plataforma o mercado que permitiera obtener información fiable, y realizar las transacciones de compra venta de suelo, tomando decisiones con normalidad, seguridad y criterios claros. Conscientes de la situación actual y la necesidad existente en el sector, Dyrecto decidió dar transparencia a toda la información que gestiona diariamente, y organizar un mercado donde pudieran encontrarse oferta y demanda para cerrar operaciones de forma profesional. Gracias al desarrollo de este mercado, nos ha sido posible elaborar este estudio, que se fundamenta en la información que disponemos sobre la oferta y la demanda de suelo, como elementos fundamentales que determinan la fijación del precio y que orientan sobre la evolución previsible del precio de venta en una localización determinada.
La herramienta/plataforma diseñada nos permite analizar la evolución de la oferta y demanda de suelo en cada zona. El grado de interés mostrado, medido como número de consultas que recibe cada suelo en venta permite estimar la presión compradora en cada zona. La presión compradora es un anticipo de la evolución posible del precio. Un municipio con una fuerte presión, es decir, con mucha demanda de compradores por cada oferta de venta, nos anticipa una posible subida de precio.
La bolsa de suelo cubre toda España, todos los usos y en diferentes fases urbanísticas, en total se han gestionado 6.465 suelos en los tres trimestres analizados.
¿Qué es la presión compradora?
La presión compradora es una relación entre la demanda de suelo por parte de los promotores inmobiliarios y la oferta de suelo disponible en venta en una zona. La media está en 100, y por encima significa un mayor interés de los promotores inmobiliarios par comprar los pocos suelos en venta disponibles en una determinada zona. Una presión compradora baja anticipa una bajada en el precio de venta del suelo en esa zona.
La presión compradora ha disminuido en toda España en un 54%. Una fuerte caída de la demanda de promotores, unida a un aumento de la oferta de suelo en venta, hacen que la presión compradora en España se haya reducido un 54% en lo que llevamos de año. La bajada de la presión nos anticipa que los precios del suelo tenderán a bajar y por tanto el de la vivienda, cada vez es más difícil vender un suelo, lo que hace que el proceso de compra y venta se deba de hacer cada vez de forma más profesional.
La caída de la demanda del promotor inmobiliario es la principal causa de la disminución de la presión compradora. Cae en un 39% el interés por encontrar nuevas oportunidades, estamos ante una situación de escasez de compradores, muchos promotores españoles no tienen en sus planes de expansión el buscar más suelo para desarrollar. Las razones las encontramos en la incertidumbre actual del mercado inmobiliario, el endurecimiento en las condiciones de financiación, la reducción del margen de beneficio hasta el 9% (en los años 90 hablábamos de un 20%), la nueva ley del suelo que elimina la valoración en función de las expectativas de revalorización, tener que incorporar al producto el Código Técnico de la Edificación (CTE) (que llega a incrementar en un 10% los costes de la promoción), la subida de tipos de interés,É
La oferta de suelo disponible en venta se ha incrementado en un 19%, aunque muchas zonas siguen sin tener suelo finalista para hacer viviendas. Muchos agentes han puesto en el mercado buenas oportunidades en ubicaciones y precios muy interesantes, el promotor vende suelo en stock, suelo que tiene de más . Cierto es, que resulta más difícil colocar un suelo, el tiempo de venta de un terreno se ha triplicado en el último año, y la venta se está profesionalizando. Muchos intermediarios que no aportaban valor en la venta están cediendo el testigo a consultoras especializadas.
Compra y Venta de Suelo Urbano
En el primer semestre de 2007 se alcanzaron cerca de 26.000 transacciones de suelo urbano, 12.819 durante el primer trimestre y 12.847 durante el segundo, que suponen un 14% menos respecto a las transacciones realizadas en el mismo período del año anterior y un 39% menos respecto a hace dos años.
Estas transacciones han significado casi 40 millones de metros cuadrados, un 6% menos que el mismo período del ejercicio anterior y un 30% menos que en el año 2005. El valor de dichas transacciones ha sido de 11.700 millones de euros, un 45% más que durante los seis primeros meses del año anterior y un 3% menos que hace dos años. Según los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda, se observa en general, una subida moderada del precio del metro cuadrado urbano.
El 28% de la superficie comercializada en España se realizó entre empresas inmobiliarias, que dieron lugar a 7.129 transacciones de suelo urbano durante el primer semestre de 2007, un 31% menos respecto al mismo período del ejercicio anterior y un 55% menos que hace dos años. En cuanto al valor de dichas transacciones, los resultados son sorprendentes, un 17% menos que el primer semestre de 2006 y un 50% menos respecto a hace dos años.
Analizando los datos por comunidades, Madrid y Murcia encabezan las comunidades autónomas donde el suelo urbano es más caro, con 647 y 423 euros por metro cuadrado, respectivamente, en el segundo trimestre de 2007, según datos del Ministerio de Vivienda. Madrid, con un incremento trimestral del 36%, la más alta de toda España y Murcia con un crecimiento moderado del 3%. Tras estas dos comunidades se sitúan País Vasco, la Comunidad Valenciana y Canarias como las más caras en suelo urbano, alcanzando los 401, 370 y 356 euros por metro cuadrado respectivamente, con unas variaciones trimestrales del 5%, -6% y -4% cada una.
En el otro extremo, se encuentran Castilla La Mancha, Extremadura y Castilla León, comunidades en las que el precio medio del suelo urbano en el segundo trimestre de 2007 se situó en los 177, 149 y 137 euros por metro cuadrado respectivamente, con unas variaciones trimestrales del 8%, 6% y -4%.
Si hacemos el análisis con variaciones inter trimestrales, encontramos que prácticamente todas las comunidades consiguen un crecimiento moderado en los precios del suelo urbano. Los mayores crecimientos los han registrado Murcia, Cantabria y Madrid con un 42%, 27% y 26% respectivamente. Por el otro lado, destacar la caída del 18% en los precios de suelo urbano de La Rioja.
Presión Compradora por zonas:
Andalucía y Valencia concentran el 57% del interés por comprar suelo por parte de los promotores inmobiliarios, si sumamos a estas dos comunidades las deCataluña, Madrid y Canarias, el interés de los promotores llega al 70%.
Andalucía, Cantabria y Navarra concentran el 49% del suelo en venta en toda España.
Canarias sigue liderando el ranking de presión compradora, le sigue Cantabria y la Capital se sitúa en tercer lugar, con unos precios medios por metro cuadrado más del doble de la media española, Madrid cuenta con una importante oferta y estabilidad de la demanda.
(tablas y gráficas en pdf adjunto)
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