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Estudio del Mercado de Vivienda nueva en el primer semestre de 2010

El precio de la vivienda nueva de tipo medio en las capitales de provincia se ha situado al final del primer semestre de 2010 en 2.537 €/m2 construido (que para una vivienda de 100 m2 equivale a 253.700.

En las capitales de provincia la reducción del precio medio semestral (-0,8 %) ha disminuido respecto al último semestre de 2009, que fue del -1,2% y a la del primer semestre de 2009 que fue de -4,5%.

La reducción del precio medio en los últimos doce meses en las capitales de provincia ha sido de -2,0%, inferior en 7,8 puntos a la experimentada desde junio 2008 hasta junio 2009, que fue de -9,8%.

Durante el periodo enero-junio 2010 el precio medio de la vivienda nueva ha subido en 2 capitales (Ourense y Zamora), ha bajado en 44, y no ha sufrido variación en 4 de ellas. En las
dos capitales que han experimentado subida, los precios medios han aumentado por encima del IPC de los últimos seis meses (0,8%). En las 44 capitales que han experimentado bajada, ésta es inferior al 5%.

Las capitales con precios unitarios más altos son Barcelona (3.907 €/m2), San Sebastián-Donostia (3.776 €/m2) y Madrid (3.370 €/m2), con variaciones respectivas en el primer semestre del -0,4%, -0,6% y -1,4%. Las capitales con precios unitarios más bajos son Pontevedra (1.385 €/m2), Badajoz (1.438 €/m2) y Lugo (1.443 €/m2).

El precio medio de la vivienda nueva y las variaciones semestrales en las principales ciudades que no son capitales de provincia han sido los siguientes:

a. En las 21 poblaciones de más de 100.000 habitantes la variación media en el primer semestre ha sido de -1,1% (anual -2,6%), situándose su valor medio en 2.157 €/m2 .

b. En las 50 poblaciones de más de 50.000 habitantes la variación media en el primer semestre ha sido de -1,1% (anual -2.4%), situándose su valor medio en 1.983 €/m2 .

c. En 70 poblaciones analizadas de más de 25.000 habitantes la variación media en el primer semestre ha sido de -1,3% (anual -2,4%), situándose su valor medio en 1.830 €/m2.

d. En las casi 200 poblaciones analizadas de menos de 25.000 habitantes la variación media en el primer semestre ha sido de -1,1% (anual -3,3%), situándose su valor medio en 1.762 €/m2.

En la actualidad existe un importante stock de viviendas nuevas en venta, formado por las
viviendas que no se han podido comercializar, cuya absorción en el mercado se dificulta por la evolución general de la economía del país.

El mercado inmobiliario de la vivienda constata una importante deceleración de la actividad
productiva derivada de la importante reducción de los volúmenes de ventas. Estos procesos son mas acusados en las zonas turísticas y en las áreas periféricas de las ciudades medianas.

Los datos del INE indican que el volumen de viviendas iniciadas y terminadas durante el primer
trimestre de 2010 ha decrecido en un 40% en el primer caso y un 25% en el segundo respecto al mismo período de 2009.

La demanda presenta en general un nivel de retracción considerable. Ésta tiene su origen en los altos precios alcanzados y en las importantes dificultades de financiación tanto en la actividad de promoción como en la de compra, que se fundamentan en la disminución del nivel de liquidez de las entidades financieras que les obliga a ser más selectivas en la formalización de operaciones de crédito a promotores y a terceros.

La reducción de precios en las capitales de provincia en este semestre (-0,8 %) ha sido inferior al del segundo semestre de 2009 que fue de -1,2%, y a la del primer semestre de 2009, que fue de – 4,5%.

Previsión

Es previsible que el importante nivel de oferta existente de vivienda nueva libre en edificio
plurifamiliar se vaya absorbiendo progresivamente en los próximos semestres. El ritmo de
disminución del stock dependerá en parte de la ralentización de la actividad productiva de nueva vivienda y siempre que ésta no supere el volumen de compras por parte de la demanda.

La demanda potencial existe aunque a un nivel muy inferior al de los años anteriores. No
obstante presenta una importante dependencia de la situación general de la economía y de las
posibilidades de financiación.

La reactivación de los ritmos de venta será gradual, no alcanzando previsiblemente las cuotas de los últimos años. La intensidad de la reactivación dependerá de diversos factores:

– La reducción de los precios ofertados por los promotores que está íntimamente ligada a su capacidad de soportar su nivel de endeudamiento.
– La estabilidad económica del país en base al crecimiento del P.I.B. y disminución del paro (las previsiones macroeconómicas para el año 2010 indican que la economía española se mantendrá en cotas de crecimiento negativo, y se prevé que alcance un crecimiento positivo a fin al de 2011).
– La renta real disponible de las economías familiares para la adquisición de vivienda. Los datos publicados apuntan hacia una importante disminución en el año 2010.
– La no intensificación del proceso de desinversión en el sector inmobiliario de viviendas tanto de agentes nacionales como extranjeros.

Conclusión

Es posible que la tendencia a la disminución en la reducción de los precios, menos acentuada en el primer semestre de 2010 que en el último de 2009, sea indicativa de un acercamiento del
mercado a una fase de estabilidad, si bien la perspectiva de aumento del IVA a partir del mes de julio ha podido tener influencia en la materialización adelantada de ciertas operaciones, que hayan impedido una bajada más acusada en algunos casos.

Será necesario observar atentamente la evolución durante el segundo semestre del año en curso para confirmar que los precios de vivienda nueva están cerca de estabilizarse, como parece indicar la situación actual.

El sector inmobiliario tiende en la actualidad a la reducción drástica en el inicio de nuevas
promociones de vivienda libre, tal como se puede apreciar en la disminución de los proyectos de vivienda visados por los Colegios Profesionales.

La reactivación está condicionada en buena medida por la velocidad de absorción del stock
actual, una absorción incierta ante la retracción de la demanda, a causa de las altas tasas de
desempleo y la incertidumbre instalada en la población, dos factores que se suman al
endurecimiento durante los últimos años de los requerimientos crediticios para la adquisición de una vivienda.

La oferta de vivienda nueva en alquiler, en algunos casos con opción de compra a medio plazo,
empieza a perfilarse como una alternativa sólida para la colocación de parte de las promociones acabadas que no han vendido todas sus unidades.

El proceso de reordenación del sector financiero español, que afecta principalmente a las
entidades tradicionalmente más vinculadas a la actividad hipotecaria, con la consiguiente
limitación del crédito hasta que finalice la adaptación a la nueva configuración, puede tener una
incidencia significativa en el sector inmobiliario.

(tablas de precios en pdf adjunto)

Autor: Sociedad de Tasación

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