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Estadísticas, agentes y mercados. Datos para analizar

Estadísticas, agentes y mercados. Datos para analizar

Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado-Licenciado en Ciencias Políticas.Bermúdez Consulting & Management, SL

Las presentación de estadísticas están resultando en ocasiones más una herramienta de soporte para justificar nuestras percepciones, que la constatación de datos objetivos (que lo son) para extraer conclusiones de la realidad. Si nos preguntamos la situación del mercado de la vivienda, posiblemente parte de los lectores considerarán que este se está reactivando, que las ventas se incrementan y que (tal vez los más optimistas) consideren que comenzamos a mejorar y tenemos un horizonte con cierta luz.

Si la pregunta se traslada a los precios de las viviendas, probablemente la respuesta mayoritaria será que los precios siguen descendiendo que aún no han tocado fondo (al menos así se manifiestan en algunos foros) y que existe recorrido todavía para ello. Ciertamente aparecen datos que apuntan en esta línea, pero la realidad es que partimos de un escenario temporal muy amplio (más de siete años) mientras que cuando se analizan los datos, esta labor se realiza con estadios comparativos temporales muy próximos (ventas de un mes con relación al mes anterior, precio de las viviendas en función de medias aritméticas, etc.).

Sin pretender negar que la situación del mercado inmobiliario puede estar en proceso de cierta mejora, este sigue todavía con síntomas de la enfermedad, como sería el caso de un paciente que ha tenido una bajada de la temperatura (lo cual es un síntoma positivo), aunque todavía sigue con fiebre. Debemos abrir más el objetivo y abarcar espacios de tiempo mayores para poder analizar y extraer conclusiones de la realidad y evolución del mercado de venta de viviendas.

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Observamos que el volumen de transacciones de viviendas, según  el Ministerio de Fomento, se ha incrementado durante el año 2.014, con relación al año anterior en un 14,38%, lo cual sería (y es) un síntoma de mejora, pero si este mismo análisis se efectúa en relación al año 2.012 la situación seria de una caída del 5,44%. Con estos datos podríamos establecer que las ventas después de la caída del año 2.013, comienzan a repuntar y se acercan a los volúmenes de hace dos años. Todo ello siendo cierto, también se debería matizar por territorios, donde se puede observar un incremento neto de las ventas en comunidades como Cataluña, Madrid, Canarias, Baleares en los últimos dos años.

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El resultado manifiesta dispersión de los mercados (tengamos en cuenta que la vivienda es un mercado localizado, que no puede generalizarse, ya que el producto, los pisos, no se pueden deslocalizar) existen ciertos territorios que mantienen un incremento de ventas que no se corresponde con la tendencia general, es precisamente en estas CC.AA., donde se detecta el mayor porcentaje de compras realizadas por extranjeros que alcanza el 17,82% según datos provisionales facilitados por el Ministerio de Fomento al tercer trimestre del 2.014. Este dato parece confirmar el interés que existe por parte tanto de inversores corporativos, como de particulares de otros países por aprovechar las oportunidades que existen en  el mercado inmobiliario.

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En relación a la evolución de los precios, aunque es cierto que siguen apareciendo ofertas cada vez con  precios más bajos (no podemos decir que atractivos, ya que siempre debemos tener en cuenta el precio en relación a las características del producto), cuando analizamos la evolución por trimestres de los mismos en el transcurso de los dos últimos años, se observa que la media de precio por vivienda se ha incrementado entre el primer trimestre de 2.013 a la estimación de 4º trimestre del 2.0143 en un 60%, con fuertes variaciones y una tendencia al alza. Esta cifra no debe llevarnos a equívocos, no significa que los precios hayan subido, puede suceder y nos encontramos que ha sido el mercado (los compradores) que ha comenzado a adquirir viviendas de precios superiores, de un nivel superior, de más calidad, por lo que la lectura debería ser que los adquirente de pisos que buscaban los productos de menor valor ya han realizado sus compras y ahora se está comercializando los que se sitúan en torno a los 125.000 €, que es por otra parte el nivel de precio/valor  mínimo que los bancos están dispuesto a estudiar para la concesión de hipotecas.

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Nos podemos encontrar que la percepción de mayor volumen de ventas y reducción de precios en los pisos, puede ser cuestionado (y de hecho ha de ser así). El mercado tiene una dinámica que supera las percepciones y aquí es donde debe actuar el profesional inmobiliario asesorando a sus clientes a partir de análisis rigurosos de la tendencia del mercado.

Es ahora que este colectivo de agentes inmobiliarios parece recuperar un ritmo de crecimiento (entendido como incremento del número de nuevos establecimientos abiertos al público). Recientemente, desde una administración local comentaban un cambio de tendencia que habían detectado en cuanto a la solicitud de licencias para la apertura de establecimientos dedicados a la gestión inmobiliaria, con un incremento (en este caso lo situaban en un 150%) en relación tan solo a los 12 meses anteriores.

Estos datos no pueden servir de referencia clara para establecer en que volumen se están produciendo solicitudes de aperturas, aunque si acudimos a los colegios y asociaciones profesionales, ellos también nos confirman que se está generando un fuerte incremento de nuevos agentes. Nos recuerda, aunque es cierto que con menor intensidad aquellos momentos de los años 2.000 al 2.006, cuando llegaron a cuadruplicarse los agentes en el mercado. Parecía que tan solo con aperturar una oficina de gestión inmobiliaria, la actividad se generaba sola y consecuentemente los beneficios eran seguros.

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