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Las entidades de crédito se han convertido es los grandes agentes inmobiliarios a disponer de un stock de viviendas procedentes de daciones, adjudicaciones y otras fórmulas que han utilizado para poder resarcirse de las deudas de sus clientes. El autor nos plantea la necesidad de conocer ese stock, en cantidad y calidad, como paso previo para evitar que se reactivar el maltrecho mercado inmobiliario
Al escribir un artículo que pretende aportar una información y un punto de vista de la actualidad, se torna más complejo, o tal vez más delicado, cuando se trata de la vuelta de vacaciones. Esta es una época (las vacaciones) en la que no sabemos bien el porqué, pero se genera una necesidad de recomenzar, de ajustar o de replantear ciertas situaciones, actuaciones, criterios e incluso proyectos.
También es habitual después de un periodo de vacaciones, en el que parece que todo se ralentiza, cuando no llega a paralizarse con “el hasta la vuelta”, revisar los esquemas y reflexionar sobre las posibilidades que puedan surgir o generarse antes de finalizar el año. En este momento, es tal vez cuando debemos disponer de la información necesaria y los interrogantes surgen.
De todas formas no parece que en el periodo estival las circunstancias, tanto económicas como políticas, a tenor de las actuales circunstancias, efectúen un giro tan significativo que nos presente un escenario muy diferente al actual; es más, vista la actuación de todos los agentes, económicos, sociales y políticos (tanto los propios del mercado, como otros que inciden en él) los cambios no se verán; a lo sumo, tal vez, se acentuaran ciertas tendencias, por ello es positivo, tras este periodo estival, reflexionar e intentar dar respuesta a la petición del inicio.
Cada vez, y de ello hemos tratado en diferentes ocasiones, aparecen nuevos datos de stocks de viviendas en venta; lo cierto es que si atendiéramos a ello, podríamos pensar que la absorción por el mercado seria rápida. Si tenemos en cuenta que las ventas del año 2.010 fueron de 355.861 y ,según estimaciones actuales, el stock es de algo más de 700.000 viviendas, en tan solo dos años de actividad reducida (pensemos que en los momentos óptimos las ventas llegaron a superar las 900.000 en un año) podría este desaparecer. Estos datos realmente surgen como el Guadiana, en función (o al menos así lo parece) de la necesidad o interés de algunos colectivos o sectores cuando pretenden vender su producto (entendido este no tan solo como inmobiliario).
Las entidades de crédito: el gran agente inmobiliario
Las entidades de crédito son actualmente el gran agente inmobiliario por excelencia en la oferta de viviendas a la venta, aunque tienen a su vez el cajón de sastre, donde se encuentra de todo (pisos, locales, solares, edificios en construcción o terminados) y en volúmenes importantes. Llegado el momento pueden condicionar el mercado con actuaciones como las que ahora aplican, cual si un periodo de rebajas se tratara, con ofertas que podríamos calificar de descaradas. En esta línea podemos encontrar propuestas como el “ponga Vd. el precio”. “Compre ahora con descuentos del 40/50%” y otros muchos que no hace falta trasladar al texto, la razón de tal actuación, no es única sino compleja, aunque podríamos apuntar dos en estos momentos.
La primera de ellas es la necesidad que tienen de liberar el mayor volumen de viviendas que tienen adjudicadas y, de esta forma, reducir el capítulo de un balance que penaliza económicamente su presencia. La segunda razón, menos explícita, atendiendo a conversaciones con fuentes del sector, es la previsible entrada masiva de otro “paquete” importante de productos adjudicados (sobretodo de promotores) que, hasta ahora, se ha ido manteniendo vivo en el tiempo, aunque sea de forma ficticia a través de renovaciones o nuevos créditos y préstamos. Ahora llega un momento en el que ya no es posible demorar su resolución en tiempo, añadiendo además las prórrogas y demoras, lo que comportará iniciar los procesos de cobro.
El colectivo generador de productos inmobiliarios, está prácticamente paralizado, básicamente (aunque también es cierto que existen razones de mercado y oportunidad) por la falta de financiación necesaria para iniciar proyectos que tienen demanda en determinados mercados, lo que comienza a reflejarse en cierta tensión entre la oferta y demanda (no podemos generalizar las situaciones y considerar que todo el merado es igual) en los entornos más densificados poblacionalmente.
El colectivo generador de productos inmobiliarios está prácticamente paralizado, por falta de financiación, mientras las entidades de crédito se han convertido en verdaderos outlets
Por su parte, el colectivo de la gestión e intermediación, también se encuentra en una situación de poca actividad. ¿Cuál es la razón? La misma que sucede con los promotores, la falta de financiación para los productos que tienen a la venta, mientras que los bancos y cajas (o ex cajas) siguen presentando sus ofertas cual de una outlet de productos de consumo se tratara y cubriendo la demanda existente (a fuerza de altos niveles de financiación) que niegan a quienes lo solicitan para adquirir una vivienda que no forme parte de sus existencias.
En este escenario real y aparentemente irreversible (al menos mientras exista la “bolsa” de productos en manos de las entidades de crédito para la venta), intentar quejarse o manifestar nuestra disconformidad no aporta, a pesar de los buenos deseos de los que lo intentan, más que la constatación de un hecho y de una actuación que genera una fuerte presión a un sector, ya de por sí muy castigado, por la actuación precisamente de las propias entidades financieras, aunque no por ello debemos abandonar la denuncia, el análisis y exposición de los hechos con el fin de evidenciar esa realidad e intentar cambiarla.
Necesidad de conocer el stock real de los bancos: en cantidad y calidad
Si esta actividad extra-financiera a la que se han volcado con todos los medios humanos, técnicos y económicos posibles de la venta de pisos – con preferencia en muchas ocasiones a las puramente derivadas de su presumible actividad financiera, con propuestas de financiación de hasta el 100% de sus precios a los potenciales compradores de “sus productos”, con anuncios de ofertas a la baja en los precios y obsequios de todos tipo, – tuviera un tiempo de actuación definido y delimitado, y el stock que mantienen de pisos en venta se conociera realmente, permitiría, en primer lugar, saber de la situación real de oferta en el mercado (actualmente a pesar de los muchos datos que existen, como anteriormente hemos indicado no son datos realmente fiables), y en segundo lugar, ello facilitaría el establecer un calendario previsible de ajuste de los stocks a las demandas, una agenda de desarrollo y actuación de los profesionales del sector y unos planes de trabajo de todos los agentes tanto económicos, como las administraciones mas acordes con la realidad y evitar la inseguridad que se añade a las muchas incógnitas propias del momento que supone desconocer la realidad de producto en el mercado.
Otro factor a tener en cuenta, además de que las entidades financieras mostraran realmente la cuota de mercado que han asumido con su oferta de productos y el número real de que disponen a través de las daciones, adjudicaciones y otras fórmulas (más o menos ingeniosas) que han utilizado para poder resarcirse de las deudas que sus clientes no han podido atender, es la calidad de sus productos.
Debemos tener en cuenta que no todo lo que se ha construido es válido en estos momentos, no todos los entornos geográficos son aptos para la oferta de viviendas aunque sean a precios y con condiciones que nos puedan parecer atractivas. Existe un volumen importante (previsiblemente en torno al 40%, si descartamos las ofertas de los grandes núcleos) que no va a asumir el mercado en mucho tiempo. Se trata de proyectos desarrollados en entornos sin necesidad real de más viviendas, desarrollos urbanísticos en entornos alejados de los flujos demográficos y las segundas residencias, que debido a la situación económica en general (al margen de cualquier otra consideración), tardarán más de 5 años en iniciar una reactivación.
Conocer la realidad del stock inmobiliario financiero permitiría discriminar el verdadero producto de mercado del que quedará obsoleto, sin posibilidad de comercializar
El conocer la realidad de cada uno de estos grupos de productos (generalmente viviendas) que están (o pueden estar cuando sus actuales tenedores decidan ponerlos a la venta) en el mercado, no tan solo despejaría las incógnitas de la verdadera intensidad del stock, también facilitaría poder desgranar lo que realmente es producto que el mercado y los futuros compradores irán adquiriendo, de los productos que van a quedar obsoletos sin posibilidad de comercializar. Como es sabido la construcción, en los últimos años, no ha estado exenta de proyectos con una viabilidad comercial escasa, que, a la sombra de otros desarrollados de acuerdo con las verdaderas demandas del mercado han ido apareciendo a lo largo de toda la geografía y que son en gran medida el problema que tienen las entidades financieras para poder reducir el volumen que tienen.
El sector financiero debe sanear sus balances, ajustar sus “cuentas” y depurar sus activos
En este punto es donde las autoridades monetarias deberían intervenir para que las entidades de crédito que tengan entre sus activos productos de estas características apliquen los ajustes o amortizaciones a fin de poder situar la realidad formal con la que finalmente se puede generar en el mercado. Ya se ha asumido a pesar de que ha costado tiempo y un esfuerzo de explicación, que el sector inmobiliario no se recuperará hasta que el sector financiero pueda nuevamente actuar con cierta normalidad, con ello no pretendemos apuntar la posibilidad de que la situación que se ha vivido en los últimos años de una burbuja financiera, con unos niveles de crédito y financiación que ha facilitado, cuando no ha potenciado la espiral de venta de viviendas vuelva a producirse. Se trata de alcanzar unos niveles de actividad más acordes con la realidad.
Para que ello pueda ocurrir, el sector financiero (en su conjunto) deberá sanear sus balances, ajustar sus “cuentas” y depurar sus activos. Si no se establece realmente lo que es válido y que el mercado va a aceptar y los potenciales adquirentes cuando dispongan de la estabilidad económica y de la financiación necesaria van a comprar, y se separa de los productos que no tienen hoy comercialidad alguna, se mantendrá una situación de confusión de interinidad que en nada va a ayudar, por supuesto al sector inmobiliario, pero tampoco al financiero.
En los balances de las entidades bancarias debe aflorar su producto inmobiliario, sólo así se conocerá su verdadero precio y se aclarará la confusión que padece el mercado inmobiliario
Por ello se hace preciso que definitivamente aparezcan los productos que hay (o entrarán) en los balances de los bancos y cajas, a fin de valorar en primer lugar, la cantidad que ello comporta, lo cual realmente establecerá el precio del producto. Tal vez de esta forma podremos finalmente establecer esa relación oferta/demanda que en estos momentos se ha perdido.
Al mismo tiempo la presión que actualmente ejercen las entidades de crédito en el mercado, con sus ofertas, se podrán también contemplar en su justa medida – y finalmente si los productos son obsoletos (a pesar de que muchos de ellos están sin estrenar) – y podrán efectuarse los ajustes necesarios en los balances.
Ello nos permitirá tener un espacio temporal en el que poder desarrollar la actividad, lo cual facilitará a los diferentes colectivos adecuarse a la situación real (y conocida) ,y lo más importante, en un periodo de tiempo relativamente corto (tal vez en dos años) podríamos superar esta situación de ofertas de productos, no de acuerdo con criterios de mercado o según la oferta o demanda, si no en función de las necesidades o disponibilidades del sector financiero, que poco o nada tienen que ver con el mercado inmobiliario, y que no tan sólo mantiene la precariedad del mismo, si no que en ocasiones lo acentúa.
Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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