Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por José de Mier Marfil. Abogado de Bufete de Mier Abogados.
El autor aborda el procedimiento de entrega de obras de urbanización a los ayuntamientos, cuestión que determina, a su vez, quién está encargado de la conservación de las mismas. El asunto es de plena actualidad dado el lamentable estado de abandono de muchos proyectos, especialmente polígonos industriales.
Para ofrecer las obras al ayuntamiento es indispensable presentar una petición escrita, haciendo expresa mención de que se quieren entregar y se solicite que las acepte. En otro caso, el Ayuntamiento no tiene la obligación de aceptarlas
El término “recepción definitiva” no está regulado legalmente; muchas veces lo utilizan los consistorios para tardar en recepcionar las obras, y que así no comience a correr el plazo a partir del cual, ya tiene que conservarlas el propio Ayuntamiento
Los propietarios no están obligados a conservar la obra indefinidamente, aunque exista un pacto entre ayuntamiento y promotor que así lo establezca; dicho acuerdo será nulo, aunque se firmara bajo el modelo de convenio urbanístico
La legislación específica sobre la entrega a los Ayuntamientos de las obras de urbanización y su conservación es más bien escueta. Ello nos permite, concretar exactamente, cuáles son los trámites que se deben seguir para la entrega de las obras de urbanización y cuáles son los plazos de conservación de las mismas a cargo de los promotores, propietarios o las Entidades Administrativas de Compensación o Conservación. Pero se deben cumplir todos los trámites para la oferta al Ayuntamiento, a fin de que este no se niegue a su recepción.
Dentro de las distintas legislaciones autonómicas, se puede decir que hay una constante que nos permite elaborar una teoría general y práctica sobre los requisitos tanto de la entrega de las obras como de su conservación. Por ello, pretendemos analizar qué se entiende por conservación o mantenimiento de las obras de urbanización.
No debe, ni puede confundirse la entrega de las obras de urbanización con la adjudicación de los terrenos que comprenden las calles, los equipamientos, el suelo correspondiente a cesiones obligatorias o las zonas verdes y cuya cesión se produce “ope legis”, a favor del Ayuntamiento, por la aprobación definitiva del Proyecto de Compensación o Reparcelación.
A.- LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN
Como es conocido, por obras y gastos de urbanización se entiende los que con una u otra terminología, se definen en la legislación autonómica respectiva, como aquellas obras y servicios que hay que ejecutar para que se puedan considerar urbanizados unos solares o polígono. Para su identificación, en cada supuesto en concreto, más adelante se transcriben las normas que afectan a cada Comunidad Autónoma, en lo relativo a las obras que comprenden.
No obstante, de una forma más concreta, precisa y breve, han de entenderse como obras de urbanización, aquellas cuya ejecución viene exigida expresamente dentro del Plan Parcial, Plan Especial y cualquier otra figura del planeamiento urbanístico o del instrumento de gestión, cualquiera que sea la forma que se denominen en la legislación urbanística autonómica.
Las mismas se deben concretar, y habitualmente se concretan, en la documentación que se denomina habitualmente, Proyecto de Urbanización de cada uno de los Planes Parciales o Planes Especiales, o cuya ejecución expresamente haya sido aceptada a cargo del promotor o Junta de Compensación.
B.- OFERTA DE ENTREGA DE LAS OBRAS AL AYUNTAMIENTO
Una vez concluidas las obras de urbanización, las mismas deben ser entregadas al Ayuntamiento. Esta entrega no se hace sencillamente por silencio administrativo o porque lleven años y años los interesados conservándolas, sino que tiene que haber un acto expreso y formal, en virtud del cual se le ofrecen al Ayuntamiento.
La oferta al Ayuntamiento ha de hacerse inmediatamente que las obras hayan sido entregadas por el constructor o constructora a la Junta o al Promotor y haya sido certificada su correcta ejecución por la Dirección facultativa de la obra.
Para ofrecerlas al Ayuntamiento, es indispensable presentar una petición escrita en el mismo, haciendo expresa mención de que se quiere entregar las obras y se solicite que el mismo las acepte. Todo ello sin perjuicio de la conservación, de la cual hablaremos más adelante. No hacer esta oferta por escrito, y con la documentación exigida, da lugar a que el Ayuntamiento no tenga obligación de aceptarlas.
Se acompaña modelo de instancia para la oferta de la entrega, la cual debe ir acompañada de todos los documentos que prescriba cada legislación urbanística y en especial el documento conocido con el nombre inglés de “as built”, o sea, aquella documentación que realmente pruebe, refleje y transcriba todo lo que se ha ejecutado dentro de la realización de la gestión de ejecución de las obras y justificantes de que los servicios han sido aceptados por las compañías suministradoras.
Presentada esta solicitud en el Ayuntamiento, que debe ir firmada por el legal representante de la Junta de Compensación, del promotor del Plan, o de aquella persona que haya tenido el encargo de ejecución de las obras de urbanización, el Ayuntamiento deberá, en el plazo que cada Comunidad Autónoma tiene establecido y si no lo tiene en diez días, exigir que se complemente, si es necesario, con alguno de los documentos que entienda que no han sido aportados o que habiendo sido aportados, no especifiquen claramente la obra realizada.
Entregados todos los documentos, deberá el Ayuntamiento fijar día y hora para la inspección de la obra ejecutada y para proceder a la recepción. El plazo para este acto debe ser el que cada autonomía tiene establecido.
Si no procediera a la recepción, deberá especificar las causas por las que no recepciona las obras. Dichas causas deben ser esenciales y no meros defectos subsanables en un plazo muy prudencial. Tampoco puede el Ayuntamiento negarse a recibir aquello que ha sido correctamente ejecutado por los profesionales a los que las Juntas de Compensación o los Promotores, han encargado la dirección.
Aunque no sea este el momento más oportuno para recordarlo, pues estamos hablando de obras terminadas, es conveniente el solicitar o requerir, aunque no venga impuesto por ley, a los Servicios Técnicos del Ayuntamiento para que comparezcan periódicamente y den su conformidad a cómo se van ejecutando las obras durante la realización de las mismas. Este no es ningún requisito legal, ni tiene obligación de asistir el representante técnico del Ayuntamiento, pero puede ser un buen método para no encontrarse con sorpresas a la hora de entregar las obras al Ayuntamiento y que este no quiera recepcionar las mismas, alegando que han sido mal ejecutadas. Esto no sucederá si los Servicios Técnicos del Ayuntamiento han revisado periódicamente la ejecución de las obras y servicios. Dicha revisión no supondrá una recepción anticipada, pero el Ayuntamiento no se podrá negar a recepcionar aquello a lo que los Servicios Técnicos han dado su conformidad durante el desarrollo de la ejecución.
C.- RECEPCIÓN PROVISIONAL O DEFINITIVA
Nada especifican las normas autonómicas sobre que tenga que existir una recepción provisional y una recepción definitiva, y si en alguna Comunidad Autónoma se especifica, ya consta en los textos legales que se relacionan al final de este artículo. Si las normas solamente regulan la recepción, ha de entenderse que no existen reguladas en la ley, ni la recepción provisional, ni la recepción definitiva, sino solamente la recepción que ha de aceptarse necesariamente si la obra ha sido ejecutada conforme al Proyecto de Urbanización o de cualquier otro proyecto o documentación que especifique qué obras y cómo debían realizarse.
Algunas de las legislaciones citan, como de pasada y sin mayor explicación o precisión, por ejemplo la legislación catalana, la recepción definitiva y como algo distinto de la recepción, pero no ha regulado qué se entiende por recepción definitiva. Por ello, a falta de definición, se ha de entender que lo único legislado hoy, es la recepción, sin apellidos. Entendemos que el uso de la denominación por el Ayuntamiento, del término “recepción definitiva” es una práctica que no está ni protegida, ni regulada por la ley y que es más o menos una triquiñuela que utilizan los Ayuntamientos para tardar en recepcionar las obras, y que así no comience a correr el plazo a partir del cual, ya tiene que conservarlas el propio Ayuntamiento.
Así, la legislación catalana cita, como decíamos anteriormente, que en un futuro se regulará el plazo de conservación después de la recepción definitiva. Pero no define en modo alguno qué se entiende por recepción definitiva e inmediatamente, en el propio párrafo, vuelve a utilizar el término recepción como la única existente y que es la que obliga a unos y a otros.
Puede el Ayuntamiento no efectuar la recepción porque no se cumplan a su criterio las condiciones para la recepción, o sea, que las obras estén mal ejecutadas o la documentación sea incompleta. Pero deberá detallarlo y justificarlo en el acta de recepción. Podrá suspender la recepción hasta que se ejecuten las deficiencias que se enumere, y que necesariamente, deberá especificar. Si no lo hace, y no las acepta, se podrá formular Recurso Contencioso Administrativo.
Evidentemente, ante la no recepción de una obra que ha sido ofrecida al Ayuntamiento y que el mismo se niega a recibir por causas que sean ajenas a las obras realizadas, cuando tal petición ha sido correctamente y formulada, se debe inmediatamente recurrir ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo, ya que estos Juzgados normalmente son contundentes en cuanto a la obligación por parte de los Ayuntamientos de recibir las obras que están correctamente realizadas y formalmente, ofrecidas.
Si hay resolución expresa de la negativa a aceptar las obras, se estará al pie de recurso que se haga constar en la denegación de la recepción y si no hay recepción por silencio administrativo negativo (según cada Comunidad Autónoma), el plazo de seis meses para recurrir ante los Juzgados de lo Contencioso Administrativo se iniciará a los tres meses de la presentación de la petición de recepción.
D.- RECEPCIÓN TOTAL O PARCIAL
En la generalidad de las autonomías está reconocido el derecho a que sean recepcionadas parcialmente las obras cuando, las que hayan sido terminadas, tengan entidad propia y no dependa su terminación de obras que haya que concluir en el futuro. Así, por ejemplo, la recepción parcial puede beneficiar no solo al Promotor, sino también al Ayuntamiento, cuando este quiera que una obra, por ejemplo una calle, pueda ser ya utilizada como pública.
La recepción de las obras en su totalidad o parcialmente, debe hacerse constar por nota marginal en el Registro de la Propiedad, pues es una carga de la que se libera la finca. Será una medida de prudencia e inteligencia, en una compraventa, hipoteca, u otra figura jurídica, pedir certificado a la Junta de Compensación o Conservación de que las obras han sido recepcionadas por el Ayuntamiento en el supuesto de que no conste en el Registro la entrega de las obras, si el inmueble objeto del negocio jurídico está en un polígono de reciente urbanización.
E.- LA CONSERVACIÓN O MANTENIMIENTO
Es hoy habitual, por desgracia, y dentro de la crisis, el encontrarnos con polígonos perfectamente terminados, concluidos hace 6 o 7 años e incluso menos, que están sometidos a un deterioro excesivo por dos motivos: bien porque el Ayuntamiento después de que ha recepcionado las obras de urbanización, no ha efectuado conservación alguna, o bien porque los promotores carecen de recursos para poderlas mantener durante el tiempo al que por ley o pacto están obligados.
La experiencia dice que las hierbas invaden las calles recién asfaltadas o que las tapas de las conducciones de aguas negras o de comunicaciones, han sido robadas, si no se ha tenido la precaución de soldarlas como se hace ya en algunos municipios. O lo más habitual en polígonos no vigilados, que hayan desaparecido los cables de cobre.
Poco especifica la legislación sobre cuál es el contenido del término conservación de las obras de urbanización y no hay ninguna legislación que lo especifique. Por lo tanto, entendemos que se ha de considerar “conservar”, como el mantener las obras de la misma forma en que estaban en el momento de la recepción por el Ayuntamiento. En su consecuencia, tienen el promotor o los propietarios, que reparar todos los desperfectos que propios o extraños ocasionen o que se produzcan por el uso habitual, el paso del tiempo, la meteorología o el deterioro de la pintura de señalización horizontal, etc…
Ante este hecho de la actuación, a veces, de desalmados y que los mismos pueden provocar incluso accidentes dentro de polígono, unidad de actuación o urbanización, se aconseja que si la conservación de las obras de urbanización depende aún de la Junta de Compensación o Conservación, se concierte un seguro de responsabilidad civil de una cuantía elevada, que cubra responsabilidades que se pueda intentar hacer recaer sobre el Presidente de la Junta, sin que este tenga responsabilidad directa alguna en tal hecho, salvo el no estar continuamente, día y noche, vigilando el polígono de cuya Junta, es Presidente.
Nada dicen las Normas de las Comunidades Autónomas de cómo se debe conservar o mantener. Se deben entender ambos términos como sinónimos. Más aún, en el diccionario de la Real Academia, para definir lo que es conservación, se utiliza la palabra mantener y para definir el concepto mantener, se utiliza la palabra conservar, y en cuanto al mantenimiento y pago de los servicios públicos como iluminación, o pago al que poda los jardines, o la limpieza, todo indica que correrá a cargo de la Junta hasta tanto le corresponda conservar al Ayuntamiento y decimos esto, porque no hemos visto sentencia alguna que nos aportara luz sobre estos gastos.
F.- CONSERVACION NO INDEFINIDA
Ha existido una tendencia de los Ayuntamientos a imponer la conservación de las obras de urbanización a cargo de los propietarios con carácter indefinido. Así tratan de que conste cuando aprueban el Plan Urbanístico, cualquiera que sea su denominación.
En el momento de promover un Plan, se esperaba que todo fuera a ser progreso, que no iba a tener importancia el coste del mantenimiento, o que éste significaría una cantidad muy pequeña y soportable sobre el total de los ingresos que los propietarios percibirían por el alquiler de sus inmuebles o la explotación de sus industrias.
Pues bien, la realidad ha sido cruel y donde anteriormente no se ponían reparos, ni se escatimaban los gastos de conservación, en el momento actual se ha convertido en una situación en la cual es indispensable el calibrar cada gasto que tiene que tener la empresa o propietario de naves o terrenos y en su consecuencia, los gastos que pueda soportar.
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
