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La normativa estatal prevé tres sistemas de actuación para la ejecución del planeamiento urbano: compensación, cooperación y expropiación. La principal diferencia entre ellos estriba en el protagonismo de los propietarios de los terrenos en la ejecución de las determinaciones urbanísticas, siendo pleno en el sistema de compensación e inexistente en el de expropiación, lo que trae consigo que la compensación se erija como el sistema de actuación privado por excelencia.
En el sistema de compensación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 126.1 de la Ley del Suelo de 1976 (en adelante LS76) y en el artículo 157 del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978 (en adelante RG), los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, ejecutan la urbanización a su costa en los términos y condiciones que se determinen en el planeamiento o en el acuerdo aprobatorio del sistema y se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular o a una comunidad pro indiviso, si no existe oposición por parte de ninguno de los condueños.
La Junta de Compensación es una entidad urbanística colaboradora formada, con carácter general, por los propietarios de suelo en el sistema de compensación, con la finalidad de cumplir solidariamente sus deberes de justa distribución de beneficios (aprovechamiento urbanístico) y cargas (gastos y cesión de terrenos afectos a dotaciones públicas, así como de un porcentaje del aprovechamiento medio a favor de la Administración actuante) derivados del planeamiento, y de urbanización de los terrenos, urbanización que una vez ejecutada se cederá igualmente a favor de la Administración. Deberes legales cuya consecución permite posteriormente ejercitar de manera individual el derecho a edificar.
El artículo 127.3 LS76 establece que la Junta de Compensación tiene naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines. No obstante aunque la legislación recoge la naturaleza administrativa de la Junta, debe precisarse que su naturaleza jurídica es mixta, dado que la misma no solo realiza funciones públicas si no también funciones de gestión de intereses privados, destacando la contratación de la ejecución de las obras de urbanización, concierto de préstamos o venta de solares en caso de ser necesario, actuaciones que se sujetan al Derecho privado.
Fijado el sistema de compensación para la ejecución del planeamiento, los propietarios que representen al menos el 60% de la superficie de la unidad de ejecución, o el porcentaje exigido por la legislación autonómica, impulsan la constitución de la Junta presentando el Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación.
Los Estatutos constituyen la norma de organización y funcionamiento de la Junta regulando principalmente las relaciones entre la Junta y sus órganos así como con terceros, la forma de adopción de acuerdos y cómputo de votos, los derechos y obligaciones de los miembros, y las normas sobre disolución y liquidación.
Las Bases de Actuación recogen la actuación propia de la Entidad en lo que se refiere a la ejecución jurídica y material del plan, fijando las reglas de justa distribución de beneficios y cargas y de urbanización. Las Bases deben recoger fundamentalmente los criterios para valorar las fincas aportadas, los derechos reales, las edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones y las fincas resultantes; los criterios para adjudicar las fincas; los supuestos de incumplimiento de sus miembros que darán lugar a expropiación, así como otras determinaciones complementarias.
Tras la aprobación definitiva por la Administración y publicación de los Estatutos y las Bases de Actuación, los propietarios deberán constituir la Junta mediante escritura pública. Constitución que será efectiva si la escritura se otorga por los propietarios que representen al menos el 60% de la superficie, o el porcentaje exigido por la legislación autonómica. Posteriormente los propietarios que no hayan suscrito la escritura de referencia, se incorporarán a la Junta mediante escritura pública de adhesión.
Posteriormente aprobada por la Administración actuante la escritura de constitución y de las adhesiones que se hayan producido, se procederá a inscribir la Junta en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, momento en el que adquiere personalidad jurídica propia.
La constitución implica que los terrenos que forman la unidad de ejecución quedan sujetos al cumplimento de las obligaciones propias del sistema de compensación, ostentando la Junta generalmente la condición de fiduciaria con disposición plena sobre los terrenos titularidad de sus miembros, así como la condición de beneficiaria de la expropiación de los terrenos de quienes no se hubieran incorporado a esta.
La Junta de Compensación, en virtud de lo que establece el artículo 130.1 LS76, se responsabiliza ante la Administración de lograr la justa distribución de beneficios y cargas entre los propietarios que se plasma en el denominado Proyecto de Compensación; de la ejecución material de las obras de urbanización, mediante la elaboración y ejecución del correspondiente Proyecto de Urbanización y, en su caso, de la edificación de los solares si así se dispone en el planeamiento. Proyectos cuya aprobación compete a la Administración actuante.
Además deberá cumplir, tal y como dispone el artículo 182.1 RG –las demás obligaciones que resulten del planeamiento, de las Bases de Actuación o del presente Reglamento–.
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