Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Responsabilidad de la comunidad de propietarios frente a terceros.
La comunidad de propietarios puede incurrir tanto en responsabilidad contractual como extracontractual y dentro de la primera sus deudas pueden provenir de cualquier contrato de suministros (electricidad, gas, gasóleo, etc…), de una relación laboral (con un conserje, portero, limpiadores, jardineros, vigilantes de garaje, controladores, etc…..) o de cualquier gasto realizado en mejoras, además de la reparación y conservación del edificio.
Respecto a la responsabilidad contractual, la Comunidad de Propietarios actúa y se desenvuelve en el tráfico jurídico como persona jurídica sujeta a derechos y obligaciones a pesar de la ficción jurídica que supone que no tenga reconocida personalidad jurídica. Como tal sujeto jurídico, debe de estar al corriente del pago de los impuestos municipales, tasas y tributos correspondientes al edificio, y respecto al personal laboral contratado deberá confeccionar nóminas y responder de sus obligaciones ante la Seguridad Social, a modo de ejemplos. Asimismo, deberá controlar los contratos de arrendamientos de servicios perfeccionados con los proveedores de los servicios necesarios para el edificio como: antenistas, mantenimiento de ascensores, limpieza de piscinas, mantenimiento de calderas y calefacción, etc…
Las Comunidades de propietarios son responsables civiles de los daños que causen a terceros y a sus propios comuneros (tanto en sus bienes privativos como en su persona), derivados del mal funcionamiento o negligencia en el cuidado de sus elementos comunes
Aquellas Comunidades de Propietarios que tengan una piscina comunitaria deberán cumplir con la normativa correspondiente. Así, como ejemplo, la Ordenanza Reguladora del Ayuntamiento de Madrid sobre Piscinas impone la contratación de socorristas, suscripción de seguros de responsabilidad civil, exposición de las normas de régimen interno de la misma, disponibilidad de botiquín, etc…., en determinados supuestos, cuya inobservancia podrá dar lugar a las sanciones administrativas pertinentes, o en su caso, si se produjesen daños personales, la indemnización patrimonial que determinasen los tribunales.
En referencia a la responsabilidad extracontractual, en términos generales, las Comunidades de propietarios son responsables civiles de los daños que causen a terceros y a sus propios comuneros (tanto en sus bienes privativos como en su persona), derivados del mal funcionamiento o negligencia en el cuidado de sus elementos comunes. La culpa puede ser tanto de hacer como de no hacer, culpa in vigilando o culpa in contraiendo, es decir que la comunidad de propietarios ha de guardar siempre las garantías y procurar que sus elementos constructivos estén en perfecto estado de conservación. La responsabilidad puede originarse por daños causados a las cosas o por lesiones o muertes a las personas.
No hay que olvidar la concreta regulación de la responsabilidad extracontractual proyectada que realiza el Código Civil en su artículo 1907.
En caso de daños físicos a personas (ejemplo: caída de ascensor), sean o no propietarios, hay que distinguir los daños causados por caso fortuito o por culpa exclusiva de la victima, supuestos en los que la comunidad no asume ninguna responsabilidad (lesiones, secuelas, incapacidades, días de baja, gastos médicos, etc), de los daños causados por negligencia de la comunidad. En este último caso se aplica la responsabilidad civil comunitaria frente a terceros, si el accidente o los daños son imputables a un deficiente estado de conservación, de mantenimiento y de las condiciones de seguridad y sanitarias de las instalaciones.
Si a la Comunidad le constase la existencia de vicios minógenos en el edificio que pudiesen causar daños a terceros, deberá inmediatamente actuar para instar a su reparación por los que sean responsables, aunque deba demandarlos para acometer dichas reparaciones, puesto que en caso contrario responderá frente a terceros perjudicados por los daños que puedan ocasionarse por la falta de conservación, de mantenimiento o de ejecución de las reparaciones precisas del inmueble. La Comunidad, si así lo estimase procedente, y en el caso de que no los reparase por si misma, deberá accionar, como a su derecho conviniere, contra la constructora, promotora o los técnicos en reclamación de que se reparasen los defectos o anomalías constructivas causantes del inmueble, si los apreciase responsable de dichos defectos estructurales.
La Ley de Propiedad Horizontal no obliga a las comunidades a concertar un seguro de responsabilidad civil, pero siempre es recomendable, especialmente en las comunidades en las que hay piscinas, instalaciones mecánicas o eléctricas. Si no se dispone de este seguro, en caso de siniestro imputable a la comunidad, será la propia comunidad la que deba afrontar la indemnización. En un apartado posterior, examinaremos en concreto los seguros de responsabilidad civil que pueden contratar las Comunidades de Propietarios.
En definitiva, la responsabilidad de la Comunidad no es a la postre sino la responsabilidad de todos sus integrantes, como veremos a continuación en el art. 9 de la LPH.
Como se ha comprobado, la mayoría de los supuestos que producen la responsabilidad civil contractual y extracontractual de la Comunidad de Propietarios tienen su origen en el incumplimiento de las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal en los artículos 9 y 10.
INDEMNIZACIÓN A TERCEROS
La Ley 8/1999 de 6 de abril de reforma de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal ha introducido una nueva redacción del artículo 22, que de igual forma supone una novedad respecto a la regulación de la responsabilidad externa frente a terceros de las Comunidades de Propietarios.
La Ley de 1960 no contenía ninguna referencia a la responsabilidad de la Comunidad frente a terceros ni, por tanto, a los bienes con que debía afrontarla, sin embargo, ésta existía, y cuando se ejecutaba una sentencia que la declaraba, resultaba de aplicación el artículo 1447 de la antigua LEC, que también situaba al dinero en la primera relación de los bienes embargables.
En primer lugar hay que matizar que cuando la LPH hace alusión al término “terceros” debe incluirse en el mismo tanto a personas ajenas a la Comunidad como a los propios comuneros de la misma, que pueda sufrir daños o perjuicios por responsabilidad de la propia Comunidad de Propietarios de la que forman parte. Efectivamente, una cosa son los daños ocasionados por la Comunidad a terceros por defectos de los elementos del inmueble derivados de la falta de las reparaciones necesarias, que se reconducen a la responsabilidad extracontractual de acuerdo con los arts. 1907 y 1910 del Código Civil; y otra cosa es la reclamación por daños derivados de los elementos comunes, realizadas por un copropietario contra la Comunidad. Asimismo, deben excluirse del ámbito de aplicación de este artículo, las posibles controversias que pudieran surgir respecto a los elementos privativos de los inmuebles entre sus propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal no obliga a las comunidades a concertar un seguro de responsabilidad civil, pero siempre es recomendable, especialmente en las comunidades en las que hay piscinas, instalaciones mecánicas o eléctricas
Un análisis del artículo 22 de la LPH permite declarar que de las deudas frente a terceros es responsable la Comunidad, a la que le reconoce la existencia de un patrimonio de fondos y créditos. Además, se introduce la responsabilidad subsidiaria de cada uno de los copropietarios, lo que permite pensar que existe una personalidad jurídica en la Comunidad distinta de los miembros que la integran. Sin embargo, a pesar de la introducción de este artículo la doctrina sigue manteniendo que esta Ley no le otorga personalidad jurídica. Y es por carecer de personalidad jurídica que los propietarios devienen deudores frente a los terceros desde el momento del nacimiento de la obligación.
¿el Fondo de Reserva de la Comunidad puede ser utilizado para afrontar una posible responsabilidad de la comunidad?.
El fondo de reserva no es sino una obligación que establece la propia ley como previsión para poder hacer frente a aquellos gastos comunes que, no estando previstos en el correspondiente presupuesto, puedan presentarse en un determinado momento. Como la ley indica los gastos a los que se debe atender con la dotación de este fondo son precisamente los de conservación y reparación de la finca, gastos que recaen sobre el conjunto de los propietarios.
La mayoría de la doctrina defiende la tesis afirmativa, puesto que la Ley no consagra una afección legal del fondo de reserva que lo deje fuera del alcance de los acreedores de la Comunidad.
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
