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En la relación laboral de los empleados de fincas con la Comunidad de Propietarios rige el derecho laboral común pero existen algunas características que la hacen especial y que todo administrador y vecino debe tener en cuenta para garantizar el normal desarrollo y convivencia comunitaria.
• En un edificio dedicado totalmente a la actividad de una determinada empresa, el convenio aplicable al portero o conserje será el de los trabajadores de la misma, y no el de empleados de fincas
• En muchas ocasiones, la Comunidad, tras la extinción del contrato del portero, se plantea la posibilidad de alquilar la vivienda, para ello basta la mayoría simple.
• El salario del empleado de la finca frecuentemente se retribuye parte en metálico y parte en especie. Esta última habitualmente corresponde a la valoración de la vivienda y los consumos gratuitos de agua y luz y su importe computa para la cotización a la Seguridad Social.
• El empleado de la finca debe comunicar a la propiedad cualquier situación que pudiera ser molestas, o que den lugar a subarriendos, ocupaciones clandestinas o traspasos fraudulentos, así como cualquier obra en los locales o viviendas que lleguen a su conocimiento.
La figura del empleado de finca urbana ya sea en su categoría de conserje o portero, constituye un elemento necesario para garantizar la vigilancia y limpieza de las fincas. A través de su historia su regulación laboral ha pasado por numerosas vicisitudes. En primer lugar la relación entre propietarios y empleados se regía por la costumbre. Fue mediante el Real Decreto de 24 de Febrero de 1908, cuando se estableció la obligación de que en las casas de vecinos hubiera un portero encargado de la vigilancia y de impedir la comisión de delitos contra los vecinos de la finca, y si bien en un principio se consideraban los servicios del portero como domésticos, en la actualidad es indiscutible su relación laboral común sometida a la normativa del Estatuto de los Trabajadores y del convenio colectivo correspondiente ya sea autonómico o provincial.
En el momento en que hay que analizar la relación laboral de los empleados de fincas urbanas, -sin olvidar su vinculación al derecho laboral común,- se observan, no obstante, algunas particularidades relacionadas con sus labores, ya que de ellas se deriva el normal desarrollo y convivencia de los habitantes del inmueble.
Estas particularidades son las siguientes:
Concepto de empresa en las fincas urbanas
El art. 1.2 del Estatuto de los Trabajadores atribuye la condición de empresario a las personas físicas o jurídicas o comunidades de bienes que reciban la prestación laboral de un trabajador. Por ello, aunque el término de empresario ha sido siempre controvertido al relacionarlo con una finca urbana, en este trabajo adoptaré esta expresión para definir la entidad que remunera el servicio que se le presta, toda vez que la casi totalidad de los convenios colectivos del Estado han adoptado este concepto al definir a la parte acreedora de la relación laboral.
Por lo tanto como empresario y de una forma general pueden serlo:
• Persona natural o jurídica : Propietarias de la totalidad del edificio (Propiedad vertical)
• Comunidades de Propietarios (Propiedad horizontal)
Ambas entidades tienen los mismos derechos y obligaciones respecto a los empleados que para ellos prestan sus servicios, pero la toma de decisiones en la contratación, organización y régimen sancionador – tal y como más adelante se indicará- difieren según sean tomadas por la propiedad vertical o la horizontal.
Concepto y categorías de los empleados de fincas urbanas
Los convenios colectivos del sector califican como empleados de fincas urbanas a aquellos trabajadores que, bajo la directa dependencia de los propietarios de las fincas o sus representantes legales, tienen encomendada la vigilancia, cuidado, conservación y limpieza de ellas y de los servicios comunales allí instalados.
Las categorías de estos empleados se clasifican como Porteros y Conserjes. Aunque esta distinción no nos sirve para delimitar sus funciones, si son clarificadoras para concretar determinadas obligaciones, concretamente en la categoría del portero, ya que al tener derecho a vivienda gratuita en la finca se supone ha de estar localizado permanentemente.
Sin embargo, no todos los trabajadores que prestan servicios en una finca urbana entran dentro del campo de aplicación de los convenios colectivos del sector. Normalmente se excluye al personal de oficios varios como carpinteros, calefactores, albañiles, etc., a los cuales, se les remite a sus específicos convenios colectivos
Tampoco se incluye a los trabajadores que prestan los servicios propios de esta actividad en fincas ocupadas totalmente por un Institución, Corporación o empresa para desarrollar en ella sus actividades. En este supuesto dichos empleados se regirán por los convenios correspondientes a su peculiar actividad. Por ejemplo: Un edificio cuyas dependencias en su totalidad están dedicadas a la actividad de una determinada compañía de Seguros, el convenio de aplicación al portero o conserje será el propio de los empleados de la compañía, concretamente en este caso el de Seguros.
Por otro lado, es muy normal que las fincas contraten a determinadas personas cuyas funciones se apartan o no son la totalidad de las específicas de los porteros y conserjes. Podemos citar como ejemplos más relevantes el personal de limpieza, jardinería, vigilantes de garaje, etc. Como costumbre se viene aplicado erróneamente a estos trabajadores los convenios colectivos de limpieza de edificios y locales, jardinería, aparcamientos, etc. Entiendo que el Convenio que les corresponde es el de empleados de fincas urbanas, ya que el ámbito de aplicación de los convenios colectivos solamente abarca a las partes integrantes de los mismos. En este sentido una finca urbana no tiene como actividad industrial la de la limpieza para terceros. La actividad de limpieza en las fincas es solamente una parte de sus obligaciones de higiene.
En cuanto a los aparcamientos, cabe distinguir aquellas Comunidades de Propietarios con garaje exclusivamente para los propietarios, de las creadas para prestar servicios a terceros. Estas últimas, no solamente tienen como objeto la vigilancia y limpieza de las plazas de los propietarios o de los arrendatarios contratados por ellos, sino que además tienen a pupilaje vehículos cuyos usuarios no tienen nada que ver con la finca. percibiendo la Comunidad los correspondientes honorarios. En este caso están desarrollando una verdadera actividad empresarial y, por ello, el convenio correspondiente sería el de Garajes y Aparcamientos.
Algunos convenios colectivos han previsto con mucha anticipación estos problemas, cito como ejemplo los de Madrid, Murcia, Sevilla etc. los cuales dentro de las categorías “oficiales” de conserjes y porteros establecen también las de jardineros, limpiadores, vigilantes de garaje, socorrista o bañista, etc., evitando con ello la inseguridad que representa encuadrar estos trabajadores cuando los convenios silencian estas categorías.
Contratación de los porteros y conserjes.
En una finca de propiedad vertical el propietario es a quien únicamente le corresponde la decisión de contratar, dirigir, organizar y extinguir el contrato de los empleados de las fincas urbanas. Evidentemente ha de tener en cuenta las opiniones y quejas de los arrendatarios del inmueble, así como las condiciones establecidas en los contratos de arrendamiento, pero, en definitiva, es el propietario quien tiene la decisión final.
En cuanto a las Comunidades de Propietarios, la Junta es la que tiene la facultad genérica de acordar las medidas más necesarias para el mejor servicio común, por ello puede decidir todos los temas referentes a la relación laboral del empleado, ya sean de contratación, organización del trabajo, poder disciplinario y extinción de los contratos. En cuanto al Presidente de la Comunidad, decisiones judiciales lo capacitan para sancionar disciplinariamente y por tanto extinguir el contrato de los empleados, pero algunas opiniones apuntan en el sentido de que ello equivaldría a vulnerar el principio de jerarquía normativa que, en este caso, corresponde a la Ley de Propiedad Horizontal.
La vivienda del portero
Los porteros tienen a su disposición vivienda gratuita que les ha de ser facilitada por la propiedad del inmueble, la cual, ha de reunir las mínimas condiciones de habitabilidad, constituyendo, además, su domicilio particular y, en consecuencia, no puede ser utilizada por la propiedad para reuniones de la misma u otros fines distintos.
La vivienda del portero está necesariamente vinculada a la relación laboral. Por lo tanto, en el supuesto de que el contrato de trabajo se extinga, desaparece la obligación de la propiedad de la puesta a disposición de la vivienda. En este caso, el empleado tiene un plazo de treinta días para desocuparla dejándola libre, expedita y vacua a disposición de la propiedad. Ante la negativa del portero para abandonar la vivienda, la propiedad puede instar el correspondiente desalojo mediante la jurisdicción social. Seria competente la jurisdicción civil solamente si el portero tras la extinción de su contrato continua disfrutando la vivienda como arrendatario o precarista.
En muchas ocasiones tras la extinción del contrato de trabajo del portero, en las Comunidades de Propietarios se plantea la posibilidad de modificar el servicio de portería y contratar un conserje. En estos casos lo más usual es que la Comunidad alquile la vivienda. Para ello es necesaria solamente la mayoría simple.
La jornada laboral
En casi todos los convenios colectivos del sector se establece como jornada para los porteros y conserjes cuarenta horas semanales de trabajo efectivo. Se distingue que, para los porteros, el tiempo de servicio será el comprendido entre las horas señaladas para la apertura y cierre de los portales, siempre que ello permita un descanso nocturno como mínimo de 10 horas. Hay que señalar que este tiempo de servicio no se considera tiempo de trabajo. El tiempo de trabajo según el horario que de común acuerdo hayan establecido la propiedad y el empleado, será el comprendido en las indicadas cuarenta horas semanales de trabajo efectivo, se consideran extraordinarias las que excedan de dicho computo.
Salario en metálico
Normalmente los convenios colectivos al fijar el salario en metálico de los porteos y conserjes, lo establecen distinguiendo entre el salario base y los complementos de dicho salario.
En cuanto al salario base, hasta hace poco su importe era normalmente coincidente con el correspondiente al salario mínimo interprofesional vigente, pero en la actualidad algunos convenios colectivos han abandonado esta práctica estableciendo las partes negociadoras uno diferente.
Los complementos del salario base tienen su razón de ser para retribuir los diferentes servicios que pueda tener la finca y que evidentemente afectan a la cantidad de trabajo del empleado. Los importes y porcentajes para cada uno de estos servicios varían en función del convenio colectivo correspondiente. Por ello, indicaremos solamente los conceptos que normalmente conforman dichos servicios.
• Número de viviendas de la finca.- Se establece una escala en la que se configuran diferentes tramos, asignando un porcentaje según el número de viviendas que se indica en cada tramo.
• Calefacción central y agua caliente central.- Si dichos servicios están al cuidado exclusivo del portero o conserje, el salario base se incrementa con un determinado porcentaje.
• Centralita telefónica.- Si en la finca existe centralita telefónica y ésta está al cuidado del empleado se aplica también un porcentaje sobre el salario base. Este porcentaje se fija normalmente en función de las extensiones que tiene la centralita. No se considera como centralita telefónica el interfono.
• Ascensores.- Según los ascensores y montacargas que estén a cargo del empleado se percibe un porcentaje sobre el salario base, el cual está en función del número de los indicados elementos.
• Escaleras.- Si el inmueble tiene más de una escalera de uso común, el servicio adicional que ello comporta también se retribuye con un porcentaje sobre el salario base. Algunos convenios también lo establecen para las escaleras de incendios.
• Purificador de agua.- El empleado percibe el complemento si dentro de sus obligaciones figura la de manipular el purificado de agua del edificio. Si el purificador corresponde exclusivamente a la piscina, el importe del complemento se fija de común acuerdo entre las partes.
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