Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
1) El viaje del derecho. De A hasta B.
La existencia es arriesgada, pues todo lo que es puede dejar de ser. Y si lo que es se mueve, todavía corre más riesgos de no ser. Ese es el hecho. Cualquiera de nosotros, aun permaneciendo inmóvil, corre el riesgo de la enfermedad, la pobreza o la vejez. Pero si cogemos un coche, el riesgo de sufrir un percance se multiplica geométricamente, como nos recuerdan constantemente desde la Dirección General de Tráfico. Los riesgos cambian en cada secuencia del trayecto, pues según se recorre el camino, van variando las circunstancias que rodean al viajero. Y los riesgos aumentan todavía más cuando crece la velocidad de desplazamiento; la capacidad de maniobra disminuye y los avatares imprevistos se presentan sin tiempo ya para poder reaccionar, de modo que muchas veces el desastreóentendido como no alcanzar el destino previstoóse hace inevitable.
Allá donde algo se traslade de un lugar a otro, existe el riesgo de que el tránsito no se consume por un accidente u obstáculo. Pues bien, estos axiomas, el del riesgo ligado a la existencia y el de su multiplicación por el hecho del movimiento, no sólo se predican respecto de personas o cosas, sino también de entidades desmaterializadas como son los derechos patrimoniales. La amenaza de un siniestro existe también en el viaje que hacen los derechos de un titular a otro. En cada transacción inmobiliaria concurre un desplazamiento, un viaje, una pequeña odisea para el derecho que ha de ir del transmitente al adquirente, del vendedor al comprador, del antiguo al nuevo titular. Se trata de un viaje invisible, pues los derechos no se ven, ni se huelen, ni se tocan; además, es un viaje de enorme importancia económica para los individuos concretos que lo celebran debido al valor actual de los inmuebles, pero también lo para la sociedad en su conjunto por la trascendencia que para el mercado tiene la confianza en la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Si no existe una común creencia de que los derechos inmobiliarios circulan por buenas carreteras y que, salvo imprudencia o negligencia grave en los conductores, terminan donde deben terminar, el crédito hipotecario y la contratación inmobiliaria se resentirían, con desastrosos efectos para la economía nacional.
En suma, si el viaje que los derechos reales realizan en España fuera estadísticamente catastrófico por la frecuencia siniestral, nuestro reciente y casi milagroso crecimiento económico nunca se hubiera podido producir. Y ante las escasas cifras de litigiosidad en materia de titularidad inmobiliaria a pesar del brutal incremento de las transacciones en los últimos años y las abultadísimas cifras de los préstamos hipotecarios concedidos, podemos afirmar que nuestro tráfico jurídico inmobiliario es seguro y fiable. De hecho, y he ahí el milagro, nadie se plantea que la casa que va a comprar no sea de quien dice ser dueño; esa es una duda que hemos amortizado en nuestros cálculos.
Cualquier comprador de vivienda desconfía de los plazos de entrega, de la seriedad del contratista, de la calidad de los materiales, de la insonorización de la vivienda, de la cobertura del seguro doméstico, pero de lo que no desconfía es de lo más importante ya que es lo que legitima su propia adquisición: que quien se le presenta como vendedor lo es efectivamente en realidad.
En suma, gracias a la eficacia de nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva hemos descontado el coste siniestral de nuestras previsiones en materia de contratación inmobiliaria. Y por eso mismo, como uno sólo se acuerda de Santa Bárbara cuando oye los truenos, no le concedemos la importancia que tiene. Lo que funciona, parece que es algo que ocurre de forma natural.
Y no es así en absoluto. No hay más que echar un vistazo a otros sistemas jurídicos para darnos cuenta de que nuestro sistema es excepcional. Acreditar la propiedad de un inmueble, cuya posesión efectiva no es ni puede ser determinante como elemento probatorio de su titularidadópues de ser así se presumiría propietario a cualquier ocupante aunque fuera arrendatario, precarista o mero usurpadoró, es algo difícil y costoso en muchos otros lugares. Porque un derecho no es tal si no hay posibilidad de hacerlo valer de una forma rápida y sencilla. Si no puedo ejercitar mi derecho ante la oposición de un contradictor, entonces no tengo derecho.
¿Cómo demuestra usted que su casa es suya? ¿Cómo ejecutar una garantía hipotecaria que por definición es invisible? ¿Cómo ordenar la preferencia entre acreedores con distintos derechos sobre un mismo inmueble? Pues del mismo modo en que se organiza un tráfico rodado; con buenas carreteras, señalización clara y agentes de la autoridad serios, imparciales e incorruptibles. Así, las carreteras por las que circulan los derechos reales en nuestro país son la escritura pública y el Registro de la Propiedad, la señalización la constituyen unas normas jurídicas claras y estables, y los agentes de la autoridad son los notarios y los registradores. Este sistema de organización del tráfico jurídico se ha demostrado eficiente, seguro y, sobre todo, barato.
Lograr la inscripción de un derecho en nuestro Registro supone una cantidad monetaria y temporal muy inferior a lo que cuesta lograr una sentencia, que es el único modo de declarar de forma indubitada una titularidad cuando no hay Registro con eficacia jurídica.
2) Los riesgos. El Registro, un refugio seguro.
¿Cuáles son los riesgos que penden sobre nuestra circulación jurídica? El primer riesgo que amenaza a una transacción es que el derecho que se pretenda transmitir no exista o que de existir no sea transmisible; el segundo, que quien pretende transmitirlo no pueda hacerlo, bien porque no sea su titular, bien porque carezca de capacidad para elloópuede ser menor, incapaz o no tener representación suficienteóy el tercero, que el adquirente no pueda adquirirlo, bien porque concurra una prohibición legal o bien porque no haya formulado una verdadera voluntad adquisitiva. Por último, es posible que la realidad de gravámenes sobre el derecho transmitido no sea la manifestada por el transmitente. Estas amenazas, de concurrir, determinarían una adquisición viciada de ineficacia o bien una adquisición antieconómica, pues el precio pagado no se corresponderá con el valor real si el derecho adquirido está gravado con cargas que el comprador desconocía.
Existen sistemas jurídicos donde esos riesgos se cubren con un seguro privado. Por ejemplo, yo, adquirente, como no puedo acudir a ninguna entidad oficial que me garantice que el vendedor de una casa es dueño, tengo que realizar un estudio legalóa través de mis propios abogadosósobre la solidez de la titularidad de aquel, y una vez celebrado el contrato, contratar una póliza que me cubra el riesgo de que el vendedor no sea verdadero dueño y pueda yo sufrir una reivindicación judicial por parte de un titular de mejor derechoóvayan sumando gastos: abogados y seguros, todos sometidos a la libertad de fijación de preciosó. La indemnización que yo percibiría en ese caso sería el importe de la póliza contratada, coincidente con el precio que pagué en su día por la adquisición. Pero claro, en una época como la actual, caracterizada por una subida constante del valor de los activos inmobiliarios, el precio pagado hoy no tiene nada que ver con el valor de mañana. Pues con el sistema de seguro de títulos, que rige por ejemplo en USA, esa plusvalía no queda en modo alguno garantizada.
¿Cuál es la ventaja comparativa de nuestro sistema? Pues que tras la traducción al lenguaje jurídico que hace el notario de la voluntad de los contratantes, estos obtienen un documento público con carácter fehaciente y capaz por sí sólo de transmitir el dominio del inmueble. Ocurre, sin embargo, que la escritura no impide que concurra otro documento público similar sobre el mismo inmueble. Tampoco puede sí por sí sola afectar a terceros no intervinientes en su otorgamiento si no se prueba que tuvieron conocimiento de ella.
Para resolver estos problemas se creó el Registro de la Propiedad, de modo que según dispone nuestro Código Civil, en caso de doble venta de un inmueble, se transferirá la propiedad al que primero inscriba, de modo que así se premia la diligencia y se protege la confianza de buena fe depositada en lo que publica un libro que todos pueden consultar.
Cualquier comprador puede confiar en que quien aparece en el Registro como dueño de la finca lo es realmente y será protegido en su adquisición aunque no lo fuera realmente. Si el comprador actuó de buena fe, pagó el precio e inscribió a su vez, se le garantiza su titularidad aunque después se anule el título de su vendedor por causas que no figuraban en el Registro.
Mientras el seguro de títulos nos asegura como compradores sólo el precio, en España lo que queda asegurado es el mismo derecho. La diferencia es radical: allí, si concurre el siniestro, nos devuelven el dinero que pagamos, mientras que aquí, nos aseguran que nuestro bien se mantiene intacto en nuestro patrimonio. Es como si contratáramos un seguro que nos garantiza que nuestro coche siempre va estar impecable por brutal que fuera el impacto que un día pudiera sufrir.
3) La seguridad viaria en buenas manos. Notarios y Registradores.
Hemos visto antes los posibles riesgos que pueden viciar un negocio inmobiliario. Para evitarlos es necesario obtener toda la información relativa a la situación real de la finca negociada, así como asegurarse de que esa situación se mantiene hasta que podamos asegurar frente a todos la adquisición realizada. Pues bien, esa información está en el Registro de la Propiedad. Así, cuando el notario se dispone a autorizar la escritura de adquisición, necesita ver el semáforo en verde para permitir a las partes que cierren el negocio. Y esa luz verde es la información registral acreditativa de que la situación de la finca que ambas partes conocen y toman en consideración como soporte para su manifestación de voluntad se corresponde con la realidad registral en el momento de la autorización y que esta se mantendrá intacta hasta la inscripción del derecho consignado, constituido y transmitido en la escritura.
O sea, que hay que asegurarse que una vez que hemos pisado el acelerador, nuestro vehículoóla escrituraódonde va encapsulado el derecho real, no se topará con un obstáculo imprevisto, como pudiera ser otra adquisición simultánea o posterior que se hubiera inscrito antes en el Registro.
Ese sería el siniestro total en el viaje del derecho real, pues nunca llegaría a ingresar en el patrimonio de quien ha pagado un precio por él, pero existen otros accidentes menos graves, pero no por ello menos lesivos para el presunto adquirente, como pudiera ser encontrarnos con un embargo preferente a nuestro derecho porque en el intervalo entre el otorgamiento de la escritura y su presentación en el Registro se hubiera colado un mandamiento judicial o administrativo ordenando la extensión del asiento contradictorio.
Aunque, contemplado desde el punto de vista del acreedor, quien logra del juez una resolución que satisface su pretensión mediante la amenaza de ejecución de la finca del deudor, no debería ver su derecho vulnerado porque antes de que su mandamiento de embargo acceda al Registro el deudor otorgue una escritura de disposición sobre la finca que le gane la carrera en la prioridad registral, lo cual convertiría en un papel inútil la resolución judicial.
¿Cómo se han evitado hasta ahora estos riesgos? Fundamentalmente a través del fax y la nota simple de información continuada.
4) Hay que mirar los semáforos antes de cruzar.
Hasta ahora, con arreglo al sistema dibujado en los artículos 354-a y 418 del Reglamento Hipotecario, cuando los contratantes acuden al notario para otorgar una escritura con efectos jurídico inmobiliarios, lo primero que tiene que hacer el fedatario es reclamar por fax del Registro una nota simple de información continuada relativa a la finca. Recibida en el Registro la solicitud, en el plazo más breve posibleónormalmente es el mismo díaóy siempre dentro de los tres días hábiles siguientes, el Registrador remitirá esta nota simple, que contendrá la descripción de la finca, su titular y las cargas vivas que le afecten, pero también incluirá otros datos esenciales que sirven para advertir a las partes que esa finca está en riesgo de ser objeto de otro negocio, como son los asientos de presentación vigentes en el momento de remitir la nota, así como cualquier otra solicitud similar recibida de otros notarios pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores. O sea, que de ese modo los contratantes sabrán que hay otros posibles contratantes actuando sobre la finca. Luz ámbar, por lo tanto. De igual color debemos entender la luz cuando la descripción o el estado de cargas de la finca resultante del Registro no coincide con la manifestada por el transmitente.
Pero no acaban ahí los riesgos. El semáforo se puede poner definitivamente en rojo, pues el registrador dentro de los nueve días naturales siguientes al de la remisión de la información deberá comunicar el hecho de que se haya presentado en el Registro otros títulos que afecten o modifiquen la información inicialócomunicación que debe hacer el mismo día en que se haya presentadoó, también deberá comunicar la existencia de otras solicitudes similares de otros notarios recibidas en el mismo plazo. ¿Por qué luz roja? Porque si se otorga la escritura, la situación registral que se encontrará cuando se presente no será la misma, y probablemente el derecho transmitido ya habrá pasado en todo o en parte a otra persona.
Si todas las luces están en verde y el negocio jurídico se celebra para que se inicie el viaje del derecho real, el título en que se consigue tiene que llegar de algún modo al Registro de la Propiedad. Este tránsito lo puede hacer de momento por cuatro caminos: presentación físicaólo normal es que lo lleve un mensajeroó, por correo, por fax o por correo electrónico. Si la presentación es física, sólo puede hacerse en horario de apertura al público, que suele ser de 9 a 2 y de 4 a 6, salvo los sábados en que no se trabaja por la tarde. Si la presentación es por correo, el título se presentará cuando se abra el correo del día, algo para lo que no hay una hora concreta. Estos dos modos son los menos seguros a los efectos que estamos tratando de evitar el riesgo de que se nos cuele un título contradictorio con el nuestro.
Por eso la presentación por fax es la más habitual y la más segura. El notario deberá remitir por telefax la comunicación de haber autorizado una escritura en el mismo día del otorgamiento o, sin perjuicio de la responsabilidad en que pudiera incurrir, dentro de las veinticuatro horas siguientes. Estas comunicaciones contendrán los datos esenciales del otorgamiento y se asentarán en el Libro Diario del Registroódonde se extienden los asientos de presentaciónópor su orden y a su hora concreto de llegada, salvo las que lleguen fuera de horario de oficina, que se asentarán al día siguiente en cuanto se abra el Libro Diario. Pero las escrituras materiales a que se refieren deberán presentarse en los diez días hábiles siguientes a la extensión de este asiento de presentación, porque si no, se cancelará. De modo que la presentación por fax no es una verdadera presentación, sino que opera como una reserva de rango provisional. Y si en ese plazo de diez días hábiles se presenta, entonces se consolida el asiento provisional y es a partir de ese momento cuando empieza a correr el plazo para calificar y despachar.
Este sistema rige igualmente para los órganos judiciales y los administrativos, que deberán ser remitidos por fax en el mismo día de su firma o en siguiente hábil. Lo cual supone una previsión lógica, porque los dos tipos de documentos también son susceptibles de ingresar en el Registro para que se publique una mutación jurídico real. O lo que es lo mismo, pueden ser vehículos de derechos que compitan con los documentos notariales, pues el mismo respeto merecen los otorgantes de una escritura, que los demandantes de una resolución judicial, que la propia Administración, que en definitiva y en última instancia somos todos.
5) El futuro. Maravilloso, pero no tanto.
Nuestro actual sistema de comunicación por telefax funciona incluso en las horas punta, como demuestra el hecho de que Notarías y Registros han absorbido sin disfunciones el incremento de contratación de los últimos diez años. Pero cualquier buen gestor del tráfico no debe conformarse con la vanagloria de los éxitos logrados, sino prever nuevos riesgos y, si es posible, anticiparse a ellos, así como adaptar las viejas carreteras e infraestructuras a las nuevas necesidades y tecnologías, pues del mismo modo que cada vez circulan más vehículos y más rápidos y potentes, son cada vez más derechos los que se negocian, constituyen y transfieren, y cada vez se reclama más rapidez y menores costos de tiempo y dinero en su transacción. Además, la era de la información y la tecnología virtual están aquí para quedarse. Y los administradores de la red viaria tenemos que saber adaptarnos a este hecho, aceptarlo, comprenderlo, usarlo y dominarlo. Las soluciones que demos a los problemas han de asumir la nueva perspectiva en que nos ha colocado la realidad del chip y el intercambio de información electrónico.
El futuro es la presentación telemática o por correo electrónico. Los medios de comunicación electrónica permitirán la remisión inmediata de las escrituras al Registro correspondiente en cuanto se autoricen, de modo que la posibilidad de siniestros se reducirá enormemente, como hacen esos coches que corrigen su propia trayectoria, tienen control de estabilidad e incluso saben mantener la distancia de seguridad por sí solos. Así, los títulos se asentarán en el Libro Diario según su hora exacta, fijada por el Real Instituto y Observatorio de la Armada, casi de forma simultánea a su autorización notarial, convirtiendo así en idénticas la prioridad material con la registral. Será un gran avance. Y hablo en futuro porque conviene recordar a los interesados que, de momento, el procedimiento de presentación telemática no está plenamente operativo.
Por ahora sólo un 10% de los Registros y las Notarías están capacitadas técnicamente para ello, aunque es de prever que en un plazo breve, inferior al año, se está aplicando ya en todas las oficinas. Por el momento, y a pesar de la reciente promulgación del Reglamento Notarial, tenemos que limitarnos a señalar en nuestras notas de despacho que por motivos técnicos no se ha podido proceder a la presentación telemática.
Sin embargo, a este sistema y a su rápida implantación reglamentaria hay que ponerle una seria objeción. Este tratamiento equitativo del que hablamos antes respecto a la presentación de documentos notariales, judiciales y administrativos quiebra con el sistema instaurado en la Ley de Fomento de la Productividad del 2005, ya que prevé un mecanismo de presentación telemática privilegiado para unos determinados operadores jurídicos, los notarios, frente a otros, los tribunales y los órganos administrativos, que todavía no lo pueden hacer.
Según lo previsto, cuando los notarios envíen con su firma electrónica un documento digital, se asentará de inmediato por su hora exacta de llegada, mientras que los documentos judiciales y administrativos, para los cuales todavía no está establecido un sistema similar de presentación electrónica, se asentarán por el sistema ordinario, de modo que si llegan fuera de oficina un fax enviado por un juez y luego un documento digital remitido por un notario, éste se asentará según su hora exacta, mientras que aquel quedará postergado y se asentará al siguiente día hábil.
Es decir, que en este tráfico tan veloz y conflictivo de los derechos reales patrimoniales determinados pilotos parten con una ventaja técnica que otros no tienen. Y si esto supone descafeinar la competición deportiva, ya que siempre gana la misma escudería, cuando se trata de algo tan relevante para toda la sociedad como es la seguridad en la contratación inmobiliaria, es un auténtico desastre que puede poner en riesgo nuestra credibilidad como sistema jurídico.
En ocasiones las prisas por modernizar no son buenas, cuando ello supone poner algún obstáculo en unas carreteras tan transitadas como las nuestras. Esperemos que no aumente el número de siniestros, porque las consecuencias las pagaremos todos.
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