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Tratar del mercado inmobiliario, analizar su desenvolvimiento y su futuro, (capacidad de desarrollo, evolución de precios, oferta/demanda…) nos sitúa siempre en unos escenarios recurrentes que aun siendo diferentes están todos ellos vinculados a la vez que son consecuencia de una situación previa que pocas veces se tiene en cuenta en sus estudios, aunque es la base para poder efectuar cualquier desarrollo inmobiliario, disponer de suelo. Analizar la evolución de los precios de las viviendas, por ejemplo, comporta a su vez que tengamos que estudiar y ponderar por una parte la oferta que existe de pisos en el mercado y al mismo tiempo la demanda que sobre cada una de las diferentes tipologías se genera entre otros factores.
Sumario:
- Efectos de la oferta y la demanda sobre el precio
- Tipos de suelo urbano
- Oferta de suelo urbanizable
Óbviame y así lo hemos tratado en diferentes ocasiones, el equilibrio o descompensación de ambos elementos (oferta y demanda) comporta que los precios puedan verse alterados en más o menos medida, pero también hemos expuesto en este mismo foro que la situación económica de los potenciales adquirentes (ya sea en compra o arrendamiento) condiciona la capacidad de que la demanda que exista en el mercado para que esta se convierta definidamente en una transacción.
Siendo cierto y no por más debatido deja de ser una situación real lo expuesto, ha de ser el propio mercado (agentes, Administraciones, sector financiero y actuaciones económicas), quien debe asumir y actuar en consecuencia. En este sentido se ha mostrado en los entornos donde se ha actuado por parte de las intervenciones de las Administraciones públicas ofreciendo pisos a precios asequibles ha comportado (al menos momentáneamente y en función de los entornos en los que se efectuaran estos desarrollos urbanísticos) una reducción o atemperación de los precios generales de las viviendas en el mercado
La oferta, la demanda, la situación económica, la capacidad de adquisición de los futuros adquirentes y la posible intervención de las Administraciones, escasa o nula hasta ahora son elementos que, (cual receta de cocina) comporta como resultado los precios del producto final. A ello tan solo se le debería añadir (como un condimento que dé más sabor a la receta) la posición de los bancos en cuanto a la financiación que estén dispuestos a conceder a los potenciales compradores, ya que en el caso de los arrendamientos el factor banco, poco o nada puede incidir.
El mercado inmobiliario parte de un principio que en ocasiones se soslaya, como si fuera una variable que ya estuviera previamente resuelta, disponer de materia primera, es decir disponer de suelo, esta es imprescindible y se genera a partir de la regulación que viene establecida por el R.D.L. 7/2015 de 30 de Oct. en el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación, además de las normativas urbanísticas complementarias y las aprobadas por cada una de las Comunidades Autónomas y los propios Ayuntamientos. Todo ello incide en la forma de generar y desarrollar cada uno de los suelos urbanos resultantes que termina generando tres tipos básicos de suelo.
En primer lugar, el suelo urbano que es el finalista, el que reúne todas las condiciones para poderse edificar. De este se debe separar el suelo urbano no consolidado, que es cuando está afectado por alguna actuación urbanística previa (accesos…) que una vez resuelta se podrá edificar. El suelo urbanizable, en este caso se trata de un suelo que finalmente podrá llegar a ser urbano pero que necesita de un desarrollo urbanístico específico (procesos de urbanización…) y finalmente nos quedaría el suelo no urbanizable.
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