El riesgo de usar los datos generalistas

Por Joan Bermúdez. Abogado-Licenciado en Ciencias Políticas Bermúdez Consulting & Management S.L.

SUMARIO:

1. INTRODUCCIÓN
2. SOCIMI
3. INCREMENTO DE LA POBLACIÓN
4. CONCLUSIÓN

EN BREVE:

Tomar la temperatura del mercado inmobiliario cada semana, e intentar generar un diagnóstico de la situación del mismo de forma cuasi permanente, comporta en la mayoría de las ocasiones, suscitar un estado de incertidumbre y desconcierto, ya que las conclusiones que se pueden obtener de datos puntuales, o de comparaciones de periodos cortos, pueden ser, no tan solo contradictorias con las expuestas unos días antes, también erróneas y en cualquier caso, genera un aumento de la preocupación de quienes intentan conocer la realidad de su actividad a través de paramentos globales, a fin de poder tener una visión más amplia de las posibles decisiones a tomar.

INTRODUCCIÓN

Esta es la situación que está viviendo el sector, con noticias, que siendo en muchas ocasiones, demasiados generales, o excesivamente focalizadas, llevan a establecer un horizonte tan cambiante que en el mismo periodo de tiempo, y según los datos que haya tenido ocasión el profesional de disponer, recibe inputs de cariz diferente entre ellos, e incluso contradictorios. Se puede disponer al mismo tiempo, en función del periodo en que se realice la comparación, una noticia que indique que las ventas se han incrementado, o que el volumen de las mismas se ha reducido. No establecer unos periodos claros para poder definir si realmente se genera una tendencia u otra, nos lleva a tales consecuencias.

Siendo necesario en la actividad inmobiliaria, desde que se toma la decisión de adquirir un solar, hasta que el producto final se sitúa en el mercado, ya sea para la venta o el alquiler, un periodo dilatado en tiempo que puede superar los 4 años, concebir la toma de decisiones atendiendo a datos definidos en los análisis a corto, produce en más ocasiones de las deseadas, que puedan no corresponderse con la necesidad real de mercado y la demanda de los potenciales clientes. El incremento (o el simple anuncio) de ventas en un periodo de tiempo concreto, puede activar el aumento de un mayor volumen de proyectos a construir, sin valorar el escenario de futuro y atendiendo tan solo al momento presente.

En sentido contrario también se pueden encontrar situaciones parecidas, paralizar o anular proyectos previstos, por la razón de una caída, o reducción de la actividad puntual. Estas actuaciones nos llevan a un efecto péndulo, que es tradicional y cíclico en el sector inmobiliario y sobre todo en los promotores de nuevos desarrollos urbanísticos. La evolución poblacional de los entornos donde se actúa, la capacidad económica y desarrollo de la economia en un espacio determinado y sobretodo la posible oferta que exista en ese mercado, son elementos, ausentes en más de una ocasión en los análisis empresariales.

Recientemente, con tan solo una diferencia de 2 días, surgían dos noticias, ambas situadas de forma destacada. En una de ellas se afirmaba que las las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), de las que existen inscritas un número de 90, habían comenzado a reducir su actividad en el mercado de los pisos de alquiler y abandonaban este régimen de sociedad para decantarse por la actividad promotora para la venta, ello (según se apuntaba) como consecuencia de la nueva ley de arrendamientos urbanos que obliga a las sociedades tenedoras de viviendas a formalizar los contratos de arrendamiento por un periodo de 7 años, lo cual consideraban que reducía su capacidad de generar beneficios al estar durante un periodo demasiado dilatado de tiempo condicionados a un mismo contrato.

SOCIMI

La siguiente noticia, también trataba de las SOCIMI, pero en este caso indicaba que se estaba notando un incremento de la actividad en el mercado de alquiler de estas empresas, ya que valoraban las viviendas en alquiler, un mercado interesante y rentable, por lo que pretendían mejorar su presencia en el mismo. Ambas noticias eran ciertas en su contexto y también es lógico que cada empresa tome sus decisiones, pero la conclusión de cada una de estas noticias era contradictoria, la primera que el mercado de viviendas de alquiler iba a perder un potencial importante, mientras que la segunda apuntaba lo contrario. No es posible que ambas situaciones se establezcan como criterio general del mercado, cuando probablemente, ninguna debiera tenerse en cuenta como referencia determinante para valorar la tendencia futura.

Este ejemplo se puede extrapolar a muchas de las conclusiones que aparecen en el mercado, ya sea la caída de precios de una determinada ciudad, o el aumento en cualquier otra. Análisis comparativos que acostumbran establecerse con relación al trimestre anterior o periodos más cortos. Esta manera de valorar la tendencia del mercado, nos sitúa en una forma de actuar que recuerda más otro entorno muy diferente, como es el mercado de valores, que se desarrolla con una dinámica muy alejada de lo que es el mercado de la vivienda.

Una actividad que es recurrente y que está condicionada por la imprescindible necesidad de la población de poder disponer de una vivienda, comporta que el análisis de la evolución de la misma, se produzca a partir de la observación de las características de quienes son los clientes potenciales, teniendo en cuenta que cada entorno geográfico, es un mercado diferente, ya que este viene condicionado tanto por la propia demografía del mismo, como también por las tendencias derivadas del proceso que se está viviendo, de cierta desertización de zonas geográficas concretas, con el consiguiente aumento y concentración poblacional en otros mercados.

EL INCREMENTO DE LA POBLACIÓN

Observamos que la población global se ha incrementado desde 1.975 en un 36%, (pasando los 34,2 MM a los 46,9 MM de habitantes) hecho que nos permitiría afirmar que la necesidad y consecuente demanda de vivienda, se ha incrementado. Si esta afirmación generalista no se fracciona por entornos, podríamos cometer el error de construir donde realmente se produce el efecto contrario (como ha sucedido en demasiadas ocasiones). A título de ejemplo podríamos recordar que en ese mismo periodo,  provincias como Soria han perdido el 23% de su población, mientras que Madrid, se ha incrementado en un 73%.

Con contextos tan diferentes las generalizaciones de caída o incremento de las demandas, ya sea en compra o arrendamiento, tienden a ser tan solo datos sin mayor valor. Disponemos de una geografía amplia, hecho que comporta que ciertos datos estadísticos pueden conllevar a confusión en el análisis del mercado inmobiliario. Si observamos la densidad media de la Unión Europea, está se sitúa en 177 personas por Km2, mientras que en Alemania es de 233 personas Km2, pero en nuestra geografía es de 92 por km2 aunque hay provincias como Barcelona con una densidad de 722 personas km2. Una vez más los datos globales no definen por sí mismo, si existen tensiones en los mercados internos y donde pueden estas situarse.

Obviamente, se debe realizar el análisis, en ocasiones no tan solo de una provincia, o de una población, se ha de poner la lupa y el estudio en el entorno más próximo (barrio, urbanización etc.) para focalizare donde realmente existe la necesidad de vivienda, (que se localiza en determinados entornos geográficos), pero al mismo tiempo esta demanda local también tiene sus características, que a su vez vienen influenciadas por la capacidad económica de quienes necesitan del bien, lo que nuevamente nos sitúa en el estudio de los micro mercados

No tan solo se actúa en base a la generalidad de datos o estudios globales disponibles, con las consecuencias, en ocasiones negativas, derivadas de este modo de actuar. Existe otro elemento en ocasiones, distorsionador, que se añade a la propia decisión de construir y es el establecimiento del precio que debe tener el producto final. Cuando se programa un edificio de viviendas para la venta, este objetivo se ha estudiar y proyectar a partir de establecer el valor inicial de solar a adquirir. No se puede definir un precio de venta de un  producto, como consecuencia de la suma de los diferentes costes  Entre ellos el más variable en función de su ubicación, como es el solar. Demasiadas veces se ha visto (hoy seguimos viéndolo), que el análisis previo del precio del solar a través del cálculo del valor residual no se utiliza, generando con ello un producto que no es el que demanda o pueden adquirir el potencial mercado.

CONCLUSIONES

En momentos en los que la dificultad para poder desarrollar proyectos inmobiliarios es cada vez más difícil, por la falta de solar en los entornos de más demanda, por las diferentes normas urbanísticas que condicionan significativamente el resultado del mismo, como sucede en ciudades donde se requiere que un porcentaje de lo construido se dedica a vivienda protegida, u otros condicionantes que incrementan significativamente el coste del producto final, requiere disponer de datos para intentar no errar en la toma de la decisión, pero actualmente, parafraseando a Umberto Eco, el exceso de información es malo. Solo siendo capaces de discernir que información es la que nos interesa valorar y la depuración de la misma a través del conocimiento real de nuestros mercados nos sirve, se podrá evitar los errores de seguir los vaivenes de los datos.