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Jose Burguete. Investment Director – aRetail-
El retail sigue llamando la atención. A comienzos del año 2017 se palpaba la incertidumbre de lo que iba a ser el año, pero el cierre de este ha demostrado que en el último año España ha sido foco de atención de fondos, socimis, family offices y, por supuesto, de retailers. Ha incrementado el turismo, el consumo privado también ha registrado mejoría, así como las afluencias y el gasto en centros comerciales. Desde el punto de vista de la inversión hablamos de los volúmenes aproximados a los 3400 millones de euros, distribuyéndose en 2500 millones en el segmento de los centros comerciales, y cerca de 900 millones en High Street nacional.
SUMARIO:
-Retail
-High Street
-Centros comerciales
Y es que, al hablar de retail podemos diferenciar entre estos dos grandes segmentos: por un lado, hablamos de High Street, es decir de las principales calles comerciales de las principales ciudades y por otro hablamos del segmento de los centros comerciales.
Referente a High Street y centrándonos ya en la tendencia actual desde el punto de vista de los retailers, la cautela es lo que caracteriza los procesos de expansión de los operadores protagonistas del sector. No hablamos de grandes planes de expansión, si no de una reorganización / reconversión en la mayoría de los casos de la red de tiendas actual buscando la optimización. Podríamos definir sus tomas de decisiones como “profundamente meditadas” lo que se traduce en procesos de comercialización y negociaciones que se dilatan en el tiempo. Nuevos operadores han llegado para quedarse, Uniqlo o Kiabi entre ellos, pero la prudencia una vez más marca sus planes. La moda deportiva, la cosmética o las ópticas están estableciéndose en las principales calles de las ciudades de nuestro país. Y a su vez, retailers que hasta ahora operaban en centros comerciales o medianas comerciales, como es el caso de Media Markt, Leroy Merlín o Ikea están buscando el aproximarse a los consumidores, instalando sus conceptos adaptados en el centro de las ciudades. En este sentido, el enclave y la superficie disponible en cada ciudad será clave para el éxito de implantación de estos operadores.
Tanto para retailers como para inversores, Madrid y Barcelona siguen estando a la cabeza. Barcelona se encuentra en un punto ligeramente superior, hablando de 280 €/m según las últimas operaciones reflejadas en el mercado. Madrid le sigue de cerca, con 270 €/m experimentado en Preciados, y todavía muy por encima de la media en el resto de las ciudades del territorio nacional.
Tras Madrid y Barcelona vienen Málaga, Bilbao, Valencia, Palma de Mallorca o Sevilla. Son ciudades donde cada vez resulta más difícil hacerse un hueco, y donde la demanda está superando claramente a la oferta, traduciéndose en incrementos de renta en sus calles prime. Esta tendencia ya ha venido dándose en los últimos, previéndose la situación para el actual. Pero han aparecido nuevas ciudades / destino tanto para inversores como retailers como Granada, San Sebastián, Oviedo o Córdoba. El factor determinante, una vez más, para ello ha sido la ausencia de oferta de producto en los principales ejes comerciales de las principales ciudades, así como la madurez que los operadores están demostrando en estos enclaves. A eso debemos añadir que el consumo privado está experimentando leves incrementos, por lo que una vez más, las previsiones siguen siendo positivas.
Y es que, como decimos, Madrid y Barcelona ya son ciudades maduras, donde la novedad cada vez es más complicada. La nueva tecnología aplicada a los espacios, el diseño de las tiendas y el unificar conceptos en un mismo espacio a fin de crear “experiencias” al consumidor (flagship stores) son los factores predominantes. En el país cuna del gigante Inditex, todos los demás caminan a la senda de su toma de decisiones. El traslado, por poner un ejemplo, de Zara dentro de la capital de una provincia puede provocar un revuelo en el retail y arrastrar las áreas comerciales, crear nuevas zonas, e incluso hacer que algunas tiendan a ir desapareciendo. Si bien es normal ver en capitales de provincia dos tiendas de la misma marca que convivían sin problema a escasos metros (siguiendo con el caso de Zara), en la actualidad la estrategia pasa por unificar todo en un mismo espacio, con el inconveniente una vez más de la oferta de producto que se pueda adaptar. Y a su vez, estos grandes proyectos flagship son los que están abriendo la puerta a fondos y socimis a poder invertir en ciudades donde hasta ahora por volumen de inversión y por la ausencia del producto adecuado, no se lo planteaban. Edificios comerciales en Málaga, Sevilla o San Sebastián comienzan a aparecer como alternativa en el pipeline de este tipo de inversores, unido a la mayor rentabilidad inicial que estás ciudades ofrecen. Además, el incremento del turismo, y la imagen internacional que se proyecta de España hace que determinados destinos del país sean ya conocidos por compradores finales internacionales y es que fueron (nada más y nada menos) 82 millones de turistas los que nos visitaron el año pasado y la previsión para 2018 es que se mantendrá el ritmo de crecimiento de un 5%.
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