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El mercado avanza a diferentes velocidades: hasta 21 provincias y 15 capitales incrementaron su valor medio en 2015, mientras que en nueve provincias y 10 capitales la estadística aún muestra descensos de precios que superan el 5%
El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se encareció un 1% en 2015, según el avance del índice Tinsa IMIE Mercados Locales del cuarto trimestre, publicado hoy. El dato, que supone la primera subida interanual desde principios de 2008, confirma el cambio de tendencia en la evolución de los precios: hace un año, en el último trimestre del año 2014, el índice mostraba un descenso interanual del 4,5%.
Las provincias catalanas de Girona (+10,7%), Barcelona (+5,8%) y Lleida (+5,3%) fueron, junto a Albacete (4,5%) y Madrid (+3,3%), las que más incrementaron sus precios medios en términos interanuales en el cuarto trimestre; es decir, en el transcurso del año 2015. En el lado de las capitales, destaca Barcelona, que mantiene la tendencia al alza iniciada en el primer trimestre del año y que ha derivado en un incremento del 8,5% en el conjunto el año. Badajoz (5,7%), Ávila (4,3%) y Madrid (3,8%) son las capitales con mejor evolución interanual de precios en el cuarto trimestre, tras la Ciudad Condal.
Pese a todo, Tinsa advierte que conviene no perder de vista que el mercado es tremendamente heterogéneo y avanza a diferentes velocidades según las zonas. Hasta 21 provincias y 15 capitales han experimentado incrementos en su precio medio en 2015, pero, al mismo tiempo, todavía se observan caídas superiores al 5% en nueve provincias y diez capitales cuando se compara el precio medio del periodo octubre-diciembre con el del último trimestre de 2014.
El informe señala que “la prudencia aconseja interpretar los incrementos de precios en clave de estabilización”. El incipiente cambio de tendencia se apoya sobre valores de mercado en mínimos, “con lo que la normalización progresiva del mercado puede traducirse en porcentajes de evolución llamativos al alza, que previsiblemente tenderán a moderarse en los próximos meses”.
Tinsa estima que, si se cumplen las previsiones positivas sobre crecimiento económico y mercado laboral que comparten la mayoría de organismos nacionales e internacionales, la tendencia de estabilización de los precios se consolide a lo largo del próximo año. En los mercados que aún sufren ajustes de precios, estos tenderán a moderarse. En aquellos que están mostrando señales claras de cambio de tendencia, los crecimientos se mantendrán de forma general en niveles inferiores al 5% durante 2016.
Existen, en cualquier caso, incertidumbres que pueden acabar afectando la evolución previsible del mercado. Entre ellos, destaca el escenario político existente en España, el elevado endeudamiento que siguen arrastrando la economía y las familias, o hasta qué punto la calidad de los nuevos empleos permitirá generar una demanda solvente, que será el motor del mercado a medida que pierda fuerza la demanda embalsada que tira ahora del mercado.
Cataluña, Madrid y Baleares encabezan el cambio de tendencia
Cataluña, Madrid y Baleares son las comunidades autónomas que muestran los indicios más claros de cambio tendencia, con crecimientos interanuales de precios del 5,3%, 3,3% y 2,7%, respectivamente. En el extremo contrario, el mayor descenso en el valor medio de las viviendas en este cuarto trimestre respecto a un año antes lo presenta la Comunidad Foral de Navarra (-8,5%), seguida de la Región de Murcia y Aragón, con descensos del 4,3% y 3,6%, respectivamente.
Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse no representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla.
La Rioja, aún con datos provisionales, es la región de España en la que más ha descendido el precio de la vivienda terminada, con una caída del -54,3%, desde máximos históricos en 2007, muy por encima el 40,7% de la media nacional. Cerca de esa cifra se encuentra Castilla-La Mancha, con un descenso del 52,4%, y el 49,9% de caída registrada en Aragón desde el precio máximo alcanzado hace ocho años. Las comunidades que han sufrido menores descensos son Islas Baleares, Extremadura y Galicia, con porcentajes de reducción de precios del 27,5%, el 30,3% y el 33,9%, respectivamente.
21 provincias con incrementos de precios
Según el índice Tinsa IMIE Mercados Locales, la vivienda se ha encarecido en 21 provincias en el transcurso de 2015. Tres provincias catalanas encabezan la lista de mayores incrementos interanuales en el precio de la vivienda terminada en este cuarto trimestre. La provincia de Girona presenta la mayor variación positiva, con un 10,7%. Le sigue Barcelona, con una mejoría del 5,8%, y Lleida, con un 5,3%. Sin alcanzar la barrera del 5% de incremento interanual se encuentran Albacete, con un 4,5%, y Madrid, donde el precio medio se incrementó un 3,3% durante 2015.
Entre las provincias donde todavía se está produciendo un ajuste de precios, destaca Teruel, con un descenso interanual del 8,7% (aún provional) en el cuarto trimestre, seguido de cerca por Navarra, donde el precio descendió un 8,5% respecto a un año antes. Córdoba, con un 7,7%, Palencia, con un 7,1% y Álava, con el dato provisional del 6,5%, cierran el grupo de provincias con mayores descensos de precios durante 2015.
Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse no representativa, en las provincias de Ceuta, Melilla, Lugo y Soria.
El análisis de la evolución desde máximos revela que Toledo es la provincia donde más se ha ajustado el precio medio de la vivienda desde el punto álgido de 2007: un 56-1%. Le siguen Guadalajara (-55,4%), La Rioja (- 54,3%), Tarragona (-53,3%) y Zaragoza (-52,4%). En el extremo contrario, la provincia de Orense destaca por el limitado descenso sufrido por el precio medio desde máximos: un 16,9%. Le siguen Cáceres, con una caída del 25,6% desde máximos, Teruel, con un 26,8%, Islas Baleares, con un 27,5%, y Zamora, con un 31,2%.
Precios en las cinco grandes capitales
Barcelona destaca como la capital donde más se han incrementado los precios en 2015: un 8,7% de media. El análisis de las cinco grandes capitales (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza) realizado en el informe refleja que todos los distritos de Barcelona registraron en el cuarto trimestre crecimientos interanuales por encima del 2%. Destacan los distritos de Sants-Montjuïc, Les Corts y Nou Barris, con incrementos del 16,4%, el 12,4% y el 10,1%, respectivamente.
El precio medio más elevado de la ciudad se encuentra en el distrito de Sarrià-Sant Gervasi: 3.593 €/m2, el más caro entre los distritos de las cinco grandes capitales. Barcelona destaca también en este grupo de ciudades como la que requiere un mayor esfuerzo financiero para comprar una vivienda, un 23%, entendiendo esta cifra como el porcentaje de los ingresos brutos anuales familiares destinado a pagar el primer año de hipoteca.
Por su parte, Madrid se mantiene como la gran capital con mayor liquidez a la hora de vender una vivienda, ya que el plazo medio se sitúa por debajo de los 6 meses (5,8 meses), frente a los 6,1 meses de Barcelona y muy lejos de los 13,5 meses de Valencia.
En la capital de España, solo los distritos de Hortaleza (-3,8%), Tetuán y Chamartín (-1,3% en ambos casos) registraron descensos en su precio medio en 2015. La mejor evolución se registró en el distrito de Salamanca, que se encareció un 7,5%, hasta 3.426 €/m2.
Resto de capitales
Volviendo al conjunto de las capitales españolas, otras ciudades que acompañan a Barcelona con aumentos significativos de precios en el último año son Badajoz (5,7%), Ávila (4,3%) y Madrid (3,8%), seguidas de Cuenca y Ciudad Real (ambas con un 3,3%). Frente a ellas, encontramos también ciudades que todavía arrastran ajustes significativos de precios en el cierre de 2015. Los mayores descensos interanuales en el cuarto trimestre los encontramos en Pamplona (-10,5%), Palencia (-10,4%), Zamora (-9,2%), León (-8,5%) y Huesca (-7,9%).
Guadalajara destaca como la capital que ha sufrido un mayor ajuste en su precio desde máximos de 2007, con un 60,3%. Le siguen en intensidad de la caída desde máximos la ciudad de Zaragoza (-56,9%), Tarragona (-56,1%), Castellón de la Plana (-54,9%), Ávila (-54,2%) y Lleida (-54%).
En el extremo contrario, Zamora tan solo ha visto descender el valor medio de la vivienda terminada un 31,7% desde máximos. En la ciudad de Cáceres el ajuste ha sido del 31,8%. Santa Cruz de Tenerife, Oviedo y Las Palmas de Gran Canaria cierran el grupo de capitales con menor ajuste acumulado desde máximos, con un descenso del 35,2%, del 36,1% y del 36,5%, respectivamente.
Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse no representativa, en las capitales de A Coruña, Ceuta, Girona, Logroño, Lugo, Melilla, Orense, Pontevedra, Soria, Teruel y Toledo.
Baja el plazo medio de venta
El plazo medio para vender una vivienda en España se sitúa en 10,2 meses, frente a los 10,6 meses de hace medio año. Cantabria es la provincia donde más tiempo se requiere: 18,6 meses. También muestran plazos de venta significativamente superiores a la media nacional las provincias de Álava, Segovia, Ávila, A Coruña, Salamanca y Vizcaya, todas por encima de los 14 meses de media a la hora de vender una vivienda.
En el extremo contrario, las provincias donde más rápidamente se encuentra comprador son Ceuta (3,7 meses), Melilla (5,3 meses), Soria y Santa Cruz de Tenerife, ambas con un plazo medio de siete meses.
Descendiendo al análisis de las cinco mayores capitales, Madrid se desmarca como la ciudad más líquida, con un plazo medio de venta de (5,8 meses), seguida de Barcelona (6,1 meses) y Zaragoza (6,5 meses). En Sevilla, el periodo medio de venta para encontrar comprador se eleva a 9,5 meses, mientras que en Valencia supera el año: 13,5 meses.
La vivienda tipo, entre 50.000 y 100.000 euros
La vivienda tipo que se adquiere en España, con un 31% del total de las operaciones, se sitúa entre 50.000 y 100.000 euros. Esta es la franja de valor predominante en seis de las ocho provincias en las que este informe profundiza su análisis: Madrid, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga y Canarias.
La excepción son las provincias de Barcelona y Baleares, donde el valor de la vivienda tipo se desplaza hacia la franja superior, entre 100.000 y 150.000 euros. Esta banda de precio representa el 23% de las viviendas adquirida en la provincia de Barcelona y el 21% en Islas Baleares.
Tasa de esfuerzo y Loan to Value (LTV)
El esfuerzo financiero para comprar una vivienda se puede medir desde dos puntos de vista: como el número de años de salario necesarios para comprar una vivienda media o como el porcentaje de ingresos brutos familiares que se ha de destinar para pagar el primer año de cuota hipotecaria.
Desde el primer punto de vista, en España se necesitan 5,9 años de sueldo familiar para afrontar la comprar de una vivienda medida, frente a los 8,1 años que se alcanzó en el punto álgido del ‘boom’, gracias al ajuste de precios realizado durante la crisis y el abaratamiento de las condiciones financieras. Si consideramos el porcentaje de ingresos brutos familiares necesarios para pagar el primer año de hipoteca, la media nacional se sitúa en un 22%, que supone un descenso desde el 33% de los años de ‘boom.
El porcentaje del precio de la vivienda que está siendo financiado (LTV) se sitúa de media en el 63,5% en España.
