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El informe está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos; es decir, todos los precios que se analizan corresponden a las últimas actualizaciones realizadas por los vendedores a los precios de las viviendas que tienen anunciadas en idealista y que por lo tanto representan los datos más frescos y actuales del mercado
En esta época de negociaciones generalizadas, los precios medios de este informe no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierre entre comprador y vendedor -que puede ser más bajo de lo que al vendedor le gustaría y del precio que inicialmente puso a su vivienda- y por lo tanto de los precios medios recogidos y publicados en este informe
Se han excluido las viviendas unifamiliares de este informe porque su presencia desvirtuaba el precio medio en algunas zonas. Se han descartado aquellos inmuebles cuyos precios de oferta estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas, ya que su inclusión en la muestra de análisis hubiera provocado fuertes distorsiones en los resultados finales.
En este informe también se incluye el análisis por primera vez del mercado de la vivienda de segunda mano en Andalucía, Asturias y Murcia., así como en la Comunidad Valenciana. En estos casos sólo se puede ofrecer el precio pro metro cuadrado a fecha de hoy. En siguientes ocasiones podremos incluir la variación de precios.
COMUNIDAD DE MADRID
Madrid capital
El precio medio de la vivienda de segunda mano en madrid capital experimentó una subida del 0,1% en el segundo trimestre de 2007. el precio medio se sitúa en 4.315 euros por metro cuadrado
La variación de precios en Madrid capital durante abril y junio (del 0,1%) confirma la marcada desaceleración que en la capital se viene produciendo desde el verano de 2006. Aún no se producen bajadas de precio como ya ha ocurrido en Barcelona pero las oscilaciones son mínimas en torno al cero por ciento. de mantenerse esta tendencia, es probable que los precios en Madrid suban en 2007 incluso por debajo de la inflación. el precio por metro cuadrado en Madrid está situado en 4.315 euros
Más de la mitad de los distritos de Madrid baja de precio: en 11 de los 21 distritos madrileños el precio del metro cuadrado es inferior al registrado en marzo de 2007 y sólo en cuatro el incremento estuvo por encima del 1%
La mayor caída se ha producido en Villa de Vallecas, con un 2,7% de bajada. El precio ha pasado de 3.396 euros/m2 a 3.306 euros/m2. Puente de Vallecas también ha visto como sus precios caían un 1,6% hasta los 3.303 euros/m2. Tres distritos más han registrado caídas iguales o superiores al uno por ciento: Carabanchel (-1,4%), Arganzuela (-1,1%) y Tetuán (-1%)
Cuatro distritos madrileños encadenan dos trimestres seguidos de bajadas: Arganzuela, cuyos precios han caído un 1,1% en el segundo trimestre que se suma al descenso del 0,2% del primer trimestre, Ciudad lineal, en el que los precios han bajado un 0,7%, tras caer un 0,8% entre enero y marzo; Usera, donde los precios cayeron un 2,1% en el primer trimestre, ha registrado un decremento del 0,3% en el segundo trimestre. Villaverde también ha visto cómo sus precios bajaban un 0,1% que se une al descenso del 1,2% que registró hasta marzo
Algunos de los distritos más caros de Madrid mantienen subidas de precio, aunque ya discretas. Moncloa ha sido el distrito en el que mayor incremento se produjo, 1,8%. El distrito Centro también se mantiene fuerte con un incremento del 1,3% que se encadena con el crecimiento del 2,2% vivido en el primer trimestre. los tres más exclusivos oscilan con mínimas subidas en torno al cero: Chamartín sube un 0,5%, Chamberí un 0,3% y Salamanca un 0,1%. Son además los únicos distritos cuyo precio supera los cinco mil euros el metro cuadrado
A pesar de las bajadas, ningún distrito baja de los tres mil euros el metro cuadrado. El más económico es Villaverde, con 3.026 euros/m2, seguido de Usera (3.231 euros/m2) y Puente de Vallecas (3.303 euros/m2). de hecho los distritos vallecanos muestran precios casi idénticos, ya que el metro cuadrado en villa de Vallecas es solo 3 euros superior al de puente de Vallecas: 3.306 euros.
Municipios de Madrid
La tónica general de los precios en la comunidad de Madrid en el segundo trimestre ha sido o bien de estancamiento o bien de caída. Solo cinco municipios registran subidas superiores al uno por ciento
Casi dos terceras partes de los municipios madrileños analizados registran caídas de precio durante el segundo trimestre. Otros ocho municipios registran subidas muy moderadas, por debajo del uno por ciento, y solo cinco municipios han tenido subidas destacadas por encima del uno por ciento, entre los que destaca Alcobendas, que sube un 4,7%. Cuatro municipios más vivieron subidas por encima del uno por ciento: Coslada (2%), San Sebastián de los Reyes (1,5%), San Martín de la Vega (1,4%) y Alcalá de Henares (1,2%)
El descenso más pronunciado se ha producido en Brunete, donde los precios han caído un 5,2%. Villanueva del Pardillo también ha sufrido un decremento del 2,7%. Getafe es el tercer municipio cuyo precio ha bajado más de un dos por ciento: -2,4% y otros tres municipios más ven caer sus precios por encima del uno por ciento: Galapagar (-1,5%), San Fernando de Henares (-1,5%) y Alcorcón (-1,2%)
El listado de municipios madrileños que sufrieron variaciones negativas en torno al cero por ciento son: Alpedrete (-0,8%), Leganés (-0,8%), El Escorial (-0,6%), Fuenlabrada (-0,6%), Collado Villalba (-0,5%), Tres Cantos (-0,5%), Parla (-0,5%) y Torrejón de Ardoz (-0,1%)
Cuatro municipios de Madrid encadenan dos trimestres consecutivos de caídas de precio: San Fernando de henares baja un 1,5% tras ser el municipio con mayores decrementos en el primer trimestre del año, cuando los precios cayeron un 3,5%. Ciempozuelos bajó entre enero y marzo un 0,2% y en el segundo trimestre se ha vuelto a dejar otro 0,7%. Las Rozas ha sufrido consecutivamente dos caídas, del 0,4% en el primer trimestre y del 0,3% en el segundo. Por último, Valdemoro también repite caída: en el primer trimestre sus precios cayeron un 3,1% y en este segundo han descendido un 0,2%
Las caídas han afectado no solo a los municipios más baratos de los analizados (como Ciempozuelos, Parla o Valdemoro) sino que en el segundo trimestre las bajadas también han llegado a los municipios que en periodos anteriores habían registrado subidas importantes, y que se encuentran entre las poblaciones más caras de la comunidad: Pozuelo ha bajado un 0,7%, Majadahonda un 0,2%, las rozas un 0,3% y tres cantos un 0,5%. Solo se salvan Alcobendas y Boadilla del Monte, que consigue mantenerse con una subida significativa: 0,8%
Arganda y Rivas-Vaciamadrid han visto cómo sus precios se han quedado literalmente estancados. La diferencia entre marzo y junio ha sido nula (0,0%)
Pozuelo de Alarcón es una vez más el municipio más caro de la comunidad, con 4.173 euros/m2 y el único con un precio por encima de los cuatro mil euros el metro cuadrado. Pozuelo es también más caro que la mayoría de los distritos de Madrid a pesar de tener un precio medio inferior a la media de Madrid
El segundo municipio más caro es Majadahonda (3.840 euros/m2), seguido por Alcobendas (3.790 euros/m2). Boadilla del monte y las Rozas (3.665 euros/m2 y 3.567 euros/m2 respectivamente) completan el cartel de los municipios con un metro cuadrado por encima de los tres mil quinientos euros
San Martín de la Vega vuelve a ser la localidad más económica para adquirir una vivienda de las analizadas en Madrid con 2.374 euros/m2. Le siguen Ciempozuelos (2.485 euros/m2), Aranjuez (2.515 euros/m2) y Parla (2.522 euros/m2)
Cataluña
Barcelona capital
El precio por metro cuadrado en Barcelona bajó un 1,3% durante el segundo trimestre de 2007 -hasta quedar situado en 4.825 euros-, lo que supone la primera variación negativa en la media de esta capital registrada desde que se inició el análisis del mercado barcelonés, en 2001. Con este dato, Barcelona consolida el final de la etapa de grandes crecimientos en el precio de la vivienda y se asoma a un posible escenario bajista: durante los dos últimos trimestre de 2006 El precio creció un 0,7% y 0,9% respectivamente, mientras que entre enero y marzo de este año el incremento fue del 0,5%
Todos los distritos barceloneses bajan de precio. Les Corts es donde se ha vivido la mayor caída en este segundo trimestre: sus precios han bajado un 3,2% hasta dejar el metro cuadrado en 5.469 euros. Este descenso es el segundo consecutivo que se registra en este distrito, tras caer los precios un 0,1% entre enero y marzo de 2007
Cuatro distritos más tuvieron variaciones negativas superiores al uno por ciento. En Ciutat Vella los precios bajaron un 1,7% mientras que en lí Eixample y Sant Martí el descenso fue idéntico, del 1,4%. Éste último distrito suma a esta nueva bajada la que anteriormente se produjo entre enero y marzo, cuando los precios ya cayeron un 1,7%. Algo parecido le ocurre a Horta Guinardó, que bajó en el primer trimestre un 0,1% y ha vuelto a ver cómo los precios de la vivienda usada volvían a bajar entre abril y junio, en concreto un 1,2%
GrÁ¢¡cia encadena tres trimestres de descensos, la variación negativa que ha experimentado este distrito entre abril y junio ha sido del 0,3%, que se viene a sumar a un decremento en el primer trimestre de 2007 del 0,1% y otro decremento en el cuarto trimestre de 2006 del 0,3%. La duda ahora es si en el próximo trimestre GrÁ¢¡cia recuperará parte de lo perdido o sumará un cuarto decremento a las caídas anteriores
El distrito más caro, SarriÁ¢¡-Sant Gervasi, registra la menor caída. Con un ligero decremento del 0,2% la zona más exclusiva de la ciudad parece mantener el tipo en la evolución de sus precios, y si en el segundo trimestre es el que menos ha bajado, en el primer trimestre fue el que tuvo una mayor subida (del 1,9%)
Tras SarriÁ¢¡, los distritos más caros de la ciudad (y los únicos en los que los precios superan los cinco mil euros el metro cuadrado) son Les Corts, donde a pesar de la importante bajada el precio sigue en 5.469 euros/m2, y LíEixample, con 5.217 euros/m2
A pesar de los descensos solo Nou Barris mantiene un precio inferior a los cuatro mil euros el metro cuadrado (3.865 euros/m2). Le siguen Horta Guinardó (4.173 euros/m2) y Sant Andreu (4.304 euros/m2)
Municipios de Barcelona
Más de dos tercios de los municipios analizados han registrado decrementos en sus precios durante el segundo trimestre del año. Resulta sorprendente que las bajadas no han diferenciado entre los municipios más caros y los más económicos sino que han afectado a todas por igual. es probable que en los próximos trimestres las variaciones empiecen a alinearse con la situación que ya se está produciendo en otros mercados, en los que las zonas más económicas son las que están sufriendo más la desaceleración del sector con caídas más importantes a las que afectan a las zonas tradicionalmente más demandadas y, por lo tanto, con precios más altos
Viladecans ha vivido un fuerte descenso del 8,1% en el precio de sus viviendas, pasando de 3.708 euros/m2 a los actuales 3.409 euros/m2. Las otras bajadas más pronunciadas se han producido en Sant Boi de Llobregat, donde el descenso ha sido del 5,3%, y en Sant Cugat del VÁ¢¡lles, donde la caída ha sido del 5,1%. Éste último municipio, el más caro de la provincia de Barcelona tras la capital, registra con este decremento la segunda caída consecutiva, tras reducir sus precios un -0,4% entre enero y marzo de este año
También se han producido bajadas en GavÁ¢¡ (-4,6%); Manresa (-4,4%); CornellÁ¢¡ de Llobregat (-4,1%); Sant Joan Despí (-3,3%); Sitges (-2,3%); Badalona (-2%); Hospitalet de Llobregat (-1,5%); Rubí (-1,5%); Sabadell (-1,4%); Santa Coloma de Gramenet (-0,9%); Terrassa (-0,7%) y Mataró (-0,5%)
Seis municipios suben de precio en el segundo trimestre; cinco de ellos habían registrado bajadas de precio entre enero y marzo y todo apunta a que el mercado ha compensado las bajadas anteriores con ligeras subidas: Igualada, el que más sube, incremento sus precios un 5,1% tras bajar un 3,6% en el primer trimestre. Vilanova i la Geltrú ha subido un 2,5% en el segundo trimestre, tras una caída del 0,6% en el anterior. Castelldefels y Esplugues de Llobregat coinciden en un 1,1% de subida, pero en el anterior informe bajaban 1,8% y 5,2% respectivamente. Por último, el Prat de Llobregat ha visto crecer sus precios en un 0,4% tras una caída del 1,8% en los tres primeros meses de 2007
Sant FeliÁË de Llobregat es el único de todos los municipios estudiados en el que los precios han subido de modo constante en lo que llevamos de 2007. Si en el primer trimestre tuvo una espectacular subida del 11%, entre abril y junio ha mantenido un importante incremento del 3%
A pesar de las bajadas de precio, Sant Cugat del VallÁ–¹s y Sitges siguen siendo los municipios más caros de Barcelona con el metro cuadrado a 4.617 euros y 4.609 euros respectivamente
Igualada, a pesar de la importante subida registrada entre abril y junio, es aún el municipio más económico de los analizados por idealista, con 2.478 euros/m2
Por primera vez se incluye en el informe trimestral un análisis del mercado de vivienda de segunda mano del resto de Cataluña, en concreto de los municipios más dinámicos. Este listado irá aumentando según se vaya consolidando la base de datos. Se incluyen aquellos municipios con 50 o más inmuebles, cifra que permite estandarizar los resultados.
Comunidad Valenciana
Valencia capital
Valencia mantiene su ritmo de crecimiento y durante el segundo trimestre del año vio como el precio de la vivienda de segunda mano crecía un 1,2%. Esta subida se suma a la que se produjo entre enero y marzo, cuando los precios se incrementaron un 2,9%
A pesar de la subida media de la ciudad, sólo la mitad de los distritos analizados en Valencia han subido de precio. Curiosamente, los distritos que mayores subidas han experimentado son los que mayores decrementos vivieron durante el primer trimestre
El Pla del Real ha experimentado una subida del 7,7% que ha dejado el precio en 3.780 euros/m2, mientras que en los tres primeros meses del año sus precios cayeron un 0,1%
La SaÁ–dia y Patraix también han registrado subidas considerables de precio, con sendas subidas del 4,2% que han dejado el precio por metro cuadrado en 2.425 euros y 2.329 euros, respectivamente. Estos dos distritos tuvieron decrementos del 2,1% y el 0,3% en el primer trimestre. La lista de distritos con subidas de precio se completa con Extramurs (3%), Poblats Marítims (2,3%), Campanar (2,2%), Rascanya (1%) y Camins al Grau (0,6%)
La otra mitad de los distritos valencianos bajaron de precio. el mayor descenso se ha vivido en Algirós, donde los precios han caído un 2,9% hasta los 2.670 euros/m2. LíOlivereta también ha registrado un descenso del precio por encima del dos por ciento, 2,3%, que ha dejado el precio en 2.225 euros/m2
Sólo Jesús ha encadenado dos trimestres consecutivos de caídas de precio: en el segundo bajó un 1,5% tras sufrir un descenso del 0,2% en el primero. Parecidos decrementos se han registrado en LíEixample (-1,7%), Benimaclet (-1,7%) y Benicalap (-1,6%). Mientras tanto, Quatre Carreres y Ciutat Vella han experimentado variaciones suaves a la baja del 0,3% y 0,5%, respectivamente
Con la fuerte subida registrada, el Pla del Real se ha convertido en el distrito más caro de la ciudad de valencia, con 3.780 euros/m2, desbancando a Ciutat Vella, donde los propietarios piden una media de 3.704 euros/m2. Tres distritos más tienen precios por encima de los tres mil euros el metro cuadrado: LíEixample (3.576 euros/m2), Camins al Grau (3.225 euros/m2) y Campanar (3.123 euros/m2)
LíOlivereta es, de nuevo, el distrito más económico de la ciudad, con un metro cuadrado a 2.225 euros/m2. Le siguen Jesús (2.259 euros/m2), Rascanya (2.273 euros/m3) y Patraix (2.329 euros/m2)
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