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Este informe está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos; es decir, todos los precios que se analizan corresponden a las últimas actualizaciones realizadas por los vendedores a los precios de las viviendas que tienen anunciadas en idealista y que por lo tanto representan los datos más frescos y actuales del mercado.
Se han incluido zonas de las que hasta la fecha no disponíamos de datos concluyentes, por lo que todavía no podemos dar datos de su evolución. Para la realización de este informe se han analizado únicamente aquellos municipios que han mantenido, durante el periodo de estudio, una media constante de 50 o más anuncios de viviendas en venta de segunda mano. Aquellas poblaciones que no alcanzaron esta media han sido eliminados de la muestra de análisis obtenida. En el caso la urbanización de Marina D–Or, en Castellón, se ha tomado la decisión de segregarla del municipio al que pertenece (Oropesa del mar) por el tipo de producto radicalmente diferente que se ofrece. Marina D–Or no es un municipio, pero no podíamos incluir el producto inmobiliario de esta urbanización en el análisis de Oropesa del mar, pues se hubiera desvirtuado la muestra.
En esta época de negociaciones generalizadas, los precios medios de este informe no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierre entre comprador y vendedor (que puede ser más bajo de lo que al vendedor le gustaría y del precio que inicialmente puso a su vivienda)
Se han excluido las viviendas unifamiliares de este informe porque su presencia desvirtuaba el precio medio en algunas zonas. Se han descartado aquellos inmuebles cuyos precios de oferta estaban desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas, ya que su inclusión en la muestra de análisis hubiera provocado fuertes distorsiones en los resultados finales.
MADRID
La vivienda usada en Madrid capital apenas se mueve con una mínima bajada del 0,1%. Los precios en Madrid capital apenas se han movido durante el primer trimestre de 2008, registrando variaciones negativas del 0,1%. Esta cifra, aunque aún se sitúa en términos negativos, supone una moderación del aterrizaje
El precio del metro cuadrado está ahora situado en 4.258 euros, 57 euros/m2 por debajo del máximo histórico marcado por la capital en el segundo trimestre de 2007, cuando el metro cuadrado se cotizaba a 4.315 euros.
Más de un tercio de los distritos madrileños (8 de 21) han registrado incrementos en sus precios, aunque en ningún caso por encima del uno por ciento. Ciudad lineal y Hortaleza han liderado las subidas con crecimientos del 1% que han dejado el precio en 4.025 euros/m2 y 4.224 euros/m2 respectivamente
En dos de los distritos más caros de Madrid, Chamartín y salamanca, se ha producido un crecimiento del 0,8%, el mismo que ha registrado Moncloa. La lista de distritos con subidas se completa con Retiro (0,5%), Fuencarral (0,2%) y Chamberí (0,1%).
En Barajas, aunque no se han registrado variaciones porcentuales, los precios han caído un euro por metro cuadrado. Los precios han bajado en el resto de los distritos. En seis de ellos la caída ha sido superior al uno por ciento, como en los casos de Puente de Vallecas y Villaverde, distritos donde se ha reflejado la mayor caída de Madrid este trimestre: 1,3% (3.198 euros/m2 y 2.960 euros/m2 respectivamente). Con un 1,2% de bajada están Vicálvaro (3.337 euros/m2), Carabanchel (3.279 euros/m2) y Usera (3.165 euros/m2). Les sigue el distrito Latina, con una caída del 1,1% (3.285 euros/m2)
Arganzuela y Usera son los dos únicos distritos madrileños que acumulan cinco trimestres consecutivos de descensos en el precio de la vivienda usada, empezando a caer en el cuarto trimestre de 2006. Por su parte, Carabanchel y Puente Vallecas llevan cuatro trimestres seguidos bajando, mientras que Barajas, Moratalaz y San Blas acumulan tres caídas consecutivas cada uno
En las diez zonas más económicas de Madrid el precio ha caído. Son los distritos de Villaverde, Usera, Puente de Vallecas, Villa de Vallecas (-0,7% y 3.275 euros/m2), Carabanchel, Latina, Vicálvaro, Moratalaz (-0,3% y 3.448 euros/m2), San Blas (-0,4% y 3.569 euros/m2) y Barajas (0,0% y 3.889 euros/m2).
Municipios de Madrid
30 de los 35 municipios madrileños analizados han observado cómo el precio de sus viviendas de segunda mano caía durante el primer trimestre de 2008, con bajadas que parecen ser más pronunciadas que las de la capital
El escorial, con un incremento del 1,5% que ha dejado el precio en 2.651 euros/m2, es el único municipio que ha visto crecer el valor de sus inmuebles por encima del uno por ciento. Le siguen Pozuelo de Alarcón con un 0,7% de subida y Majadahonda, Boadilla del Monte y San Martín de la Vega, todos con incrementos del 0,5%
Los mayores decrementos se han producido en Aranjuez y Fuenlabrada (ambos con descensos del 1,7%). parla (-1,6% y 2.412 euros/m2) acumula cinco bajadas consecutivas desde su máximo histórico, registrado en el cuarto trimestre de 2006, cuando los propietarios pedían 2.789 euros/m2. El precio de Coslada también se ha visto reducido en un 1,6% (2.973 euros/m2)
Rivas-Vaciamadrid y San Fernando de Henares han registrado caídas del 1,5% en el primer trimestre, mientras que en Alpedrete y Alcalá de henares se vivían descensos del 1,4%. Alcorcón, Getafe y Torrejón de Ardoz experimentaron decrementos del 1,3%. La lista de municipios con bajadas superiores al uno por ciento se completa con Valdemoro, San Lorenzo del Escorial, Arganda del Rey, San Sebastián de los Reyes y Leganés, todos ellos con caídas del 1,2%
11 de los 35 municipios madrileños analizados por idealista tienen precios inferiores a los que registraban en el primer trimestre de 2006. Son Alcobendas, Alpedrete, Brunete, Coslada, Fuenlabrada, Getafe, Pinto, Rivas Vacíamadrid, San Fernando de Henares, Sevilla la nueva y Valdemoro.
La moraleja, que administrativamente no es un municipio pero cuyo mercado inmobiliario es un universo totalmente diferente al de Alcobendas, municipio al que pertenece jurídicamente, es la zona más cara de Madrid con 5.924 euros/m2. le siguen a distancia, pozuelo de Alarcón (4.131 euros/m2) y Majadahonda (3.864 euros/m2). Este último municipio tiene la particularidad de ser el único de toda la comunidad que continúa batiendo sus propios récords de precios.
En la parte baja de la tabla encontramos a San Martín de la Vega, con 2.203 euros/m2; Algete, con 2.301 euros/m2; y Ciempozuelos, con 2.375 euros/m2.
Cataluña
Barcelona capital
Barcelona registra durante el primer trimestre de 2008 su cuarta bajada consecutiva en el precio de la vivienda usada, con una nueva caída en el precio del 0,5%. El precio medio del metro cuadrado se sitúa actualmente en 4.746 euros
Barcelona acumula ya un año con bajadas de precio. Por cuarto trimestre consecutivo los precios han caído en la ciudad condal, esta vez un 0,5% que ha dejado el metro cuadrado en 4.746 euros. Este precio está por debajo del máximo registrado en la ciudad en el primer trimestre de 2007, cuando se situaba en 4.888 euros/m2, es decir, 142 euros/m2 más que ahora
Sólo dos distritos barceloneses subieron de precio, aunque han sido incrementos inferiores al uno por ciento. La mayor subida se ha producido en Les Corts (con un incremento del 0,8% hasta los 5.580 euros/m2) seguido por Sant Martí, donde los precios han crecido un 0,7% hasta llegar a 4.554 euros/m2. a pesar de las subidas, estos dos distritos están todavía por debajo de sus máximos históricos, que en ambos casos se marcaron en el cuarto trimestre de 2006, con 5.657 euros/m2 y 4.733 euros/m2 respectivamente
Los otros ocho distritos analizados han visto disminuir sus precios. El mayor decremento se ha producido en los distritos de Horta Guinardó y Sant Andreu, con un 1,1% de bajada en ambos casos. Horta Guinardó acumula 5 trimestres consecutivos de bajadas. En Sant Andreu, mientras tanto, el precio viene cayendo ininterrumpidamente desde el verano de 2006 (6 trimestres de descensos)
Sants montjüic ha registrado una caída del 0,8% en el precio de sus inmuebles, volviendo a la senda bajista iniciada en el tercer trimestre de 2006 tras la corrección al alza del 0,9% experimentada en el último trimestre de 2007. Por su parte Ciutat Vella sufre un descenso del 0,7%. El resto de bajadas lo completan SarriÁ Sant Gervasi (-0,7%), Nou Barris (-0,7%), L–Eixample (-0,5%) y GrÁ cia (-0,3%)
A pesar de las bajadas de precio, SarriÁ Sant Gervasi sigue siendo el distrito más caro de Barcelona, con 5.873 euros/m2. Le sigue Les Corts, donde los propietarios piden 5.580 euros/m2 y L–Eixample, con 5.134 euros/m2. Estos tres distritos siguen siendo los únicos de la ciudad de Barcelona cuyo precio supera la barrera de los cinco mil euros por metro cuadrado.
Nou Barris es, una vez más, el distrito más económico de la ciudad condal, con 3.684 euros/m2, además de ser el único por debajo de los cuatro mil euros. le siguen Sant Andreu (4.036 euros/m2) y Horta Guinardó (4.063 euros/m2)
Municipios de Barcelona
La mayoría de los municipios en la provincia caen de precio y algunos están ya en cotas inferiores a las del primer trimestre de 2006. Sólo 5 de los 25 municipios analizados por han tenido ligeras subidas de precios durante el primer trimestre de 2008. Sant Feliu de Llobregat ha experimentado el mayor incremento de toda Barcelona, con un alza del 0,9%. Le siguen Sitges (0,7%), CornellÁ de Llobregat (0,2%), Castelldefels y Viladecans (ambos con un 0,1%)
Dos municipios han visto como sus precios se quedaban literalmente estancados: en Mataró el metro cuadrado pasó de costar 3.174 euros hace tres meses a costar 3.175 euros a día de hoy; mientras en Ripollet ha pasado de 3.294 euros a 3.292 euros por metro cuadrado en el mismo periodo de tiempo
Todos los demás municipios analizados han caído. El mayor descenso se ha producido en Igualada, donde el precio bajó un 1,6% (2.374 euros/m2) en lo que supone el tercer trimestre consecutivo de descensos en este municipio. Le sigue Santa Coloma de Gramenet con una caída del 1,4% (3.268 euros/m2). Este municipio lleva seis trimestres consecutivos bajando tras su máximo histórico alcanzado en verano de 2006. En esta misma línea, en Vilanova i la Geltrú los precios también han descendido un 1,4% (3.191 euros/m2)
Sitges sigue siendo el municipio más caro de la provincia con 4.939 euros/m2. Le siguen Barcelona capital, Sant Cugat del VallÁ¨s (4.573 euros/m2), Esplugues de Llobregat (4.072 euros/m2) y Castelldefels (4.033 euros/m2)
VALENCIA
El precio de la vivienda usada en Valencia ha bajado un 0,6% durante el invierno tras la ligera subida del 0,2% registrada en el último trimestre de 2007. El metro cuadrado cuesta ahora 2.831 euros, por lo que se mantiene debajo del máximo marcado por la ciudad en el segundo trimestre de 2007, cuando se cotizaba a 2.861 euros
7 de los 16 distritos analizados en Valencia han subido de precio durante el primer trimestre de 2008. El mayor incremento se ha producido en Poblats Marítims, con 1,6% que ha dejado el metro cuadrado en 2.359 euros. Es también el único con una subida superior al uno por ciento. Le siguen Camins al Grau, donde los precios han crecido un 0,9%; Quatre Carreres, con un 0,8%; y L–eixample, con un 0,6%. En el Pla del Real, Ciutat Vella y Rascanya el incremento en el precio de la vivienda de segunda mano ha sido del 0,2%.
Los otros nueve distritos valencianos han bajado de precio, siendo los decrementos de Jesús y Benicalap los más llamativos, un 1,5% en ambos casos que ha dejado el metro cuadrado en 2.216 euros y 2.463 euros respectivamente. Le siguen, con caídas superiores al uno por ciento, Algirós (-1,4%), Patraix (-1,3%), L–Olivereta (-1,2%) y Extramurs (-1,1%).
Tres distritos acumulan caídas durante cuatro trimestres consecutivos: Benicalap, Algirós y L–Olivereta. Dos distritos en valencia están por debajo de los que registraron en el primer trimestre de 2006, hace justo ahora dos años. Se trata de Benimaclet (2.552 euros/m2 en 2006 frente a los 2.495 euros/m2 actuales) y la SaÁ¯dia (2.341 euros/m2 en 2006 frente a los 2.318 euros/m2 actuales)
En el lado opuesto encontramos a L–Eixample que, además de ser el más caro, este trimestre vuelve a marcar un récord de precio alcanzando su máximo histórico con 3.741 euros/m2. Ciutat Vella es el segundo más caro de la ciudad (3.671 euros/m2), seguido de el Pla del Real (3.556 euros/m2) y Camins al Grau (3.176 euros/m2). Resulta significativo que los cuatro distritos más caros de la ciudad del Turia hayan registrado subidas de precio en estos tres meses
L– Olivereta sigue siendo el más económico de los distritos valencianos, con 2.143 euros/m2, seguido por Jesús (2.216 euros/m2) y Patraix (2.217 euros/m2).
(tablas en pdf adjunto)
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