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El precio de la vivienda de segunda mano, tanto de venta como de alquiler, continuará cayendo a lo largo de 2011 y comenzará a subir, aunque de forma muy suave, a partir de 2012. Tenemos que hacernos a la idea de que el auge y el crecimiento continuado dentro del sector inmobiliario y de la construcción, vivido entre los años 2003 y 2006, fue un sueño que nunca más volverá a ocurrir, y en ningún caso volveremos a comprar y a vender pisos al precio que se pedía por ellos en aquel trienio.
Los precios de las viviendas están cayendo y continuarán cayendo a lo largo del próximo año por una serie de factores que, al darse conjuntamente, harán que hasta dentro de un par o años o tres no se estabilicen los precios. Entre estos factores está la situación de la economía en general, con un crecimiento decepcionante, por no decir inexistente. Una vez superada la recesión se nos presenta una larga etapa de estancamiento y un Euribor que, en vistas de la política monetaria de los últimos meses, comenzará a subir poco a poco. Además, y a pesar de los pocos “brotes verdes” vistos hasta ahora, el crédito sigue sin fluir, y jamás volverá a fluir como antes.
Existe otro problema relacionado con las entidades financieras y la mala gestión que hacen sus activos adjudicados, lo que condiciona mucho este descenso del precio de la vivienda. Aunque intentan ocultarlo, éste es uno de los problemas más graves y serios de los bancos y cajas. La gran cantidad que poseen de estos activos aumenta la oferta de viviendas en venta, que además de ser un mal producto, las entidades financieras no comercializan correctamente. Los bancos no son trasparentes respecto a las inversiones potencialmente problemáticas en promociones y construcciones, y tampoco informan al Banco de España de los criterios de provisión, lo que nos lleva a pensar que la situación es todavía mucho peor que la que nos presentan.
Se nos presenta una larga etapa de estancamiento y un Euribor que, en vistas de la política monetaria de los últimos meses, comenzará a subir poco a poco
El factor demográfico también es importante para entender por qué sigue bajando el precio de la vivienda. Se ha producido una disminución importante de la población activa. No hay nacimientos, la población inmigrante, sin trabajo, vuelve a sus países de origen y ya no llegan a España tantos inmigrantes como antes. Así quedan muchos pisos vacíos en venta, para una población potencialmente compradora cada vez más escasa. En la actualidad, la clase media-alta es la única que está tirando del sector inmobiliario, porque es la única que tiene crédito para comprar.
Los bancos no son trasparentes respecto a las inversiones potencialmente problemáticas en promociones y construcciones, y tampoco informan al Banco de España de los criterios de provisión
Factores que parecen menores o anecdóticos son también capitales para entender el descenso del precio de la vivienda. Uno de ellos es la bajada de salarios de funcionarios, 2.700.000 trabajadores que han visto reducido su poder adquisitivo. Además, el exceso de profesionales en sectores vinculados a la construcción, como técnicos y arquitectos, impiden la recuperación del sector inmobiliario y la vuelta de los precios de la vivienda a niveles anteriores a 2008-2009.
En cuanto a las ventas de la vivienda, están aumentando poco a poco, pero sólo se venden aquellas viviendas que, además de presentar bajadas de precios de hasta un 30% respecto al 2006, son de segunda mano de calidad y están bien ubicadas. Pisos mal ubicados o de mala calidad no se venden a ningún precio, y promociones enteras, como por ejemplo la de Seseña, no se venderán nunca.
En la actualidad, la clase media-alta es la única que está tirando del sector inmobiliario, porque es la única que tiene crédito para comprar
Respecto al precio de la vivienda de alquiler, está en caída libre y continuará bajando. Los factores fundamentales que explican este descenso son las bajadas de salarios y primas extraordinarias de beneficios, el aumento del paro, especialmente entre la población que más alquila vivienda, los jóvenes, y que vuelven a su residencia familiar, y un crédito cada vez más barato y asequible, que motiva más la compra que el alquiler de vivienda.
Eduardo Molet. Consultor inmobiliario y fundador y presidente de Red Expertos Inmobiliarios
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