El mercado inmobiliario mejora, pero no todos lo pueden aprovechar

El sector inmobiliario comenzó a repuntar en la  segunda mitad del pasado año, los bancos volvieron a conceder hipotecas, el precio de los inmuebles empezó a subir, y la compraventa de viviendas inició su ascenso. Sin embargo, este crecimiento no es extensible a todo el territorio español, ni a todas las familias. Ya que por el momento, esta mejora solo se ve reflejada en las capitales de provincia y en familias con ingresos elevados.

Comprar una casa sigue siendo asequible solo para los sueldos altos

Según el último informe inmobiliario de Sociedad de Tasación (ST), los españoles necesitamos una media de 7,8 años íntegros de salario bruto para pagar la vivienda. Esta cifra es una referencia, ya que nadie puede destinar el 100 % de su salario bruto para comprar una casa por dos motivos: primero, porque al salario bruto habría que descontarle los impuestos y, segundo, porque no es aconsejable destinar más del 35 % de los ingresos mensuales al pago de la vivienda.

Por lo tanto, 7,8 años de salario bruto puede parecer poco tiempo si lo comparamos con los plazos de amortización de hasta 50 años que ofrecían los bancos antes de la crisis. Sin embargo estos 7,8 años de sueldo bruto traducidos a la realidad para comprar una vivienda media de 120.000 € ascienden a 45,7 años, teniendo en cuenta, impuestos, gastos de apertura, intereses, cuotas mensuales no superiores al 35 %, etc. A continuación, desglosamos estos datos:

• 7,8 años de salario bruto íntegro para la compra de una vivienda media de 120.000 € supone tener un sueldo anual bruto de 15.300 euros.
• Si quitamos los impuestos, queda un sueldo anual neto de 12.240 euros.
• Si destinamos menos de un 35 % mensual de nuestros ingresos netos al pago de la vivienda, dedicaríamos un total de 4.039 euros anuales.
• Pero, además, tendríamos que sumar los gastos iniciales, aproximadamente del 12 % que suponen 14.400 euros, más una hipoteca (con un interés, por ejemplo del 3 %), que suman otros 50.000 euros.
• En total, el coste asciende a 184.000 euros, que divididos entre los 4.039 euros anuales destinados al pago de la casa, suponen un plazo de 45,7 años.

En conclusión, una persona con un salario medio no podría acceder a la compra de una vivienda con un valor medio, ya que el plazo se dispararía a los 50 años y los bancos actualmente no conceden tanto margen.

Ganar más de 2.000 euros facilita el acceso a la vivienda

Son las personas con salarios superiores a los 2.000 euros quienes pueden acceder a la compra de una vivienda de valor medio, en un plazo de 30 años o inferior. Lo que implica que no todas las familias se benefician de la mejora del sector inmobiliario, sino que este repunte se refleja en los sueldos por encima de la media.

• Una persona con un salario anual bruto de 26.400 euros (2.000 euros al mes), tendría un neto anual de 18.480 euros.
• Para comprar una casa de 120.000 euros, con unos gastos de apertura de 12.000 euros, más 50.000 euros generados por los intereses de la hipoteca, y pagar un coste final de 184.000 euros, invertirá 30,4 años en amortizarla.

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Aumenta el valor de transacción pero los precios suben ligeramente

El precio de la vivienda nueva ha subido, pero tan solo un 2,9 %, lo que en realidad se ha producido es un incremento en el valor de transacción, principalmente por dos motivos:

• Sube el precio de vivienda nueva en las capitales de provincias.
• Aumenta la compraventa de viviendas con más m2.

Por lo tanto aumenta el valor de transacción, pero el precio de vivienda crece muy poco y solo en grandes núcleos urbanos. Por el contrario, en las ciudades que no son capitales de provincia, el precio de la vivienda nueva baja una media interanual del 0,6 %.

Conclusiones

A partir de la segunda parte de 2015, el sector inmobiliario español comenzó a repuntar y a lo largo del primer trimestre de 2016 seguirá la misma senda. Sin embargo, esta tendencia no se ha reflejado por igual en todo el territorio. Están siendo las capitales de provincia las que están tirando del carro de la recuperación, ya que es en estos municipios donde ha crecido el precio de la vivienda, y donde han aumentado las transacciones.

Tampoco se traduce esta recuperación en una mejora equitativa para el acceso a la vivienda, ya que las personas con salario medio, tienen casi imposible acceder a este mercado.