Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Ante el propósito de escribir un artículo sobre la evolución general del mercado inmobiliario me surge en primer lugar un título que explicaría de manera concisa su situación. Este podría ser «más de lo mismo´´. Y es que realmente desde hace años el sector de la vivienda está en el foco de atención tanto de las diferentes administraciones, como de los administrados, es decir, preocupa su evolución tanto a los dirigentes políticos, como a los actuales o futuros adquirentes de viviendas. Pero ello no significa que se pueda definir como un mercado dinámico en el sentido de que está en un constante cambio, al contrario, se trata de un mercado que mantiene unas constantes inamovibles y esto es precisamente lo que genera intranquilidad, por el temor a cambios.
Ciertamente se mantienen unas constantes en los diferentes factores que inciden en la evolución del sector, ya sean los precios de los solares, (con incrementos constantes e incluso podrían llegar a calificarse en ciertos entornos de exponenciales) o la todavía no justificada escasez de los mismos como un mal endémico.
También se mantiene la constancia en el alto nivel de demanda de nuevas viviendas, lo que nos ha llevado hasta fechas muy recientes a tener casi que correr para poder adquirir una vivienda, toda vez que las ventas se realizaban en su práctica totalidad mucho antes de que el edificio estuviera terminado; y, consecuencia de esta dinámica, se ha generado la sensación de una menor oferta de la necesaria. También se ha mantenido constante el incremento de los precios de las viviendas en los niveles de los dos dígitos anuales.
Otra de las constantes que también se ha mantenido hasta fechas recientes y que requiere nuestra atención, por su repercusión en todos los factores mencionados anteriormente, es el precio del dinero. En este caso su evolución ha sido en sentido descendente con una reducción continuada en el tiempo, pasando de índices superiores al 10%, hasta llegar a niveles inferiores al 3%, lo que ha permitido, si no facilitado en gran parte, este desarrollo del mercado con niveles de viviendas terminadas que superan las 600.000 en el último año y que todavía sigue, con una previsiones de terminar en torno a las 700.000 viviendas en el presente ejercicio, y ello a pesar de las alertas y avisos de burbuja inmobiliaria, recalentamiento del mercado o los riesgos derivados del efecto euro entre otros.
Este cambio de tendencia clara del precio del dinero en el escenario inmobiliario, debe recordar que permitió y facilitó en primer lugar que se pudiera repercutir un incremento en los precios en las viviendas que fueron absorbidos en la medida que el precio de las hipotecas (tipos de interés) disminuían.
Esto permitió, a tenor del bajo coste financiero, que el adquirente siguiera asumiendo el incremento de los precios de los pisos y en segundo lugar generó una cierta desinhibición en los compradores que se volcaron con menos temores a la compra de vivienda deseada, luego comportó también una revitalización de la demanda.
En esta aproximación generalista del sector, pretendemos avanzar mas allá de lo que es la superficie de los factores intervinientes y no quedarnos tan solo con el incremento de los tipos de interés.
Nos encontramos hoy que realmente el mercado está cambiando y ello ha de llevar a una revisión del sector. Aunque lentamente, se están generando unos síntomas que vaticinan ciertos ajustes en la oferta, tanto en volúmenes, como en tipología de productos
Mejoras en el análisis con correcciones y ajustes en los costes, básicamente en los precios de adquisición del suelo, revisión de las líneas de financiación y las facilidades crediticias que actualmente ofrecen las entidades de crédito y en definitiva la necesidad de detenerse un poco para readecuar la situación de los diferentes agentes al nuevo escenario que se está perfilando, aunque es cierto que al producirse de una forma ciertamente pausada, puede llegar a no ser perceptible en un primer momento o sencillamente como decíamos al principio que todo sigue igual.
Cuando se trata el tema de la evolución de los tipos de interés no es tan solo el incremento del Euribor (interés referencia de los prestamos hipotecarios) que estamos viviendo y que se mantendrá previsiblemente durante los próximos dos años hasta llegar a niveles del 5,25%. Ello va a comportar desde ahora un aumento del esfuerzo económico y previsiblemente un incremento de las dificultades por parte de los adquirentes para el pago de las hipotecas.
Es cierto que en un primer momento esta situación no repercutirá en la venta de los pisos, toda vez que las entidades financieras están necesitadas, como ya hemos expuesto en otras ocasiones de mantener en sus balances un alto porcentaje de hipotecas, por ello están nuevamente realizando alardes de ingeniería financiera a fin de poder ofrecer cuotas ajustadas en las que no parezca repercutir el aumento de los intereses (aunque tan sólo lo sea durante el primer periodo) a costa de incrementar plazos, (en este sentido poco margen tienen para reducir la cuota mensual si superan los 30 años de la hipoteca) demorar el pago del 20% hasta el 30% del importe de la hipoteca en la última cuota y diferentes procesos de cálculo que permite mantener la motivación y la ilusión, generada por la necesidad, de adquirir la vivienda en los futuros compradores.
Este escenario de financiación de las compras de viviendas a pesar de los incrementos de precios de las mismas y el aumento de la cuota mensual en la hipoteca de mantenerse, atendiendo a los ajustes en el diseño del préstamo hipotecario, comportará la consecuente reacción del sector en cuanto a seguir generando nuevos proyectos inmobiliarios a los ritmos actuales y, asumiendo que los costes de compra de suelo y construcción se podrán repercutir con alzas en los precios finales, puede llevar a una situación de alto riesgo en el sentido de que si las entidades financieras (bancos y cajas de ahorros), comienzan a tener dificultades de cobro en las cuotas de las hipotecas (recuerden el incremento de _____ que comporta en el recibo mensual de una hipoteca media, la revisión del tipo de interés que en mas del 90% de las hipotecas formalizadas que se genera cada año), comportará a su vez el llamado «cierre del grifo´´. Frase que se utiliza en el sector financiero para definir una situación en la que las entidades de crédito reducen su oferta crediticia y con ello la única facilidad que hoy tienen los compradores para adquirir las viviendas que se están construyendo, pero también de las viviendas usadas las que, como consecuencia del cambio por una nueva vivienda se incorporan al mercado también para su venta.
Este es un factor de riesgo que hay que valorar en su justa medida. No hay que generar alarmismo, ni previsiones catastrofistas, pero sí alertar que la incidencia de los tipos de interés puede llegar a la venta de pisos en la medida que la economía domestica vea reducida su capacidad para asumir el pago de los compromisos mensuales con la entidad de crédito.
Mientras todos los miembros de la familia, como viene sucediendo hasta ahora, aporten parte de su esfuerzo para este fin, se podrá mantener un buen nivel de ventas, porque se seguirá disponiendo de financiación para su compra, aunque hoy ya les comienza a resultar difícil hacer frente a los pagos mensuales.
Un dato significativo es el plazo medio de vida de las hipotecas que no llegan a los ochos años, es decir, con 7,9 años las hipotecas se cancelan, aunque el plazo medio de las formalizaciones es de 25 años. Esto no es porque se amorticen, sino porque en su lugar se genera otra nueva, con mayor plazo, con la mejora de las condiciones comisiones (tipo de interés o diferencial) o incremento del importe, lo que les permite a sus titulares regularizar las deudas dispersas de la familia o simplemente reajustar la cuota.
La falta de suelo, es una de las dificultades con las que se encuentran los promotores de viviendas cuando se plantean el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Parece, ya sea en una gran ciudad o una pequeña población, como si todo el territorio, todo el suelo urbano disponible ya estuviera construido.
La realidad es que a lo largo de estos últimos años se ha ido generando la hipótesis de que el mejor negocio es la acumulación de suelo. En definitiva es un bien escaso, por lo que como en cualquier actividad empresarial efectuar un cierto volumen de acopio de materia prima, en este caso el suelo, es empresarialmente aconsejable. Aunque una vez extendida esta práctica se ha llegado a unos niveles en los que el suelo se ha convertido, en sí mismo, en el producto final, generando una espiral en los precios que llegan a alcanzar en los últimos doce meses incrementos del 25%, superior a los niveles del 12% que han absorbido el precio de los pisos, lo que puede generar otro factor de riesgo por un nuevo cambio que se está produciendo: la reducción de los márgenes empresariales en los promotores, con las repercusiones que puede tener, tanto en la propia vida de la empresa, como en la facilidad para obtener recursos financieros de las entidades de crédito para acometer los nuevos proyectos.
Finalmente el riesgo que genera el exceso de la actividad constructiva concentrada en los entornos de mayor densidad demográfica en cuanto a la primera residencia o lugares muy determinados por sus optimas características paisajísticas en la segunda residencia, no comporta en sí mismo una garantía de éxito en la comercialización, ya que la generación de producto a la venta con cierta uniformidad tanto en los precios, características y entornos dificulta una oferta diversificada.
El demandante de vivienda aun en un mismo entorno geográfico plantea requisitos diferentes en sus necesidades de vivienda al tiempo que también existe un abanico muy significativo en las capacidades económicas.
Realmente, el mercado no cambia pero sí mantiene su propia evolución en un entorno vivo y dinámico, por ello, realmente él «más de lo mismo´´ mantiene cierta validez, por que, ¿no se ha de vigilar siempre el coste de la materia prima necesaria para la fabricación?,en nuestro supuesto, la construcción del producto final.
¿No debemos vigilar que la oferta no sature el mercado, debiendo buscar siempre nuevos nichos para ofrecer nuestros productos, diversificando el riesgo con una oferta diversificada?, y, por supuesto siempre se ha de tener en cuenta que la necesidad de una vivienda no conlleva siempre el deseo de la misma, para ello se ha de manifestar y la oferta de un producto adecuado facilita este paso, pero tampoco es suficiente hace falta también la capacidad económica para la compra. Por ello debemos estar muy atentos, el objetivo es la venta, la construcción es un medio, no confundamos el medio con el fin.
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