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La economía española se encuentra inmersa en un proceso de ajuste significativo donde las reformas estructurales son cruciales para enfrentar difíciles retos como la recuperación de la confianza, la restauración de la liquidez en los mercados, el relanzamiento del dinamismo del sector privado, la reducción del desempleo y el incremento de la productividad. En ese sentido, la recuperación del mercado residencial tendrá lugar en la medida en que mejore la coyuntura económica del país y se genere empleo de forma sostenible y estable.
Durante los últimos tres años, se produjo en el mercado español una intensa caída tanto de las ventas como de los precios del producto residencial terminado. Esto tuvo una lógica repercusión sobre el suelo, que se convirtió en la principal carga de los promotores, ya que su desarrollo y promoción requiere fuertes inversiones.
Los procesos de refinanciación de deuda por parte de promotoras, junto a los inevitables concursos de acreedores, supusieron la entrada masiva de carteras de suelo en bancos y cajas bajo diferentes fórmulas. El resultado final es un volumen aproximado de deuda de promotores inmobiliarios frente a entidades financieras que ronda los 325.000 millones de euros, de los cuales en torno al 35% corresponde a suelos.
Estos activos se han convertido en elementos problemáticos para las entidades financieras por diversas razones: no producen rendimiento, conllevan costes internos de gestión, deterioran los índices de solvencia, implican un mayor riesgo para la entidad al gestionar un producto ajeno a su “core business” y además obligan periódicamente a dotar provisiones.
Para poder dar salida al enorme stock de suelo en España, los agentes dentro del mercado inmobiliario deben poner en valor estos activos, lo que sin duda estará influido por el mercado de la vivienda. La diferenciación a través de la ubicación, la tipología y la demanda actual y potencial son factores clave a tener en cuenta a la hora de dar salida a estos activos.
Los últimos datos confirman que la promoción residencial sigue disminuyendo, si bien a tasas progresivamente menores. Los futuros desarrollos residenciales en los próximos años estarán claramente determinados por la vivienda de protección oficial, que se ha convertido en el bien más demandado. En el caso de la vivienda libre se detectan áreas con una sobreoferta de viviendas difícilmente absorbible en los próximos 3-5 años, en las que por tanto será inviable dar una salida a los suelos. En otros lugares, los diferenciales entre oferta y demanda, financiación mediante, ya se están ajustando.
Las futuras operaciones que se realicen dentro del mercado deberán asumir como condición añadida que las reglas del juego y sus protagonistas han cambiado sustancialmente respecto a la época del boom.
Las entidades financieras se han convertido en las grandes propietarias de suelo lo que supone una importante competencia con los promotores. Concretamente en la obtención de financiación para la promoción residencial ya que la falta de liquidez restringe esta financiación a los activos pertenecientes a los bancos y cajas. A pesar de esta circunstancia, ambos actores han de colaborar para poder dar salida a las bolsas de suelo, y también de vivienda, de manera eficiente, ya que la promoción no forma parte del negocio de las entidades financieras.
De hecho, ya se están produciendo operaciones de bancos con promotores solventes y reputados, donde la entidad financiera propietaria del suelo finalista se lo cede al promotor a cambio de la entrega futura de una parte del producto final, sean viviendas, locales o garajes, lo que se denomina contrato de aportación o permuta. Es también frecuente que la financiación del vuelo la aporte el mismo banco tenedor del suelo, de manera que el promotor sólo asume el riesgo de no vender las viviendas que le corresponden en el contrato.
El mercado en la Comunidad de Madrid ha sufrido, como en el resto de España, una disminución general de las operaciones de compraventa de suelo de un 70% respecto al pico registrado en 2004. Los desarrollos urbanísticos están siendo activos en vivienda protegida y presentan dinamismo en municipios como Leganés, Móstoles, Alcorcón, Alcobendas, Tres cantos, San Sebastián de los Reyes y Madrid capital mientras que la vivienda libre registra muy limitada.
Adicionalmente, se ha producido un incremento exponencial de la promoción bajo el régimen cooperativo, tanto sobre suelos en manos de promotoras como de entidades financieras, perteneciendo las gestoras de muchas de las cooperativas a las mismas promotoras propietarias del suelo.
Un estudio realizado por Asprima sobre oferta de obra nueva en esta comunidad, con datos actualizados a octubre de 2010, cifraba las viviendas pendientes de venta en unas 12.000 unidades, incluidas tanto terminadas como en ejecución y pendientes de iniciar con licencia. Por su parte, el número de viviendas sin iniciar en suelos finalistas sin licencia rondaba 41.000 viviendas más.
Con estos datos, y suponiendo una demanda anual estable en torno a 40.000 viviendas en la CAM, no parece descabellado pensar que el punto de ajuste o equilibrio entre el “stock” existente y la demanda está próximo, más si consideramos que el periodo medio de maduración de una promoción residencial oscila entre 22 y 26 meses desde la obtención de la licencia de edificación hasta la entrega de llaves.
No obstante, como se ha comentado anteriormente, parámetros como el acceso a la financiación del comprador final, unos precios de venta acordes a las rentas per cápita medias y a las tasas de esfuerzo familiar para comprar casa, tasas de desempleo, evolución de tipos de interés y unos niveles mínimos de confianza, condicionarán cuál será en realidad la demanda efectiva de viviendas.
Por otro lado, otra de las comunidades más dinámicas del mercado inmobiliario es Cataluña, donde, al igual que en el resto de comunidades autónomas, el número de transacciones de suelo ha disminuido considerablemente en el periodo 2007-2010. No obstante, el descenso se está moderando de manera que si en el período 2007-2009 las transacciones de suelo cayeron un 65,1%, si comparamos el 2009 con el 2010 la bajada estimada ha sido de un 10% aproximadamente.
Teniendo en cuenta el descenso generalizado de la demanda para la compra de viviendas, en gran parte causado por las restricciones al crédito, cabe destacar que la caída de la demanda de suelo ha sido todavía más pronunciada. Desde 2007 no ha cesado de bajar y actualmente ha pasado a ser prácticamente inexistente en muchas localidades catalanas donde hay una sobre oferta de producto terminado.
Resolver el problema inmobiliario en España va a requerir reducir la gran inestabilidad económica existente, empezando por la recuperación del empleo, y por tanto, ofrecer un marco de confianza al consumidor final.
En concreto, el sector residencial debe reducir el “stock” existente, asumiendo que un porcentaje de hasta un 20% del mismo no tendrá salida. Esto activará la promoción a nivel nacional, pero será un nuevo modelo de promoción residencial, al calor de una mejora de la coyuntura económica: la producción anual de vivienda rondará las 225.000 unidades de media durante los próximos cinco años y la construcción no vendrá marcada como en tiempos pasados por unos altos niveles de pre-ventas, sino por los recursos propios que el promotor deba destinar.
Redimensionar la estructura es clave para subsistir en el momento actual, al igual que detectar oportunidades en nichos de obra nueva y diferenciarse en la definición de producto.
Sin embargo, esto no quiere decir que aún no quede margen para el ajuste en los precios. Debe haber corrección bajista para lograr un ajuste de las actuales cifras de “stock” residencial. Con una demanda potencial, un acercamiento en las expectativas de precio del vendedor hacia el comprador es la clave para dar salida a los activos inmobiliarios.
También es fundamental la posibilidad de acceso para el posible comprador a una financiación hipotecaria, de lo que se deriva el protagonismo de las entidades financieras en el momento actual. Es cierto que estas entidades financieras están limitadas por sus altos valores de adjudicación pero los calendarios de provisiones impuestos y la necesidad de “sanear” sus balances aumentan progresivamente su flexibilidad en cuanto a precios.
También existe margen para mayores ajustes en las operaciones entre particulares, si bien en este ámbito es más complicado, ya que solamente aceptarán la nueva realidad de los precios de los inmuebles en los casos de venta urgente, ya que supondría una pérdida de parte de la inversión inicial realizada por el vendedor.
Sin duda cualquier recuperación debe sostenerse sobre aspectos no sólo cuantitativos, sino también cualitativos, en términos de definición de producto, análisis ajustados de demanda, nuevos niveles de apalancamiento y retornos coste/beneficio coherentes para el promotor.
Aunque es difícil generalizar en cuanto a características del producto actualmente en “stock” y su grado de encaje con lo buscado por la demanda, la mayor parte de la oferta puede encontrar en el precio la variable diferencial para ser aceptada por la demanda.
La nueva y limitada oferta residencial, tanto de obra nueva como de rehabilitación, tiene muy en cuenta desde el inicio las necesidades reales de la demanda, aspecto clave en el éxito de toda promoción.
Como conclusión, merece la pena mencionar Valdebebas, un desarrollo urbanístico en Madrid donde sí se están produciendo numerosas operaciones de suelos, la mayoría de ellas por parte de cooperativas, y donde previsiblemente van a iniciarse más de 50 promociones durante el bienio de 2011 y 2012, con predominio inicial de VPOs.
Samuel Población. Jefe de suelo y edificios Residencial CBRE
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