Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Joan M. Bermúdez i Prieto. Abogado- Licenciado en Ciencia Políticas. Bermúdez Consulting & Management, SL
Los datos disponibles sobre el mercado de la vivienda parecen confirmar que la mayor parte de la actividad del sector inmobiliario corresponde al régimen del alquiler. El autor analiza las causas y consecuencias de esta situación y ofrece las claves para entenderla. ¿ Tendencia o coyuntura?
El mercado hipotecario está en unos momentos de alta tensión. La situación de las hipotecas concedidas se va alterando por días, hay quien diría incluso por momentos. Lo cierto es que la posición de las diferentes carteras que tienen los bancos se ve modificada continuamente como consecuencia de la evolución o deterioro de la capacidad de reembolso de sus deudores, generando la necesidad al sector financiero español de tener que efectuar cambios múltiples en los últimos tiempos, que correspondan en los paquetes de hipotecas que fueron en su momento fraccionadas, empaquetadas y vendidas a inversores internacionales atendiendo a una calificaciones de rating que ahora se han demostrado como fiables, a fin de mantener la bondad del producto vendido. Otras veces estos cambios se han debido a múltiples alteraciones de mercado y sentencias.
Recientemente, el Tribunal Supremo (T.S.), en su sentencia de 9 de mayo de este año, estableció que existían tres entidades financieras (BBVA, NCG y Cajamar) que habían incorporado a sus hipotecas las llamadas “cláusulas suelo” de forma poco clara, de tal modo que estas se consideraban no adecuadas a la normativa en vigor y deberían ser anuladas. Se generaba un nuevo frente en las hipotecas.
No existe una bolsa real de inversión en el sector del alquiler, la oferta viene dada por la necesidad que tienen los propietarios de poner esa vivienda en el mercado
Esta sentencia del alto tribunal, viene acompañada de múltiples sentencias de diferentes organismos judiciales, lo cual ha comportado que el propio Banco de España (B.E.) solicite a los bancos un estudio de las consecuencias que la anulación de tal cláusula podría comportar en la evolución de su cuenta de resultados y, consecuentemente, en el desarrollo de la propia actividad bancaria.
Actualmente se están barajando cifras del número de hipotecas que podrían verse afectadas por la supresión de la cláusula suelo en el conjunto del sistema financiero español, ciertamente se presenta una horquilla demasiado amplia para poder dar una cifra concreta de su incidencia, aunque parece que las hipotecas afectadas podrían superar la cifra de los dos millones de préstamos hipotecarios, con una repercusión en los ingresos, si estas cláusulas fueran anuladas en torno a los 2,800 millones de euros.
Si la cláusula finalmente fuera suprimida, o aunque fuera tan solo suprimida en parte (tengamos en cuenta que tres entidades ya la han suprimido), las consecuencias no tan solo para el sector financiero, también para el sector inmobiliario y para el conjunto de la sociedad sería significativo y de repercusiones todavía difícil de poder establecer.
Mejoraría la capacidad de pago de los deudores de las hipotecas afectadas, con lo que el nivel de morosidad y de dificultades en el cumplimiento de los pagos mensuales se vería reducido, con la consiguiente mejora también para la banca en los ratios de morosidad. Ciertamente los bancos perderían una cantidad de ingresos importante (rentabilidad de su cartera hipotecaria) basada, no en los tipos de interés negociados con los clientes, si no en una salvaguarda incorporada, en la que, aunque los intereses se redujeran, mantenían un nivel (actualmente se sitúa en un 2,5/3%) superior a los tipos de mercado a través de la cláusula suelo, pero podría comportar a su vez una reducción de las pérdidas que actualmente tienen en los supuestos de impagos, ejecuciones etc.
Esta situación pone en evidencia un hecho que desde hace tiempo se viene reflejando en la realidad del mercado, cuando se analiza el tipo de referencia aplicable a los préstamos hipotecarios, el llamado Euribor Hipotecario (Euribor a 12 meses), que se mantiene en una posición en torno a los 0,50 puntos y es que no refleja la realidad del mercado y se acude a ciertos subterfugios. Tal vez sería momento de acometer su revisión.
Los tipos de interés que actualmente ofrece la banca para la obtención de cualquier préstamo son notoriamente superiores a estos niveles. La razón no es tan solo que el coste del dinero adquirido por el sector financiero sea más caro (realmente con la norma que impide que se bonifique más del 1,75% los depósitos bancarios no marca una pauta de referencia), también el negocio bancario ha cambiado y actualmente sus márgenes se han reducido, sus costes se han incrementado y también, su necesidad de obtener beneficios para hacer frente a su propio endeudamiento, se han incrementado.
En este escenario, se ha pretendido, en lugar de aplicar los tipos de interés y/o diferenciales sobre el tipo de referencia que entienden deben cobrar, acudir a recursos (como la cláusula suelo) a fin de intentar alcanzar su objetivo de mantener los préstamos a tipos altos ante la alternativa de establecer diferenciales que, posiblemente, deberían estar en torno a los 5 o 6 puntos en las hipotecas.
Por lo tanto esta posible (y previsible) modificación general, va a tener consecuencias nuevamente en el mercado inmobiliario, si hasta ahora resultaba muy difícil obtener hipoteca para la compra de una vivienda (siempre que el producto no fuera de la cartera de la propia entidad), ahora podría llegar a resultar, aún si cabe, más difícil, con lo que el mercado de venta de pisos seguirá en una situación de atonía, con caídas continuas en las ventas en relación a los datos de periodos anteriores.
Mantener una vivienda vacía genera unos costes anuales significativos, al margen de que tenga una hipoteca pendiente de pagar. Frente a este horizonte la opción del alquiler en la menos mala
Ello parece que ayuda al mercado de viviendas en alquiler. Actualmente desde la propia Administración, e incluso desde diferentes foros, se trata de significar una transformación de la tendencia en el mercado de la vivienda, asegurando que se están cambiando los hábitos de los adquirentes que ahora se van dando cuenta que les conviene más acceder a una vivienda en régimen de alquiler que en compra.
Los datos disponibles así parecen confirmarlo, se está produciendo una proceso de 80-20 inverso. En los tiempos de gran actividad inmobiliaria tan solo el 20% de las operaciones inmobiliarias de utilización de unas viviendas eran a través del arrendamiento, mientras que el 80% accedían a un piso mediante la compra y en la mayoría de los casos mediante una hipoteca.
Actualmente la situación se ha invertido y es en régimen de alquiler la mayor parte de la actividad del sector inmobiliario (80%). Si nos centramos en estos datos y en el porcentaje de las viviendas en alquiler que han ido creciendo en los últimos años (el crecimiento ha sido exponencial), deberíamos afirmar que efectivamente el mercado de la vivienda finalmente, aunque sea como consecuencia de las dificultades surgidas en la compra, se ha decantado para el arrendamiento.
La realidad, de todas formas parece que no es del todo clara en este sentido. En los últimos tiempos ha crecido la oferta de viviendas en alquiler y sigue creciendo, pero si observamos el origen de tal oferta, esta no surge de las carteras de inmuebles titularidad de fondos, de inversionistas o simplemente de rentitas que desean establecer esta actividad (la de alquiler de vivienda) como una vía de negocio nueva. En muchos, la mayoría de los casos, se está produciendo una oferta de alquiler a través de particulares, de personas físicas o jurídicas que tan solo tienen esa vivienda que ponen en el mercado. No existe una bolsa real de inversión en el sector de la vivienda de alquiler, esta oferta viene dada por la necesidad.
Vender todo lo que se puede e ir tan solo al mercado de alquiler o limitarse a reducir o anular las bonificaciones por compra de vivienda y endurecer las condiciones de los inquilino no parece ser el camino de recuperación y sobretodo de cambio de tendencia del mercado
Al igual que los adquirentes de viviendas que desean comprar, pero que las circunstancias económicas propias o las dificultades para acceder al crédito le impiden hacerlo y acuden a la opción del alquiler, esta se produce también en los propietarios de viviendas. Se trata de titulares de pisos que por diferentes razones actualmente no utilizan (algunos porque cambiaron de vivienda con la esperanza de vender la anterior, otros porque compraron con el objetivo de venderla de nuevo cuando los precios lo permitieran (demasiados han sido los casos en este sentido), también quienes por razones de traslados, cambios de situación familiar etc.) y su deseo seria vender y ante la imposibilidad de conseguirlo (generalmente estas viviendas han estado durante tiempo a la venta), deciden incorporarla al mercado del alquiler.
Los propietarios terminan cediendo a las sugerencias de los agentes inmobiliarios que les indican que no es momento de vender, pero existe una fuerte demanda de alquiler y mientras no pueda generarse un escenario más favorable a la venta, al menos obtendrán unos ingresos que les pueden ayudar a paliar y en ocasiones soportar los gastos que pueden llegar a tener.
Mantener una vivienda vacía genera unos costes anuales significativos que pueden establecerse como coste medio en torno a los 1.500 euros, al margen de que esta vivienda tenga una hipoteca que se debe pagar. Frente a este horizonte la opción del alquiler en la opción menos mala, aunque no por ello se resuelva la necesidad de su titular.
Por ello si bien los datos objetivos nos indican que el mercado de la vivienda se ha decantado totalmente al alquiler, ello no significa que no sea un proceso reversible, más bien parece que es tan solo una solución puntual en tanto las circunstancias no cambien.
Diferentes normas legales, tales como la Ley 8/2013 de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el R.D. 235/213 del procedimiento de la Certificación de la eficiencia energética inciden en el mercado con el objetivo, según las exposiciones de motivos, de mejorar el parque de viviendas, pero también generan obligaciones (de traducción económica) para los propietarios, sin que ello les comporte contrapartidas. También desde la Ley de medidas de flexibilización del mercado del alquiler de viviendas nos marcan, al margen del título de la norma, una situación que hace prever en el futuro que el mercado del alquiler pueda ser una etapa de transición para las familias hasta que puedan acceder a una vivienda en propiedad. La razón de esta afirmación viene expuesta en la propia ley.
Esta se ha establecido para flexibilizar y fomentar el alquiler, pero desde el punto de vista del inversor del propietario de viviendas (como actividad empresarial), ya que facilita la disponibilidad de su bien con relación a la norma anterior (mejora en el desalojo por impago, facilidad de establecer las condiciones del contrato, precios y condiciones de libre acuerdo etc.), además de reducir el tiempo máximo de estancia (salvo pacto en contrario) en una vivienda a tres años más uno de prorroga, cuando antes era de cinco años más tres de prórroga.
Ello sin duda hace más atractiva la inversión en este sector, aunque en la realidad, vistas las transacciones que se están produciendo, resultan muy escasas las nuevas incorporaciones en el mercado de productos de este origen, al tiempo que parece no se ha tenido en cuenta la posición del potencial inquilino, al que se le genera una situación de mayor inestabilidad al reducir el tiempo de permanencia en la vivienda. Tiene una importancia relevante cuando se contextualiza en el entorno familiar y se observa que existe un riesgo de cambios de residencia con una periodicidad tan corta (no parece tener sentido el argumento que el tiempo lo pueden establecer las partes, cuando en unos niveles que superan el 90% los plazos se adecuan a lo establecido en la norma); terminará comportando la necesidad de estabilidad familiar, que puede ser visualizado tan solo con la disponibilidad de una vivienda propia. Tan solo la movilidad laboral (entendida como movilidad territorial) tiene una fuerte demanda en la vivienda de alquiler.
La situación del sistema financiero, por lo ya conocido y además por lo expuesto al principio de la necesidad de ingresos/beneficios y la potencial pérdida de los mismos a tenor de las sentencias e incluso del posicionamiento del B.E., no permite estimar una mejora de la oferta de financiación para la compra de vivienda, aunque ello no significa que no existan ventas. El stock de los bancos (y antiguas cajas) se está vendiendo, por lo que el mercado de vivienda en propiedad sigue alimentándose y creciendo y al final de proceso, salvo el producto que hemos expuesto en diferentes ocasiones que deberá llegar a ser demolido por inadecuados (en entorno, territorio características etc.), terminarán en mano del mercado de propiedad.
En los momentos en los que se hace necesario tomar medidas valientes, adecuarse a las nuevas tendencias y dar cobertura a las nuevas necesidades, no aprovecharlo y limitarse a hacer pequeños ajustes en la misma línea que en tiempos pasados que se han demostrado erróneos (en ciertas actuaciones), nos hace sentir que se está perdiendo el tiempo, que se está desaprovechando las oportunidades.
Vender todo lo que se puede e ir tan solo al mercado de alquiler cuando esta primera opción no es válida, como está sucediendo tanto a los propietarios de viviendas, como al sector financiero y limitarse a reducir o anular las bonificaciones por compra de vivienda y endurecer las condiciones del los inquilinos (o mejorar la de los arrendatarios) como medidas incentivadoras por parte de la Administración, no parece ser el camino de recuperación y sobretodo de cambio de tendencia del mercado.
Hace falta medidas valientes que realmente bonifiquen la incorporación de las viviendas al mercado de alquiler, que no sea una opción residual, sino una alternativa real y válida y ello tan solo se puede alcanzar, no intentando leer la tendencia que nos gustaría, si no analizando las razones por las que se producen.
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