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La coyuntura económica se mantiene con favorables expectativas. Luego podría preverse un horizonte cercano de crecimiento. Los últimos ciclos han sido de corta duración y los factores de amenaza han procedido más de sucesivas recesiones económicas que de problemas internos. Creemos que el crecimiento será apoyado por la inversión, aunque algo parece estar cambiando desde la convicción de tener que diversificar los negocios hacia otras actividades. El menor protagonismo que se predice para la vivienda podría beneficiar las inversiones hacia los inmuebles terciarios.
Absorción y precios de inmuebles terciarios
Para los sectores terciarios no hay duda de que la exhibición de los datos estadísticos sobre absorción de espacio y evolución de precios son los retratos al minuto de los respectivos mercados.
Durante el año 2006 el conjunto de los inmuebles para uso distinto de residencial obtuvo en España unos registros positivos desde los prismas de demanda, actividad promotora y precios de alquiler.
Puede decirse que los ciclos particulares de cada sector se encuentran en la fase de crecimiento, amparados por la favorable coyuntura económica internacional tras el despegue de países tan influyentes de la Unión Europea como Alemania, el Reino Unido, Francia o Italia.
Pasando a datos concretos, en el mercado de oficinas de Madrid la absorción bruta anual en 2006 superó en un 56,2% el promedio de los cinco años anteriores y un 63,1% el de los últimos diez años.
Por su parte, Barcelona pasó un 26,8% el promedio de cinco años y un 39,4% el de diez. En cuanto a la cotización de los alquileres, los precios máximos subieron el último año un 26,6% en la ciudad de Madrid, mientras en Barcelona crecieron un 6,3%.
Ahora nos interesaría acercarnos un poco a las cifras anteriores para ofrecer explicaciones. Sobre la absorción bruta se nos ocurre que el aumento ha venido de la mano no sólo del buen comportamiento de la demanda, activa, más potente, con mayor confianza en la marcha de los negocios, sino también por las intrínsecas características del mercado.
Sus notas más importantes serían:
í¯ Aumento del tamaño del parque. En los diez últimos años ha crecido el 54% en Madrid y el 26% en Barcelona.
í¯ La nueva oferta atrae a los usuarios. En Madrid van a construirse más de 800.000 metros cuadrados de oficinas entre 2007 y 2008. En Barcelona hay planificados cerca de 600.000 metros cuadrados para el mismo bienio. Las operaciones de alquiler o venta son estimuladas por la mayor oferta.
í¯ La localización de las nuevas áreas de negocio se aleja al extrarradio mientras mejoran las comunicaciones. El movimiento de las empresas se centrifuga hacia la periferia. Allí hay más sitio y precios más asequibles que en los distritos clásicos.
í¯ Volatilidad de los contratos. Los plazos de los arrendamientos continúan siendo fijos entre dos y cinco años, con opciones para ampliar por uno o dos periodos similares. Pocos se comprometen por más de diez años. Aunque pueden acordarse libres renovaciones posteriores. Su resultado: rotación de inquilinos y gran cantidad de absorción bruta.
í¯ El alza de los alquileres se constituye en aliciente de la contratación, para firmar a los precios actuales antes de las nuevas subidas.
Además de estas condiciones intrínsecas, aparecen las causas de coyuntura. Sin ser exhaustivos, podemos enumerar:
í¯ Coyuntura de crecimiento económico internacional en los países industrializados y en las potencias emergentes (China, la India, países del sureste asiático). Sin olvidar la ampliación de la Unión Europea como factor de dinamismo de comercio e inversiones comunitarios.
í¯ La competencia de nuevos mercados exige eficientes respuestas por parte de las empresas. Entre otras cosas significa racionalizar el uso de los inmuebles, reorganizar líneas de negocio y controlar los gastos por arrendamientos.
í¯ Tras las fusiones y compras de empresas, hay que reorganizar el uso de los inmuebles. Con diversificación de negocios o no, el espacio redundante no tiene sentido.
í¯ Despegue de actividades después de unos años de compresión. Por ejemplo, las tecnológicas han recobrado su expansión y demandan espacio significativo.
í¯ Demanda de nuevas empresas, de pymes, de sucursales de corporaciones, de instituciones públicas y entidades cuyo volumen aumenta en periodos de bonanza.
¿Cuánto esperamos que continúe la expansión de la demanda?
A ciencia cierta no podemos saberlo. En los clásicos círculos inmobiliarios se ha vinculado la expansión de la demanda con el crecimiento del PIB y con la creación de empleo. Ambos datos macroeconómicos se muestran positivos: el PIB nacional crece al 3,8% y en 2007 terminará entre el 3,0% y el 3,4%; el empleo generado en 2006 creció el 4,5% y se espera que la tasa de paro baje del 8% en 2007 para homogeneizarse con el conjunto de Europa, cuya tasa global de desempleo se espera descienda hasta el 7,4% a finales de 2008.
Pero en la España económica tenemos varios riesgos latentes: la competitividad, el coste laboral, la seguridad jurídica o la unidad de mercados. La competitividad se ha reducido en los últimos años por dos motivos principales: primero, la inflación, resultante de los altos costes de producción nacionales y de la necesidad de importación de productos, además del petróleo; segundo, la entrada masiva de mano de obra inmigrante, lo cual ha reducido también la productividad.
El coste laboral combina tanto los salarios, que van creciendo un 3,2%, cerca de la inflación, como los costes derivados de seguros sociales y las indemnizaciones por despido: es la seguridad jurídica para que los negocios tengan estabilidad y puedan planificarse objetivos.
En los últimos meses se han producido nuevas regulaciones sobre organismos de control y reglamentaciones económicas con el resultado de generar incertidumbres. Finalmente la unidad de mercado en el territorio nacional es imprescindible para asegurar inversiones. La maraña de legislaciones autonómicas en materias como el suelo, los horarios o las licencias comerciales forman una barrera incomprensible para muchos inversores
La demanda crece en el sector industrial bajo nuevas especificaciones. Las manufacturas se han desviado hacia países de menores costes salariales. España ha pasado a tener menor peso productor aunque intervenga en patentes, diseños, montaje, comercialización y logística. Bajo las nuevas indicaciones, la demanda está buscando lugar en áreas urbanizadas bien comunicadas.
La logística está siendo la llave de este sector que concentra casi toda la inversión en renta sobre esas plataformas. Se están construyendo parques logísticos cuya absorción se produce incluso antes de ser completados.
Esta expansión está teniendo lugar en las regiones más productivas, aunque la demanda se concentra sobre el área mediterránea, desde Gerona a Murcia, el norte con Zaragoza como foco central, el centro con el eje Madrid-Guadalajara, y el sur, con Sevilla.
En locales y centros comerciales se mantiene la demanda. Las ventas minoristas han crecido un promedio de 4,9% en los diez últimos años. Este auge ha suscitado interés por la promoción como respuesta a la demanda creciente de locales y a la expansión de las cadenas comerciales, franquicias y otros nuevos conceptos de ocio y servicios, como gimnasios, spas, hostelería.
Como consecuencia, la superficie de centros comerciales en toda España ha tenido un crecimiento acumulado de un 10% anual, hasta llegar en la actualidad a cerca de 12 millones de metros cuadrados de superficie útil, que corresponde a una tasa de 266 metros cuadrados de espacio por cada mil residentes.
En los últimos años, se están entregando cerca de un millón de metros cada ejercicio, con una tasa de ocupación superior al 80%. Aquí no hay volatilidad similar a la de las oficinas, siendo la duración media de los contratos para pequeñas superficies de entre cinco y diez años. La tasa media de rotación de locales de galerías está cerca del 9%. En grandes superficies, la estabilidad es mayor, con una duración media de los contratos de 15 años.
La clave de la demanda comercial ha estado en la expansión de las marcas y en la previsión de aumentar las ventas. Las marcas aún tienen ánimos para crecer en cuota de mercado mientras el futuro de las ventas es menos nítido. Aun cuando las ventas minoristas se mantengan estables, la capacidad adquisitiva se va mermando a consecuencia de las subidas de los tipos de interés y del alto endeudamiento de las familias. Los comerciantes seguirán vendiendo la gama de productos necesarios y asequibles a los compradores, pero otra clase de productos tendrá peor salida.
Precios de alquiler
En el examen de los precios de alquiler hemos de considerar el comportamiento en cada categoría de inmuebles. Las oficinas están recuperándose con un 26,6% de incremento en los precios máximos de Madrid en 2006 y un 6,3% en Barcelona.
Esto se ha producido después de un ciclo bajista, entre 2001 y 2004, durante el cual tuvieron un descenso de hasta el 38,2%. En industrial los valores máximos han subido el 9,7% en el último año, pero los intermedios han ganado del 10% al 15%. Históricamente, las oscilaciones de los precios industriales han sido menores debido a la crónica falta de oferta, aún durante las etapas de recesión. En los precios de locales comerciales en calles céntricas durante 2006, se registró un incremento medio de 12,5%.
En centros comerciales, la política de mantener una alta ocupación ha prevenido los excesos y la revalorización media de los precios ha llegado al 6,1%.
En cuanto al futuro recorrido de los precios, lo más interesante de todas estas disquisiciones, pueden darse varias previsiones. A corto plazo, durante 2007 lo que parece más probable es la continuidad de la tendencia alcista porque así se detecta en los indicadores.
En 2008 quizás suceda igual, mientras no varíen las previsiones macroeconómicas; y el horizonte se nos vuelve borroso a partir de 2009. Nadie puede predecir el futuro aunque habrá que confiar en estos mercados bien consolidados.
Los últimos ciclos inmobiliarios han sido cortos en el mercado de oficinas. Entre 1986 y 1991 los alquileres en Madrid subieron rápido a una tasa de 18% anual acumulado cuando la inflación, que estaba alta por entonces, sólo subió el 5,9% anual acumulado. Entre 1991 y 1995 cayeron un 54,5% en total y solo se recuperaron en el siguiente ciclo, entre 1996 y 2001, con una nueva subida de 17,6% acumulado anualmente.
Desde mediados de 2001 a 2004 la etapa bajista redujo los precios máximos en un 38,2%. A partir de 2005, se ha entrado en nueva fase de recuperación: hasta ahora se ha llegado a los 34,50 euros por metro cuadrado y mes, cuando, en términos nominales, en el año 2001 se alcanzó el máximo de 39,67 euros mensuales por metro cuadrado.
En Barcelona han transcurrido ciclos parecidos, aunque su mercado ha estado expuesto a menores cambios por causa de su tamaño. Sus precios no bajaron más del 17% en la última recesión y ahora experimenta alzas de 6,3%.
Las fuertes oscilaciones registradas en Madrid se han debido sobre todo a etapas en las que el mercado se ha sobrecalentado. Las causas principales de las alzas han podido ser: primera, la relación entre una oferta mínima disponible y una demanda con fuertes exigencias a corto plazo.
Segunda, la mejor calidad de los inmuebles y la consolidación de los mercados, junto a la categoría internacional de los inquilinos. Tercera, el aumento del coste de la inversión en inmuebles con la consecuencia de fijar unos alquileres más altos para obtener una rentabilidad adecuada.
En cuanto a las recesiones, han tenido lugar por estos motivos: primero, debido a deterioros económicos, bien sea por los precios del petróleo y por conflictos bélicos, en 1991, o por burbujas creadas en el seno de sectores sobrevalorados, como los tecnológicos en el año 2000. Segundo, por aumento de la disponibilidad con ofertas alternativas a menor precio. Tercero, por restricción de la demanda que puede optar por no moverse de su lugar o por comprimirse y liberar espacio.
En el encaje actual, la situación podría ser atípica. En Madrid la disponibilidad ya es inferior al 7%, pero la mayoría de la oferta no es de primera calidad. Hay oficinas con un coste inferior al 50% de los precios máximos, mientras los edificios nuevos tienden a subir. El mercado está acostumbrándose a ubicaciones descentralizadas. No obstante, los inmuebles de las áreas principales de negocio son los más valorados.
Tanto Madrid como Barcelona tienen una amplia cartera de proyectos en la periferia y menos en el centro, lo cual supondría dos reflexiones en cuanto a precios: una, que la entrada masiva de producto enfriará el progreso de los precios aun cuando la demanda continúe fuerte; dos, que los edificios del centro seguirán estando más valorados que los de la periferia, aunque en las nuevas áreas de negocios puedan acortarse las distancias con los primeros.
Entonces, estamos ante un ciclo alcista pero existen varios factores de incertidumbre sobre cuánto podrá prolongarse: la oferta disponible es más grande de lo habitual, el cambio de las ubicaciones clásicas es evidente y el estado de la confianza empresarial fluctúa con facilidad.
En el sector industrial, los movimientos son menos acusados. La oferta de calidad es limitada
y eso es lo que únicamente puede hacer variar los precios. Esperamos un acercamiento mayor entre los valores intermedios y los altos, a consecuencia de la absorción de los nuevos polígonos y plataformas que se van construyendo.
En locales y centros comerciales, la política de precios está contenida y el mayor interés está en aposentar las firmas comerciales de éxito.
Por eso los alquileres no se exceden más que en las unidades de máxima categoría. Las rentas variables según facturación son un motivo más para que los precios mínimos de contrato no suban en proporciones mayores.
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