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Madrid acumula proyectos de inversión en el mercado de oficinas por cerca de 2.000 millones de euros pendientes de materializarse durante el segundo semestre del año, según anticipa la consultora internacional Savills Aguirre Newman en su informe de Mercado de Inversión Oficias 1S 2018, que indica que en Barcelona la previsión es que se cierren antes de final del ejercicio operaciones por cerca de 700 millones de euros.
Durante los primeros seis meses del año, en Madrid se ha producido una reducción del 11% en el nivel de contratación de superficie. En concreto, la absorción del segmento oficinas en Madrid se situó en 273.000 m2, por lo que la tasa de disponibilidad se sitúa en el 10,1% al contar la ciudad con 1,34 millones de m2 de oferta disponible inmediata. Sin embargo, esta tasa en el eje Castellana prime disminuye a penas dos décimas respecto al 1T 2018, hasta el 3,65%. Durante el segundo trimestre de 2018, la tasa de disponibilidad se ha mantenido en niveles similares al trimestre anterior, excepto en la zona CBD, que ha descendido, y en la periferia lejana, que ha aumentado ligeramente.
El volumen de inversión en oficinas en Madrid ha superado los 580 millones de euros en el primer semestre de 2018, lo que representa el 90% del total invertido en España, 645 millones de euros.
Los inversores más activos han sido los fondos internacionales, seguidos de las Socimi y los inversores privados. Del total de inversión en Madrid, más del 55% pertenece a inversores transfronterizos, si bien, la media histórica de esta tipología de inversores representa el 30%.
La reactivación de la actividad promotora incrementará la oferta de calidad en el mercado. De hecho, Savills Aguirre Newman prevé que entraran en el mercado 260.000 m2 especulativos hasta 2019 (el 77% del total en construcción o en proceso de rehabilitación), por lo que la tasa de disponibilidad se podría incrementar en los próximos meses.
La consultora internacional destaca entre los nuevos desarrollos y rehabilitaciones previstos para este año: Vía de los Poblados, 1 (33.000 m2), Puerto de Somport, 1 (14.000 m2), Avda. de Bruselas, 38 (14.500 m2), Príncipe de Vergara, 112 (11.400 m2), Rosario Pino, 5 (10.000 m2) y Josefa Valcárcel, 40 (8.000 m2).
El número de operaciones contabilizadas en el primer semestre de 2018 ha sido de 312, con un aumento del 8% de las operaciones de menos de 500 m2 con respecto al semestre anterior, mientras que la demanda de superficies superiores a 1.000 m2 se ha mantenido estable respecto al 1S 2017. La superficie media contratada ha sido de 875 m2.
Respecto a las rentas, la renta media en Madrid ha tocado los 17,70 €/m2/mes, un 12% más que en el periodo anterior, mientras que la renta teórica prime en el Centro de Distrito de Negocios (CBD) ha alcanzado los 32 €/m2/mes (+10%).
Barcelona
Barcelona acumula proyectos de inversión en el mercado de oficinas por cerca de 700 millones de euros pendientes de materializarse durante el segundo semestre del año. En concreto, la capital catalana cuenta con una decena de transacciones con una elevada probabilidad de cerrarse hasta finales de año, según las previsiones de Savills Aguirre Newman.
El dinamismo del mercado de inversión de Barcelona confirma el atractivo de la ciudad para los inversores internacionales, que ya concentran el 74% del volumen de las operaciones. Con estas proyecciones, el mercado de inversión de la Ciudad Condal alcanzaría su segundo mejor semestre de los últimos diez años. El distrito 22@ se confirma como el más atractivo para los inversores, concentrando un 39% de las operaciones previstas.
Durante el primer semestre del año se consolida la buena evolución del mercado de oficinas, tras experimentar un alza del 53% en el nivel de contratación con respecto al semestre anterior. En concreto, la absorción del segmento oficinas en Barcelona se situó en 207.447 m2. Por zonas, la periferia es el área que ha registrado un mayor incremento de las operaciones, del 78% respecto al mismo periodo del año anterior, situándose en 56.030 m2. Asimismo, se ha producido una acusada caída en el CDB debido a la escasez de oferta.
La tasa de disponibilidad general se sitúa en un 6,5%, experimentando un descenso del 15% en seis meses. Esta reducción de disponibilidad se está acusando en las zonas Periferia y Nuevas Áreas de Negocio. La zona Prime CBD cuenta con niveles residuales de disponibilidad.
Durante el primer semestre de 2018, se han ejecutado un total de 311 operaciones, frente a las 277 del mismo periodo del ejercicio precedente. Han crecido en un 20% las transacciones inferiores a 500 metros cuadrados. Por su parte, la demanda de superficies superiores a 1.000 m2 se mantiene estable respecto al primer semestre de 2017. El primer semestre de 2018 ya acumula prácticamente el mismo número de operaciones >3.000 m² que todo el 2017. Algunas de las operaciones más relevantes de este periodo son el traslado de Indra al edificio Inneo en Sant Joan Despí (11.314 m2), la operación de CCC en Torre Glòries (9.027 m2) o la de los Registradores de la Propiedad en Torre Marina (6.500 m2).
Según las proyecciones de Savills Aguirre Newman, durante 2018 y 2019, saldrá al mercado nueva oferta por 265.000 m2. El 38% de estos espacios procederán de proyectos de rehabilitación. Entre los principales proyectos que aportarán durante este año nuevo espacio disponible al mercado se encuentra el edificio Luxa (22@) con una superficie de 17.000 m2, Tánger 66 (22@) con 8.000 m2 y el Parc Glòries, con una superficie de 24.000 m2. Respecto a 2019, destacan el proyecto de Can Batlló en Plaza Cerdà, con una superficie de 17.000 m2 o el Hexagon en 22@, con 10.800 m2 de superficie.
La evolución de los precios de alquiler sigue experimentando la tendencia alcista, con un crecimiento del 6,2% de media en el último año. En este sentido, el precio medio en prime CBD se situó en 19,35 €/m2/mes y en las Nuevas áreas de Negocio en 15,7 €/m2/mes.
