Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
El Consejo de Ministros ha aprobado recientemente un nuevo Proyecto de Ley del Suelo y a partir de este momento se inicia el proceso y trámites parlamentarios necesarios para que, una vez superados y convertida en ley, genere los efectos previstos en el sector inmobiliario.
Nos encontramos posiblemente ante la que otra vez será la «penúltima´´ modificación de la legislación urbanística, da la sensación que aun antes de entrar en vigor, ya se está gestando el próximo proyecto. La vida útil de nuestras leyes, sobretodo la de incidencia más directa sobre el sector inmobiliario parece destinada a estar siempre en el punto de mira de cualquier cambio de gobierno o a veces tan solo del responsable sectorial de turno.
El objetivo de esta nueva norma está orientada, como las que le han precedido, a establecer medidas, aplicar cautelas y marcas disposiciones tendentes a la reducción de los precios de los solares y su vez a mejorar la calidad de las viviendas con un menor coste de compra de las mismas. En definitiva a facilitar el acceso a un derecho reconocido por la propia Constitución Española, como es el acceso a una vivienda digna.
Al margen de la bondad de esta norma y de su incidencia en el mercado, la primera consecuencia que genera es «otro cambio más´´, sensación que en el sector lleva a cierta inseguridad, intranquilidad y dificulta el desarrollo de cualquier proyección de futuro. Cualquier medida que vaya dirigida, o al menos contenga en su enunciado como objetivo, la reducción del precio de la vivienda, tiene, como no puede ser de otra forma, una gran acogida no tan solo ante diferentes colectivos sociales (algunos de ellos muy sensible, como es el de los jóvenes), sino también entre los diferentes sectores económicos, incluso en el propio sector inmobiliario, pero en ocasiones, la realidad de la aplicación de las normas legales, con mas voluntarismo que realismo, nos lleva a resultados muy alejados de sus enunciados y por supuesto de los objetivos pretendidos.
Es cierto que el mercado inmobiliario, y los precios de los pisos que se construyen, están llegando a unos niveles que puede llevar a una situación de crisis al sector si no se consigue reducir esta espiral ascendente de sus valores en el mercado.
Parece que ya comienzan a ponerse de acuerdo los diferentes agentes y la propia administración, que este escenario en el que nos movemos es en gran medida la consecuencia del desequilibrio entre oferta y demanda que genera esta escalada de precios.
Aunque realmente este posible desequilibrio de las fuerzas del mercado (oferta/demanda) no se genera en el producto final. Donde incide realmente de forma muy significativa es en la materia primera, es decir en la compra del suelo edificable (suelo urbano/urbanizable) y por tanto las medidas tendentes a establecer ciertos ajustes de precios deberán orientarse a este punto a reequilibrar la oferta existente con la demanda de solares urbanos si se pretende que esta legislación tenga éxito.
Por ello, aunque es cierto que España mantiene un alto intervencionismo en el desarrollo del mercado, con las dificultades que ello conlleva de generar un proceso más dinámico de ajuste entre la oferta y la demanda, es lógico apoyar cualquier medida que comporte la generación de suelo suficiente para atender la demanda de vivienda y al menor coste, que, a su vez, ha de comportar también una reducción de los precios de las viviendas.
Si aceptamos que la ley de la oferta y demanda es la que acaba ajustando los precios del producto, la solución debería pasar por aportar al mercado nuevo suelo para atender a la demanda. Ello significa que ha de ser en cantidad, características y sobretodo que esté en los entornos geográficos en que se produce la necesidad de adquisición de viviendas.
Permítanme que insista de nuevo en el hecho de que el suelo no se puede desplazar y por lo tanto sus características geográficas y de localización condicionan. Estamos en un país donde la densidad de suelo por habitante es la mas baja de los países de nuestro entorno geográfico más próximo, con tan solo 86 habitantes por Km2, frente a Portugal, por ejemplo con 108 habitantes por Km2, o Reino Unido con 240 habitantes por Km2, pero con unas diferencias de precios en las viviendas que no se corresponden con esta situación.
La razón la podemos buscar en las características de nuestra distribución geográfica. Tenemos una gran concentración urbana, se ha producido desde los años sesenta del pasado siglo una traslación de la población desde el campo a las ciudades, actualmente el 85% de la población, (más de 36 millones de personas) viven en ciudades. Ello genera esa fuerte demanda de viviendas concentrada en ciertos entornos geográficos y consecuentemente el encarecimiento de los precios, como es el caso, a título de ejemplo de la Provincia de Madrid con una densidad de 724 habitantes por Km.2, frente a la provincia de Soria con tan solo 9 habitantes. Por lo tanto, generar mas suelo en los entornos de mayor demanda es lo que realmente conseguiría reducir los altos precios de los pisos.
También podríamos plantearnos como alternativa poner en el mercado nuevo suelo en entornos más alejados de las ciudades y con ello crear nuevos núcleos de población con unos precios mas ajustados en los pisos, es decir repercutir la reducción que comportaría comprar un suelo a cierta distancia de las ciudades, generando pisos mas económicos, pero para ello haría falta establecer otros criterios de generación de suelo, de los que parece influir el nuevo proyecto de ley, además hay factores importantes que hace económicamente difícil y socialmente complejo este tipo de actuaciones.
Es económicamente difícil, ya que al establecer nuevos núcleos de población en entornos donde antes no existían comportan la generación de nuevas infraestructuras, calles, alcantarillado, iluminación pública etc., costes que han de soportar los promotores y generadores de este suelo urbano, lo cual, aun quedando los precios del producto terminado mas ventajosos con relación a los entornos más densificados, la lógica repercusión de estos costes, hacen perder parte del atractivo inicial, pero además el factor social (aunque como siempre vinculado a la economía) con la necesidad de crear escuelas, mercados, carreteras, transportes públicos etc., hecho que termina siendo, al menos atendiendo a los resultados hasta ahora vistos, de difícil cumplimiento. Si finalmente se establece este núcleo, termina siendo pequeños guetos o los llamados barrios dormitorios, sin vida comunitaria ni actividad social.
Todo ello nos lleva nuevamente a la ley del suelo, es cierto que establecer unas pautas para aplicar unos porcentajes de vivienda protegida en los nuevos proyectos, comporta incrementar significa mente el nivel de oferta de este tipo de vivienda y por lo tanto existe mayor posibilidad de acceder a la compra de vivienda de menor coste por un mayor número de ciudadanos, pero no existe producto suficiente para todos.
Inicialmente ofrecer en el mercado un producto más barato en volúmenes importantes en libre competencia comportaría que el resto de la oferta ajustara en cierta medida sus precios también a la baja, pero en este caso, aún siendo cada vez más significativa la previsión de pisos calificados, su volumen, proceso de adquisición, sin entrar en competencia con el libre mercado, hacen que su incidencia en este aspecto sea poco relevante.
Por otra parte si establecemos y delimitamos unos suelos para poder construir y el resto queda fuera del mercado hasta que en su momento (normativamente, según criterios políticos) pueda ser establecido como urbano y por lo tanto edificable, aunque sea con la loable intención de evitar especulación por parte de los profesionales del sector, nos encontramos con dos consecuencias. La primera es que la necesidad de generar nuevo suelo no queda resuelta con esta ley y por lo tanto las tensiones se mantendrán y tal vez se incrementen; y, en segundo lugar, este mal definido proceso de especulación (comprar un suelo con antelación y esperar a los procesos de recalificación que mejoran su valor), se trasladará a los actuales propietarios de suelo rústico, que si bien es cierto que su venta se demorará en el tiempo, no así el incremento del valor una vez modificada su calificación, porque la idea de una paralización de las recalificaciones «sine die´´ podría elevar los precios de las viviendas a unos límites insostenibles
El escenario que se nos presenta con la aplicación de la nueva ley de suelo, no parece que pueda mejorar en mucho la situación actual. Es cierto que se van a construir más viviendas protegidas, pero manteniendo la hipótesis de que el bien primario se mantiene escaso (el suelo) a tenor de los objetivos de su enunciado de mantener un alto nivel de reserva de suelo no edificable y evitar abusos en la recalificaciones de suelo, que tanto daño han hecho a la imagen de un sector necesario para un desarrollo sostenible tanto de la economía como de la propia sociedad, puede comportar previsiblemente que los propietarios seguirán exigiendo unos precios altos por sus solares, los cuales tan solo podrán repercutir en una parte del producto generado (las viviendas libres). Y una consecuencia puramente matemática, es que estos van a tener que asumir los costes no repercutibles al producto protegido y calificado con lo que se verán incrementados sus precios.
Este mercado no se puede ajustar tan solo con normativas reguladoras para el sector privado, es necesario también que desde la administración se apliquen criterios, se aporten medios y se generen soluciones.
Hace falta una nueva definición de crecimiento sostenible de las ciudades, ello pasa por el establecimiento de nuevos núcleos de población con sus correspondientes servicios evitando la fuerte concentración de habitantes y reajustar nuestra densidad medida nacional, con las realidades de los entornos urbanos.
También se han de revisar las políticas de generación de suelo público, del cual hasta ahora ha estado tan necesitado el sector, esta es una de las grandes tareas de la administración.
Es cierto que socialmente el sector privado tiene también el compromiso y la obligación, si me lo permiten, de actuar con medidas que faciliten la puesta en el mercado de vivienda a menor coste para las capas menos favorecidas, pero ha de ser como colaborador necesario, nunca como ejecutor principal.
Finalmente si los costes de adquisición son altos, tal vez convendría recuperar ciertas medidas fiscales de ayuda a la adquisición de la vivienda y sobretodo, no utilizar la titularidad de un piso como elemento para gravar a sus propietarios, por el hecho de que el mercado se encarece, como si el incremento (teórico) de un piso mejorara la situación de sus residentes y evitar que sea moneda de cambio para mejorar las arcas municipales a cuenta de revisiones del IBI
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