El control de alquileres: las experiencias de París y Berlín

Por Óscar Gorgues. Gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona

El incremento de precios en los mercados de alquiler de Barcelona y Madrid ha puesto sobre la mesa de los agentes políticos la posibilidad de intervenir en el mercado a través de índices de precios y regulación de rentas en la misma línea que lo han hecho otras capitales europeas, en concreto París y Berlín.

Sumario

-Madrid

-Berlín

Es interesante conocer el funcionamiento de los mecanismos reguladores de estas ciudades para formarse una opinión al respecto y valorar las propuestas que puedan plantearse en el ámbito de Madrid o Barcelona.

PARIS

En Paris desde agosto de 2015 se aplica la Ley Alur (Ley de acceso a la vivienda y renovación de la planificación urbanística) con la intención de estabilizar los precios del mercado de alquiler.

Desde el Observatorio parisiense de las rentas se establecen unos valores de referencia para los 80 distritos de París en función de las tipologías de viviendas, ubicación y antigüedad. Hay que recordar que se aplica únicamente al Paris intramuros y que el último incremento aplicado el pasado agosto 2015 estuvo entre el 1 y el 2%, dependiendo del barrio, incluso en alguno llegó a bajar. A nivel general los precios de referencia se mueven en una horquilla de entre los 22 €/m2 y 40 €/m2.

Con el apoyo del Observatorio parisiense de las rentas, el prefecto fija el alquiler anual en base a tres indicadores: el tipo de alquiler (muebles o no), el número de habitaciones y el año de la construcción. Estableciendo:

o 1. Una renta básica,

o 2. Una renta básica más el 20%, que es la máxima aplicable

o 3. Una renta de referencia minorada como mínimo en el 30%

En función de las características y estado de la vivienda de la vivienda las partes fijarán la renta de alquiler con el límite máximo de la renta básica incrementada en el 20%

No obstante, existen excepcione si la propiedad tiene características especiales (portero físico, terraza, buenas vistas o número de habitaciones superior). En este caso, el propietario podrá solicitar una renta superior a la básica incrementada y en este caso juega libremente la voluntad de las partes respecto al diferencial.

El propietario ante un cambio de arrendatario o en la renovación contractual, deberá adaptarse al índice de referencia de la ley Alur. En caso de incumplimiento, el arrendatario puede dirigirse a una comisión de conciliación y si no obtiene satisfacción llevar su caso a la justicia. Pero son pocos los que se atreven a hacerlo por el coste, el tiempo y la posibilidad de perder la vivienda.

A fin de tener una visión más clara del nivel de precios exponemos unos ejemplos de rentas reguladas a partir del 1 de agosto de 2016:

o En una de las zonas más caras de París, Saint Germain des Prés (distrito sexto):

• El alquiler de un apartamento tipo estudio sin muebles de 20 metros cuadrados construidos antes de 1946 no debe superar los 732 € (36,6 euros/m2), 820 € (40,3 euros/m2) si es amueblado.
• En el caso de un cinco salas sin muebles de 100 metros cuadrados construidos antes de 1946, el alquiler no debe superar los 3.040 € (30,4 euros/m2), y 3.400 € (34,0 euros/m2) si es amueblado.

o En la zona más popular Pere Lachaise (distrito XX),

• alquilar un estudio sin muebles de 20 m² construidos antes de 1946 no debe superar los € 620 (31 euros/m2), y 694 € (34,7 euros/m2) si se amueblado.
• En caso de ser un cinco salas de 100 metros cuadrados construidos antes de 1946, el alquiler no debe superar los 2.580 € (25,8 euros/m2) si es sin muebles, y 2.890 € (28,6 euros/m2) si es amueblado.

BERLIN

En Berlín, desde el 1 de junio de 2015 se aplica la ley Mietpreisbremse o «freno de alquiler precio». La intención de la Mietpreisbremse no era detener el incremento del alquiler sino simplemente disminuir su velocidad, en caso contrario se corría el riesgo de causar una inestabilidad endémica en una ciudad donde los inquilinos superan en gran número a los propietarios-ocupantes, que en 2012 constituían sólo el 15 por ciento de los residentes de la ciudad. Entre 2009 y 2014, el precio de los alquileres en la ciudad incrementó entre un 25% y un 78%, dependiendo de la zona. Este incremento fue debido a un aumento de la demanda, pero no estuvo acompañado por un aumento de la oferta.

Existe un observatorio oficial encargado del cálculo de la renta por metro cuadrado típico en el área marcada. Dado que las viviendas no son homogéneas en cuanto a tipología y estado de conservación, el observatorio de alquiler crea un cuadro de tarifas en el que se clasifican las rentas en función de la zona, el estado de la vivienda (simple, medio o bueno) y la antigüedad del edificio.

En base las rentas de los últimos cuatro años se determinan las rentas de referencia. Durante los siguientes cinco años, no se permite ningún nuevo contrato de alquiler que exceda estas referencias en más del 10 por ciento.

No obstante, hay excepciones a los límites de alquiler. Una vivienda rehabilitada a un costo superior a un tercio de lo que costaría construir un nuevo edificio quedaría exenta de la aplicación del límite de subida del 10 por ciento. Lo mismo vale para los nuevos edificios construidos después de octubre de 2014. Se controla especialmente la calidad de las reformas que pretenden mejorar la calificación del apartamento, acceder al nivel superior tarifario debe justificarse adecuadamente.

Una de las críticas más duras que ha recibido esta ley es la que cuestiona la metodología de cálculo de las rentas de referencia puesto que tienen un gran peso específico los apartamentos de titularidad municipal con rentas bajas lo que sesga la muestra hacia el extremo inferior del mercado, creando un diferencial de precios que alimenta otro problema clave y es que, para un buen departamento, muchos inquilinos están dispuestos a pagar un alquiler más alto. Según un estudio de la Asociación de Arrendatarios de Berlín, un 31% de los alquileres se pactan a un precio superior al permitido y como el alquiler regulado no se hace cumplir, excepto cuando un inquilino lleva su caso al juzgado, esta práctica ha quedado normalizada.

En general, la nueva normativa ha reducido el precio de los apartamentos más grandes y más caros por lo que ha beneficiado los hogares de mayores ingresos, aunque lo que se pretendía era beneficiar a las rentas más bajas.

CONCLUSIÓN

La regulación de rentas de alquiler en un mercado en el que la demanda excede a la oferta, como en los casos de París o Berlín, ha actuado de forma distinta a la prevista. En lugar de dar entrada a los demandantes de menor poder adquisitivo, por una parte ha generado la creación de un mercado opaco de rentas ante el cual los inquilinos prefieren no actuar por temor a perder la vivienda y por otra parte, aquellos propietarios que respetan los límites de renta establecidos pueden contratar con inquilinos de mejor solvencia puesto que al formalizar contratos a un precio muy ajustado pueden escoger entre sus potenciales inquilinos aquel que les ofrezca más garantías y solvencia, lo que descarta lógicamente los de menor capacidad adquisitiva.

En definitiva, el colectivo con menores recursos ante un mercado con excedente de demanda no queda protegido por el control de rentas puesto que al final se impone el orden que concede la solvencia generada a través de la capacidad económica del inquilino. Las administraciones deben preocuparse por ofrecer un parque público de viviendas para atender a los colectivos más frágiles o una política de subvenciones que los sitúe en el mercado de alquiler.