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Llegada la época estival, es frecuente que intermediemos en el arrendamiento de apartamentos en la costa o en la montaña para que sean disfrutados por días, semanas o meses por turistas deseosos de disfrutar del mar, las playas o los paisajes.
Estos contratos de arrendamiento de temporada son contratos de alquiler de finca urbana que se celebran por un plazo de varios días que se considera que forman un conjunto ya sea durante las vacaciones estivales o en cualquier otro período (ej. vacaciones de Navidad o Semana Santa). El elemento básico y fundamental es que el plazo de duración o temporada tenga una duración inferior a doce meses. Puede suceder que el plazo que se pacte sea no sólo para un determinado año natural sino para sucesivos años naturales. Es decir, que puede pactarse que el arrendatario tenga derecho a utilizar un apartamento durante los primeros quince días naturales del mes de agosto de cada año.
Es preciso tener en cuenta que, en estos contratos, cuando tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas, quedarán sujetos a lo dispuesto en la Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tales contratos deberán referirse necesariamente a una temporada anual determinada que se corresponda con un período determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho.
A veces no es sencillo determinar si se trata de un contrato de temporada o no (ej. sucesivos contratos de temporada por once meses). Para saber si nos hallamos ante un verdadero contrato de temporada, se debe analizar la intención y voluntad de las partes (arrendador y arrendatario) en el momento de redactarlo. El elemento fundamental para que se entiende que se trata de un contrato de arrendamiento de temporada es que su finalidad no sea la de proporcionar al arrendatario un domicilio o residencia habitual.
No se tiene que tratar de forma obligatoria de temporadas climatológicas coincidentes con las estaciones del año, sino que puede comprender, de la misma manera, períodos temporales referidos a fiestas, deportes, actividades comerciales o ciclos industriales; en definitiva cualquier delimitación temporal del arrendamiento en que el tiempo se tiene en cuenta en consideración a una finalidad específica.
En definitiva, para que un arrendamiento se califique de temporada, basta que el uso de una casa arrendada se limite a determinados períodos, resulten o no coincidentes con las temporadas vacacionales u otras similares.
¿Cuál es la normativa que se aplica a este tipo de contratos?
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanas considera que el contrato de arrendamiento por temporada, sea ésta de verano o cualquier otro, se clasifican entre los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El hecho de que la ley haya considerado este contrato como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda hace que las medidas de protección previstas legalmente para los arrendamientos de vivienda (en cuanto al plazo mínimo de duración, límites a la actualización de las mensualidades, posibilidad de efectuar subrogaciones) no se apliquen. En los contratos de temporada, la ley deja un amplio margen de maniobra para que establezcan las cláusulas que estimen pertinentes.
Este tipo de contratos se rigen, en primer lugar, por lo que las partes hayan acordado (voluntad de las partes, art.1255 Código Civil). En su defecto, es decir en lo no previsto por las partes, se aplicará el contenido del Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por último, se aplicará el contenido del Código Civil en relación con los contratos de arrendamiento.
Cuestión diferente son los apartamentos turísticos, entendido como aquel que se celebra teniendo como objeto apartamentos turísticos, normalmente situados en bloques, o en conjuntos residenciales de apartamentos, dotados de mobiliario, servicios, instalaciones y equipo que permitan su inmediata ocupación por motivos vacacionales o turísticos; así como el caso de viviendas vacacionales, aunque estén aisladas y carezcan de estos elementos complementarios, y que se alquilen por los motivos ya reseñados. Este tipo de arrendamiento tiene su regulación propia en el RD 2877/1982 de 15 octubre 1982 de Apartamentos Turísticos y las Viviendas Turísticas Vacacionales.
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