El concurso de acreedores: ¿opción de salida a la crisis inmobiliaria?

I. Perspectiva económica actual, la crisis en el sector inmobiliario.

Tanto el Banco de España como otros organismos llevaban tiempo advirtiendo de la posibilidad de crisis en el sector inmobiliario. Todo el sector parecía alertado, pero ninguna medida se ha adoptado preventivamente y la temida recesión ha terminado por llegar a la economía española después de bastantes años de bonanza económica y de crecimiento por encima de la media europea.

Los últimos datos económicos revelan que nos encontramos inmersos en una profunda crisis a nivel mundial con un fuerte aumento de la siniestralidad empresarial y consecuentemente, España, demasiado dependiente del sector de la construcción e inmobiliario, parece haber entrado en una etapa de fuerte recesión. La crisis financiera internacional ha tenido una doble consecuencia en nuestra economía: por un lado ha acelerado el proceso de ajuste del sector promotor-constructor y, por otro, ha puesto en evidencia los excesos del sistema financiero español, que ahora repercute en problemas de liquidez. La duración de la crisis es difícil de determinar. Todos los datos apuntan a que la economía española se ha estancado en el primer semestre de 2008 y en el segundo ha entrado en recesión, que se extenderá a todo 2009 y posiblemente a 2010 o incluso más allá a tenor de algunas voces.

Como consecuencia de ello, se ha detectado una creciente proliferación de concursos de acreedores presentados en el año en curso. Datos como los facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (según una Estadística de Procedimiento Concursal publicada el día 4 de agosto de 2008) indican que en los primeros seis meses del año se han presentado 1.056 concursos de acreedores, mientras que durante todo el año 2007 se presentaron 976, situándose las previsiones para el conjunto del año sobre los 1.600 o 2.000 concursos, suponiendo ello un  172% más que en el mismo periodo del pasado ejercicio. Tan solo en el segundo trimestre del año se han declarado insolventes 631 empresas y personas físicas. De la anterior cifra, fueron 542 las empresas concursadas. De las empresas concursadas, el 42,1% de ellas eran constructoras (124) y empresas inmobiliarias o de servicios empresariales (104).

Esta proliferación de concursos se concentra especialmente en las Comunidades Autónomas de Valencia y Cataluña, donde se han registrado el 39,6% del total de deudores concursados en el segundo trimestre del 2008. El sector inmobiliario, por lo tanto, lidera el ranking nacional por insolvencias siendo evidencia de ello las conocidas e importantes compañías inmobiliarias que se han acogido en estos últimos meses a la vía concursal. Ante esta situación, los Juzgados de lo Mercantil han alertado del peligro que conlleva este notorio crecimiento de los concursos dado que esta situación podría acabar retroalimentando la crisis del sector y provocar una saturación del mercado.

II. Concurso en general.

De forma muy resumida, señalar que el Concurso de Acreedores es un procedimiento ideado para paliar los efectos nocivos de la insolvencia, tratando, a grandes rasgos, de organizar las finanzas del concursado cuando no puede hacer frente a sus deudas con el objetivo de evitar su desaparición, a pesar de que en algunos casos algunos acreedores deban quedarse sin cobrar todo o parte de sus deudas, o tengan que esperar largo tiempo para cobrarlas.

En el momento que una empresa inmobiliaria se encuentre ante la imposibilidad de cumplir regularmente sus obligaciones –en estado de insolvencia-, debe escoger entre solicitar ella misma el concurso (concurso voluntario) o esperar a que sea uno de sus acreedores quien lo haga (concurso necesario).

Si se opta por el concurso voluntario el deudor conservará en principio las facultades de administración y disposición de sus bienes, aunque siempre bajo la tutela de la administración concursal, teniendo la posibilidad de paralizar la actividad durante un año a fin de estabilizar sus cuentas y estudiar las distintas posibilidades de restablecer la empresa. Si, por el contrario, el concurso es iniciado a instancia de algún acreedor, se van a apartar a los empresarios de las facultades de administración y disposición sobre el patrimonio, que van a ser asumidas completamente por la Administración Concursal. Adicionalmente se corre el peligro de incurrir en mayores responsabilidades en caso de que el concurso sea calificado como culpable, ya que no se atendió en su momento la obligación legal de solicitar el concurso. Por todo ello, siempre que sea posible será conveniente que sea la propia empresa quien presente el concurso antes de que lo solicite alguno de sus acreedores.

Una vez iniciado el concurso, tanto el voluntario como el necesario, la Administración Concursal elaborará a la mayor brevedad posible un inventario que contendrá los bienes y derechos del concursado (masa activa) y la lista de acreedores (pasivo). Los créditos incluidos en la lista de acreedores se clasificarán en Créditos contra la masa, (son aquellos créditos cuya creación es necesaria para continuar la actividad, y todos aquellos generados después de la Declaración de Concurso), Privilegiados (créditos laborales, garantizados, de la hacienda pública etc.), con privilegio especial o general, Ordinarios (créditos sin privilegios) y Subordinados (créditos comunicados tardíamente y otros supuestos legales diversos). A destacar en este punto que los créditos privilegiados llevan aparejada la posibilidad de promover una ejecución separada, por lo que se deberá negociar con los titulares de estos créditos ofreciéndoles alguna solución viable para que no insten dichas ejecuciones fuera del marco del concurso.

Básicamente, las medidas y beneficios que dispone la Ley Concursal a las empresas que se acogen al concurso son que hasta la aprobación judicial del convenio, o en su caso la liquidación, no se van a poder gravar o enajenar los bienes y derechos de la empresa que componen la masa activa sin autorización expresa judicial, la posibilidad de alcanzar una quita de los créditos ordinarios de hasta el 50%, conseguir un aplazamiento de los pagos hasta de cinco años sin intereses, así como la paralización durante un año de las ejecuciones hipotecarias de los créditos privilegiados de bienes afectos a la actividad o la reducción de la plantilla ante una fuerte caída de la cifra de ventas.

Finalmente, dependiendo si se llega a un acuerdo con los acreedores o no, se entrará en la fase de convenio que sería la medida perseguida ya que permite la supervivencia de la empresa o de liquidación que supone la realización de todos los bienes del deudor para el pago de la masa pasiva.

III.- Especificidades del concurso en el sector inmobiliario.-

a)     Características principales: