Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
AUTOR: Joan M. Bermudez i Prieto Abogado–Administrador- Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com
• Con el “banco malo” aparecerán viviendas, edificios y solares nuevos con precios bajos, lo que afectará a la solvencia de las familias, de las empresas y de los propios bancos, ya que el patrimonio inmobiliario general de todos se verá reducido en su valor.
• El objetivo de esta medida es liberar de la carga que comporta para los bancos afectados, el mantener en sus balances el ingente volumen de viviendas y solares que actualmente poseen y que les dificulta poder desarrollar su actividad financiera
• Entendemos que se contará con los profesionales de la gestión inmobiliaria para comercializar la ingente cantidad de producto que va a surgir de golpe en el mercado, si ello no fuera así las barreras de acceso al mercado pueden ser un factor importante para el desarrollo de la actividad.
Cuando se ha de producir una actuación, aunque esta no sepamos todavía si ha de ser acertada o no o si resultará favorable, pero que con seguridad se producirá, se genera un cierto deseo que esta llegue cuanto antes. Ello permitirá saber realmente el alcance de la misma y en la medida en que se pueda valorar sus consecuencias permitirá también el poder tomar medidas, si corresponde hacerlo, o actuar con la tranquilidad de saber que el escenario que pueda existir es realmente el que se debía producir.
Esta es la sensación que ahora parecer existir no tan solo entre los profesionales del sector inmobiliario, también entre el mercado potencial de futuros adquirentes de vivienda, ante el anuncio, finalmente definitivo, de la creación del mal llamado “banco malo”, con su puesta en marcha en el mes de noviembre. Realmente frente esta medidas existen muchas incógnitas, muchas dudas, no tan solo en cuanto a su composición, como a su contenido también, y lo más relevante, qué consecuencias pueden generar en la propia sociedad su actuación. Tengamos en cuenta que la incidencia no será tan solo en el mercado inmobiliario, entendido éste como el producto que pueda existir actualmente en comercialización (que inevitablemente incidirá), también lo hará previsiblemente en toda la sociedad, ya que afectará en la situación patrimonial tanto de los particulares como de las empresas e incluso de los propios bancos.
El objetivo de esta medida, a tenor de los argumentos presentados, parece ser doble. Por una parte liberar de la carga que comporta para los bancos afectados, el mantener en sus balances el ingente volumen de viviendas y solares que actualmente poseen y que les dificulta poder desarrollar su actividad financiera, con lo que la salida de sus balances les permitiría poder centrarse en la propia actividad bancaria al disponer de un balance seguramente mas ajustado (y previsiblemente con un volumen de perdidas significativas, dado que se deberán efectuar unas provisiones importantes para ajustar los precios de adjudicación a los que se apliquen finalmente en su cesión al “banco malo”).
Existe también existe un segundo objetivo y es literalmente recuperar parte de los recursos que actualmente tienen “enterrados” en estos activos inmobiliarios, e incluso en algún momento se ha pretendido insinuar la posibilidad que a través de la nueva entidad (y en función del valor del bien aportado) generar ciertos beneficios.
Sobre el papel puede parecer una medida correcta, se liberan a los bancos de los activos que no pueden realizar y de esta forma se aligera la carga de los balances, pero realmente no es así del todo, ya que se mantienen en los balances ciertos activos en función de su valor. El primer lugar se ha establecido una limitación, que todos los productos que estén por debajo de los 100.000 euros, no se traspasarán quedando en poder de las entidades que actualmente los tienen en sus balances. Con ello se establecen dos vías de comercialización, los que superen el límite a través de la nueva entidad y los de menor valor que deberán mantenerse en las propias entidades, que generan algunas de las incógnitas y ciertas dudas.
Por ejemplo un proyecto de un volumen importante de viviendas y aparcamientos que esté terminado, con la división horizontal realizada y consecuentemente fincas independientes entre ellas, con su valor contable unitario inferior a los mencionados cien mil euros, entendemos que deberían seguir en manos del banco. Si ello es así, tan solo se van a trasladar una tipología de inmuebles, lo mismo con los solares, lo cuales actualmente, salvando situaciones muy concretas, su valor de realización es inexistente, no porque los mismos no tengan un valor intrínseco, que lo mantienen, si no porque los solares, como cualquier otra materia prima tiene sentido y valor para el industrial si puede convertirse en producto para ofrecer en el mercado (es decir poder construir). Dada la situación del sistema financiero, es lógico que en estos momentos huyan de cualquier financiación para la construcción de nuevos proyectos, lo cual genera dudas de que mercado puede existir para este producto, si no va acompañado de la financiación necesaria para la construcción.
Siguiendo en esta línea, actualmente cuando un banco vende uno de sus productos inmobiliarios que tiene en su cartera ofrece todas las facilidades de financiación para que el futuro adquirente pueda llegar a realizar la compra (en ocasiones a niveles tales de cobertura que recuerda las prácticas poco aconsejables de tiempos pasados), ya que sin esta facilidad resulta difícil la venta. La nueva entidad que agrupará los inmuebles que reciba de los bancos, facilitarán también líneas de financiación a los compradores, o tan solo se limitará a intentar vender el producto. Si la respuesta es tan solo la venta, puede generar más expectativas que realidades.
Por otra parte, al margen de la incorporación de profesionales a la nueva entidad que ayuden a estructurar el proceso de comercialización, como ya se ha anunciado en diferentes medios de comunicación, entendemos que también se contará con los profesionales de la gestión inmobiliaria para comercializar la ingente cantidad de producto que tememos va a surgir de golpe en el mercado, si ello no fuera así las barreras de acceso al mercado pueden ser un factor importante para el desarrollo de la actividad.
La aparición de volúmenes importantes de producto nuevo para la venta, tan solo con el desequilibrio que comportará entre la oferta (excesiva) y la demanda (muy limitada), generará por si mismo una reducción de los precios de los productos, tanto los que se incorporen al mercado de la mano del “banco malo”, como de los que actualmente hay a la venta. Teniendo en cuenta que los inmuebles van a salir con unos precios muy bajos, atendiendo a las provisiones realizadas y las previsiones de más provisiones, con una estimación de su valor de oferta situándose en entorno al 50% de su precio inicial.
Esta aparición de viviendas, edificios, solares nuevos con precios (que se anuncian) bajos, no tan solo comportará una reducción general de todos los productos (sin atender a criterios de ubicación, características, topología, etc.) en el mercado, también afectará a la propia solvencia de las familias, de las empresas y de los propios bancos, ya que el patrimonio inmobiliario general de todos se verá reducido en su valor. Para poder constatar este hecho tan solo hace falta acudir a la normativa que regula las sociedades de tasación en cuanto a su valor de valoración de los inmuebles (que son las encargadas por el Banco de España para realizar las valoraciones inmobiliarias para cualquier transacción financiera, así como para verificar el valor patrimonial de la garantía que tienen los bancos frente a préstamos concedidos) y comprobaremos que ello va a ser un hecho cierto.
Cuando una empresa solicite un préstamo, al margen de las propias dificultades para conseguirlo por el escenario de falta de liquidez en el sistema financiero, ahora se deberá añadir la reducción del valor patrimonial inmobiliario de la misma, lo mismo ocurrirá el supuesto de las familias cuando soliciten algún crédito. Incluso el sistema financiero atendiendo a esta consecuencia se puede encontrar con una reducción del valor patrimonial de sus activos que les podría llegar a comportar un cierto volumen de pérdidas.
Siguen surgiendo dudas. Al margen de lo expuesto anteriormente de la consideración que puedan ser utilizados agentes inmobiliarios para comercializar los productos, estos bienes aunque se hayan trasladado a la nueva entidad, seguirán siendo comercializados (esta es en principio la intención) por los bancos de origen. Si al mismo tiempo estos bancos tienen todavía en su cartera y balances todos los inmuebles que por su valor no han podido ser traspasados, puede comportar dos situaciones.
La primera que tal vez la reducción de la carga del balance no sea tan significativa que permita a la entidad financiera considerar que tiene un balance saneado o al menos ajustado a la propia actividad bancaria. Ello dependerá de las características del producto en su poder, ya que seguimos careciendo de datos y por lo tanto, sin posibilidad de valorar que volumen va a quedar en manos de los bancos. La segunda es, si me lo permiten, más humana. Si tienen para comercializar dos bloques de productos, uno que está en su balance y otro que ya no tienen contabilizado ¿cuál sería el producto que tendrán más interés en comercializar?
No hay duda que situar en el mercado todo el producto inmobiliario es una necesidad que ya hemos expuesto en diferentes ocasiones, ya que con ello permite clarificar no tan solo la situación patrimonial de los bancos y consecuentemente establecer el escenario en el que se encuentran y las necesidades que puedan tener para ajustar sus balances, también es preciso para el sector inmobiliario ya que con ello se sabrá la realidad de la oferta que existe y permitirá valorar esta.
No todo el producto inmobiliario que surja con esta medida será un producto que pueda ser asumido por el mercado. Al margen de los solares que, como anteriormente hemos indicado, puede carecer de un valor a los efectos de comercialización y previsiblemente deberán mantenerse durante años fuera del proceso productivo, existen conjunto de viviendas que requerirán de medidas especiales ya que por sus características, y sobretodo por su ubicación fuera del entorno de una demanda real, pueden llegar a ser al igual que los solares bienes con un valor de mercado presente casi nulo.
La medida de situar en el mercado todo el producto existente, al margen de las repercusiones que va a comportar, como anteriormente hemos expuesto de caída de precios, puede, si se actúa con cautela y no se pretende venderlo todo en “cuatro días”, ser un factor que permita definitivamente situar el mercado inmobiliario y el propio sector en un escenario mas clarificado y tan solo a partir del conocimiento real de la oferta y posible demanda, permitirá establecer las bases para una futura, aunque lenta recuperación del sector.
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