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Por Ruth Galeano Godoy. Socia de Artilea Estudio Jurídico. Abogada.
El arrendamiento con opción a compra vuelve a ser tenido en cuenta como una modalidad viable de adquisición de viviendas. Gracias a la relativa estabilidad de precios que el mercado inmobiliario viene experimentando desde el 2014, los adquirientes vuelven a confiar en esta fórmula.
1. ¿Por qué ha revivido esta fórmula?
Hemos sido testigos de las continuas bajadas de precios del mercado inmobiliario desde que comenzó la crisis económica. Como consecuencia lógica de estas caídas, el arrendamiento con opción a compra se ha visto paralizado en los últimos años y rechazado por los potenciales inquilinos-compradores. ¿Quién firmaría este tipo de contrato sabiendo que seguramente el año en el que ejecutase la opción, el precio de mercado estaría en un 40% por debajo del precio acordado? Este riesgo ha disminuido con las últimas subidas de precio en el sector. La variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el cuarto trimestre de 2014 aumentó un punto y medio y se situó en el 1,8%, con lo que, se confirmaron las señales de cambio de tendencia en este sector.
La relativa estabilidad en los precios de la vivienda ha provocado que los inquilinos-compradores se planteen de nuevo esta modalidad.
2. ¿En qué consiste el arrendamiento con opción a compra?
En virtud del contrato de opción, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato que ha de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones. Esta modalidad contractual lo que pretende es otorgar un derecho de preferencia en la compra o en el arrendamiento de un local, normalmente por una contraprestación por parte del comprador o arrendador denominada prima. Se trata de un contrato inscribible y, en consecuencia, produce efectos frente a terceros a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Para la validez del contrato de opción deberemos determinar el inmueble sobre el que recae, el precio de su compra o arrendamiento, la concesión al optante de la facultad de exigir la ejecución del vínculo asumido por la contraparte y el plazo cierto para el ejercicio de la opción por su titular, durante el cual el concedente se obliga a no vender o arrendar a otro el local.
De esta manera, el “arrendatario-adquiriente” podrá beneficiarse de las ventajas de un arrendamiento, con la esperanza de llevar a cabo la compra y poder ser titular de un inmueble. Ésta es la premisa en la que se deben apoyar los propietarios o promotores para convencer a los posibles compradores de firmar este tipo de contrato mixto esperando al menos, la venta futura. Y mientras no se ejecute la opción, el propietario tiene la vivienda alquilada con la prima como seguro.
Una vez ejercitada por el optante la opción dentro de plazo, se entenderá perfeccionado el contrato de compraventa o de arrendamiento. Por el contrario, si transcurre el plazo de la opción sin que el optante ejercite su derecho, el propietario-concedente quedará liberado de su obligación y además, no tendrá que devolver la prima.
Este tipo de arrendamiento, supone un gasto a largo plazo menor que el del alquiler y aunque, no obliga al adquiriente a llevar a cabo el desembolso monetario inicial que es propio de la compra, si se suele pactar una prima mayor que la cantidad que se deposita en una habitual fianza. Esta prima se suele establecer en función de un porcentaje sobre el precio de venta pactado.
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