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El arbitraje es un instrumento jurídico alternativo a la justicia ordinaria, cohabitando con ella bajo los principios de igualdad, audiencia y contradicción. Es un mecanismo que, amparado en la Ley 60/2003, de arbitraje y con la bendición del Tribunal Constitucional, pretende solventar los problemas cotidianos que puedan surgir entre las partes mediante un proceso rápido, económico y eficaz de solución de conflictos. Consiste en la resolución por un tercero independiente y experto, denominado árbitro, al que las partes someten la cuestión objeto de controversia.
El impulso de la Ley 60/2003
La herramienta la tenemos en la Ley de Arbitraje 60/2003, que se ha mostrado como el elemento dinamizador clave que necesitaba el arbitraje para conseguir su implantación en los más diversos sectores, algunos tan sensibles como el inmobiliario y dentro de éste el subsector de arrendamientos urbanos. Han sido las instituciones arbitrales, especialmente la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE) la que, apoyándose en la Ley y sin menoscabar ni reducir los derechos que de las partes tienen atribuidos por Ley, las que han, incluso, conseguido que el arbitraje sea configurado como una herramienta de fomento de alquiler.
Algunos datos son reveladores: En la actualidad, más de 7.500 empresas recomiendan a sus clientes acogerse al arbitraje especial de arrendamientos urbanos de la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE). En este tiempo se han firmado casi 70.000 contratos de arrendamiento optando por el arbitraje de AEADE.
Esta herramienta no ha sido solamente utilizada y recomendada por el sector privado, sino que las administraciones públicas a través de sus agencias de alquiler lo bendicen. Este es el caso del Programa Bizigune del Gobierno Vasco, la Red Infovivienda Solidaria de la Comunidad Valenciana, la Bolsa de Vivienda Joven de la Comunidad de Madrid o las agencias de alquiler Provivienda y la Fundación de Derechos Civiles que gestionan el alquiler de ayuntamientos de la relevancia de Alicante o Madrid, entre otros muchos.
Características del arbitraje
Para optar por el arbitraje es imprescindible que las partes (arrendador y arrendatario y, en su caso, avalista) incorporen y firmen al tiempo que suscriben el contrato de arrendamiento, un Convenio Arbitral. Incorporar el convenio arbitral tiene dos efectos importantes, por un lado es una medida que previene un gran número de conflictos y, por otro, si éstos surgen, se obtiene una resolución arbitral (laudo) en 25 días y a mitad de precio que acudir a la vía judicial. Todo ello sin olvidar que el laudo equivale a una sentencia judicial firme y que, por tanto, es de obligado cumplimiento.
El éxito del arbitraje en materia arrendaticia es un logro de todos. Los abogados, los árbitros, las instituciones arbitrales, el legislador y los jueces que apoyan sin fisuras esta herramienta si bien, sería aconsejable que les dotasen de más medios para facilitar aún más la ejecución judicial del laudo.
Diferencias entre cláusula y convenio arbitral
El arbitraje se inicia igual que una demanda judicial. Al surgir la controversia, la parte que desee iniciarlo presenta la solicitud de arbitraje (demanda) haciendo constar su pretensión y acompañándola de los documentos en los que intente hacer valer la misma. Las partes pueden estar asistidas por un representante o defensor, en cuyo caso el árbitro se pronunciará sobre los honorarios y gastos de éste, que deberá abonar, como regla general la parte condenada (los criterios serán las normas de honorarios de los Colegios de Abogados).
Para que pueda acudirse al arbitraje es imprescindible que las partes decidan, al firmar el contrato de arrendamiento, que se firme una Cláusula Arbitral o un convenio arbitral (anexo al contrato), que obligue a las partes a acudir al arbitraje en caso de que surja el conflicto. También se pueden someter las partes al arbitraje cuando aparezca la controversia pero, generalmente, el presunto incumplidor no deseará hacerlo porque preferirá un procedimiento más lento y más caro.
El primer paso es el más importante, esto es, decidir si se incorpora al contrato una cláusula de sumisión al arbitraje en lugar de la típica cláusula de sumisión a juzgados y tribunales o si se incorpora, como anexo al contrato de arrendamiento, compraventa, etc, un convenio arbitral especial.
Conviene matizar las significativas diferencias entre incluir una cláusula arbitral en el contrato o firmar un convenio arbitral anexo al contrato. La Cláusula Arbitral siempre deriva al procedimiento arbitral recogido en el Reglamento de la institución que va a realizar el arbitraje. Sin embargo, el Convenio Arbitral recoge el procedimiento especial a través del cual van a desarrollarse todos los pasos conducentes a la fijación del laudo que va a resolver sobre la cuestión planteada.
Para poder utilizar el arbitraje es necesario introducir en el contrato la cláusula que se recomienda es la siguiente aunque, insistimos, la verdadera eficacia está en suscribir directamente un convenio arbitral anexo al contrato.
CLAUSULA DE SUMISIÓN A ARBITRAJE.- Las partes acuerdan que todo litigio, discrepancia, cuestión o reclamación resultantes de la ejecución o interpretación del presente contrato sea resuelta mediante arbitraje de derecho, aceptando el procedimiento establecido en el Reglamento de la Asociación Europea de Arbitraje, (AEADE) que las partes declaran expresamente conocer y aceptar y por el que se regirá el arbitraje concertado entre ellas. Igualmente aceptan que el/los árbitros sean designados por AEADE[1].
En todo caso, en arrendamientos urbanos, recomendamos siempre que se incorpore un convenio arbitral anexo al contrato, y que antes de incluir una cláusula o convenio arbitral en un contrato de arrendamiento se informen en una institución arbitral para que les asesore del contenido y la forma a los fines de evitar incorporar una cláusula patológica que lleve aparejada más problemas que soluciones.
La selección de ¡rbitros
Este es un aspecto de especial relevancia porque es fundamental no dejar la designación del árbitro en el aire y para el momento en que surja la controversia. La eficacia del arbitraje nace del pacto de las partes al firmar el Convenio Arbitral, porque deciden que sea la propia Institución Arbitral la que designe el árbitro.
Los árbitros son seleccionados, en el caso de AEADE, por la Comisión de Garantías y Designaciones, que selecciona al árbitro en función de su experiencia y especialidad. Si bien la legislación vigente permite que pueda ser árbitro en equidad cualquier persona mayor de edad en pleno uso de sus facultades civiles, el éxito del mecanismo de arbitraje dependerá del prestigio de los árbitros designados. Lo ideal es que se trate de personas de reconocido prestigio profesional: magistrados jubilados o en excedencia, catedráticos, doctores, abogados con experiencia en diferentes ramas del derecho, etc.
En el arbitraje relativo al sector de arrendamientos urbanos puede estar previsto, por ejemplo, que el árbitro sea un abogado con una experiencia mínima de cinco años en el sector o un magistrado jubilado o en excedencia.
Cumplir una sentencia o un laudo arbitral: diferencias
Desde la entrada en vigor de la Ley 60/2003 de arbitraje, el laudo dictado por un árbitro en un procedimiento arbitral no sólo es de obligado cumplimiento, sino que tiene incluso más fuerza ejecutiva que una sentencia judicial.
Por una parte, mientras que contra la sentencia cabe recurso de apelación y, en algunos casos, de casación, contra el laudo sólo cabe la denominada acción de anulación por motivos de forma, que no de fondo (emitir el laudo fuera de plazo, causar indefensión a una de las partes …). Por otra, para suspender la ejecución judicial del laudo, el que presenta la acción de anulación, en virtud del artículo 45 de la Ley, tiene que ofrecer caución por el valor de la condena (laudo) más los daños y perjuicios que pudieren derivarse de la demora en la ejecución del laudo, lo cual ofrece mayores garantías que la ejecución provisional de las sentencias judiciales.
Esta caución sirve como elemento disuasorio tanto al formalizar los contratos de arrendamientos urbanos o compraventas como al dictarse el laudo, de ahí que el arbitraje sirva, también, como herramienta preventiva además de curativa.
Asimismo, conviene destacar que el pactar previamente el arbitraje impide acudir a la vía judicial tanto antes ( prosperaría la declinatoria y el Juez se inhibe a favor del arbitraje) como después de emitido el laudo, dado que los efectos de éste equivalen a cosa juzgada.
Las costas arbitrales
Las costas arbitrales engloban los siguientes conceptos: honorarios del árbitro, coste del servicio de la institución arbitral y gastos de notificaciones, además de dos conceptos opcionales: los honorarios y gastos del representante de la parte y los honorarios del notario por protocolización del laudo. Como regla general, sin perjuicio del libre criterio del árbitro, las costas arbitrales son a cargo de la parte que incumple el contrato.
En arrendamientos urbanos el importe a tener en cuenta para cuantificar las costas es, como regla general, la renta anual del inmueble. En este sector, en el supuesto de ser necesario instar la ejecución judicial del laudo, la parte ejecutante deberá adelantar parte de los honorarios y gastos de abogado y procurador sin perjuicio de su posterior reembolso al finalizar la ejecución una vez sean cobrados del ejecutado.
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