¿ Dónde estamos?

coyuntura inmobiliaria Los factores primordiales del excesivo crecimiento del mercado inmobiliario residencial español en los últimos quince años vienen determinado por el baby-boom de las décadas sesenta y setenta; por la incorporación tardía, pero masiva de la mujer al mercado laboral, por la inmigración y sobre todo por el efecto benéfico de la integración de España en la Comunidad Europea; la reducción del riesgo país y a un notable incremento de la inversión extranjera, España ha sido en estos últimos años uno de los destinos turísticos preferidos, para nacionales y extranjeros.
 
En la actualidad y en el futuro próximo, la desaceleración del crecimiento económico español mermará la capacidad de compra de viviendas, que, además, soportarán un encarecimiento de la financiación hipotecaria. Otros Aspectos que incidirán en el mercado son las variabilidades de la demografía, envejecimiento social, menor tamaño de los hogares, nivel educativo medio-elevado.
 
El mercado de la vivienda en España prosigue por la senda de la desaceleración; los menores ritmos de avance de, los precios reflejan una moderación de las presiones de la demanda, pero no confundamos con una caída importante del ritmo de ventas, como algunos agoreros quieren hacer creer que estamos en un umbral de bajada de las ventas del sesenta por ciento, nada más lejano a la realidad. El escenario central de previsiones apunta al mantenimiento de este ajuste gradual, debido al impacto de las subidas de los tipos de interés y la escalada de precios que la oferta conllevó en los últimos cinco años.
 
Cabe esperar que en los años 2008 y 2009 se produzca un retroceso del inicio de viviendas, hacia las 400.000 unidades anuales, que es una buena cifra tal como están actualmente los stoks de viviendas. La población española asciende cuarenta y cuatro millones de habitantes, lo que supone un crecimiento del 11,4% en los últimos ocho años, de ese incremento de la población el 71% son inmigrantes que ya representan el 8,7% de la población total; y el peso de la inmigración es aún más relevante entre los demandantes de viviendas, ya que están en el umbral de 12%.
 
El mercado de la vivienda en España se ha enfriado de repente, como ya ocurrió allá por el año 1992, pero las empresas promotoras no enfocaron estratégicamente su futuro y se dedicaron a vivir tácticamente el presente y a endeudarse, con el agravante de que ha sido el decenio en que las promotoras vendieron más viviendas en la historia de España y más beneficios obtuvieron. Por desgracia es un sector eminentemente táctico y poco estratégico, y suele conllevar en los cambios de ciclos a innumerables suspensiones de pago.

La deuda de los hogares como porcentaje de los ingresos brutos disponibles ha crecido de forma dramática en los últimos diez años, lo que deja a los hogares muy expuestos a una ralentización del mercado. En este contexto, si continúa, un deterioro de mercado, en vez de un aterrizaje suave, precipitado por los altos tipos de interés podría suponer un serio riesgo para el conjunto de la economía española, dada la importancia del sector de la construcción para el conjunto de la actividad.

 
Ya es oficial. El mercado inmobiliario en España se encuentra en una recesión sin precedentes a la luz de las estadísticas. Tras el furor de precios y de transacciones de los últimos años, la venta de viviendas en España registró en enero una caída del 27,1% por ciento con respecto al mismo mes del año anterior, según los datos de la nueva Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, que publicó el Instituto Nacional de Estadística (INE). También en enero se produjo una caída histórica del número de viviendas hipotecadas y del importe medio de los préstamos sobre vivienda, del 3,1% en tasa interanual, según otro informe paralelo.
 
Se trata de la primera vez que la autoridad estadística española pone cifras de actividad al sector inmobiliario. De hecho, el INE está a punto de sacar a la escena pública el primer índice de precios de vivienda, después de que el pasado año retrasase su publicación. En el primer mes del año, se produjeron 61.792 compraventas de viviendas, lo que supone el citado descenso del 27,1% con respecto a enero de 2007, aunque representa un aumento mensual, en cuanto a diciembre, del 41%.
 
La parálisis es especialmente visible en el segmento de segunda mano. La compraventa de viviendas usadas (el 52,4%) cayó el 35,6%.
 
El número de viviendas transmitidas por cada 100.000 habitantes fue de 169. El INE, que ha hecho este cálculo a partir de la revisión del padrón municipal de 2007, coloca a Murcia como la comunidad con mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes, con 268, seguida de La Rioja (258), Castilla-La Mancha (237), Comunidad Valenciana (217), Cantabria (212) y Andalucía, con 200.
En el lado opuesto de la lista se sitúa Galicia como la comunidad con menor número de fincas transmitidas por cada 100.000 habitantes, con 113, seguida de Madrid (124), País Vasco (129), Navarra (138), Cataluña (139), Asturias (150), Castilla y León (157), Extremadura (159) Aragón (167), Baleares (180) y Canarias (190).
 
La desaceleración del mercado inmobiliario español se agudizará en 2009, marcado por la caída de precios de las viviendas. Los bancos españoles están rebajando los préstamos hipotecarios en línea con la caída de la demanda después de que el Banco Central Europeo duplicara sus tipos de interés y la crisis crediticia hiciera su aparición.

Por su parte, los préstamos a los constructores caerán hasta el 10 por ciento a finales de 2008; desde el 30 por ciento registrado en diciembre de este año, según previsiones de BBVA.

 
La planificación estratégica en las empresas esta compuesta por tácticas y estrategias. Las tácticas en general se refieren a eventos que sucederán a corto plazo, sin embargo, las estrategias centran su interés en las acciones a largo plazo.

En el sector inmobiliario todo esto brilla por su ausencia, apenas existen los análisis más simples y las empresas se guían por su instinto o por las necesidades propias que le demanda su propia organización sin apenas tener en cuenta su entorno. Este evento le vamos a desarrollar estratégicamente y siendo poco considerado con lo que el sector hace o deshace.

La planificación es el efecto de planificar y ordenar la acción con una óptica amplia y científicamente organizada, para obtener un objetivo determinado.

La estrategia fija con claridad y precisión el arte de programar y dirigir un asunto optimizando una decisión en cada momento.

El proceso de planificación estratégica deberá proporcionar los criterios sobre la base de los cuales se pueden tomar, posteriormente, las necesarias decisiones que "día a día" son precisas en la empresa; así como los criterios y objetivos, que servirán para evaluar dichas decisiones.

La planificación estratégica no se debe confundir con la planificación a largo plazo. Mientras que esta última es solamente la extrapolación de las actuales tendencias del mercado y de la organización, la estratégica es un intento de prever el futuro e influir en él a partir de las acciones empresariales.

La planificación que se practica en muchas empresas, suele ser más molecular, refiriéndose a temas o unidades particulares; por otro lado la estratégica es molar, referida al conjunto de la empresa y molecular, refiriéndose a todos y cada uno de los temas y unidades de negocio empresariales. Este tipo de planificación estratégica es mucho más eficaz que la que simplemente es a largo plazo, es mucho menos practicada por las organizaciones.

El proceso de planificación, se refiere al proceso de análisis y evaluación, detección de las dificultades futuras y forma de preverlas o superarlas, la definición de prioridades y no a los resultados del mismo.
 
La planificación estratégica es un proceso reiterativo, esto es, una vez que el ciclo ha terminado, se lleva a cabo la implantación de los resultados de la planificación, sin embargo, desde ese mismo momento los directivos tienen la responsabilidad de decidir cuándo y donde se inicia el nuevo ciclo.
 
Podíamos definir la dirección estratégica como la implantación diaria de los planes estratégicos, tiene asimismo la responsabilidad de llevar a la practica los resultados de la planificación, la cual si no existiera seria solo un ejercicio teórico e inútil, y en su momento iniciar de nuevo la planificación y el proceso de planificación estratégica definirá: Dónde está situada la organización. Dónde desea ir la organización en un plazo de tiempo determinado. Cómo se puede llegar a esa meta.
 
Lo dilatados que resultan los períodos de maduración de los proyectos inmobiliarios los convierten en obsoletos en algunos casos al inicio de su puesta en marcha, lo cual conlleva generalmente descensos en los niveles de ventas, en los precios de las transacciones, y haciéndolas retroceder por debajo del incremento del IPC. Por todo ello, la planificación estratégica, tal y cual como la definían PFEIFFER, GOODSTEIN y NOLAN es: Un proceso para establecer direcciones futuras. Un medio para reducir los riesgos. Un proceso para tomar decisiones estratégicas. Un instrumento de formación de directivos. Una forma de lograr un consenso directivo. Un medio para desarrollar un plan a largo plazo.

Los tipos de estrategias a tener en cuenta son los que enumeramos a continuación y de forma resumida: El entorno, teniendo en cuenta las oportunidades y las amenazas. El análisis interno de la organización, el cual nos mostrará sus puntos fuertes y débiles. El ciclo de vida, el momento en que se encuentra la empresa.

Estrategias emprendedoras adoptadas por empresas que comienzan sus actividades o que comienzan otras nuevas. Estrategia de crecimiento dinámico, en el cual la empresa intentará aumentar sus cuotas de mercado o beneficios. Estrategia de beneficios o racionalización, su objetivo es la mejora de los beneficios debido a reducción de costes o el aumento de ventas. Estrategia de liquidación o desinversión. La empresa decide suspender sus actividades o parte de ellas, abandonando las menos rentables. Estrategia de cambio total. Una vez reducidas las actividades y la rentabilidad se plantea una estrategia de reaccionar, desarrollando nuevas políticas de reducción de costes, nuevos productos y acciones comerciales.


Las empresas del sector inmobiliario están preocupadas por el cambio de ciclo, pero deberían estarlo más por la falta de políticas que se adecuen a tal evento. Están desarrollando técnicas de marketing y ventas lineales y no se diferencian en lo primordial del estado del ciclo económico, algunas emplean acciones como si el sector estuviese saliendo de una recesión, otras como si estuviesen a medio ciclo.
 
Vamos a poner las cosas en su sitio y definamos como es un ciclo económico inmobiliario:
Punto de partida: la actividad está estancada. 
Inicio: comienza el crecimiento.
Aceleración: comienza la expansión.
Madurez: se culmina el proceso
Desaceleración: comienza el cambio de ciclo, que comenzó a principios del año 2007.
Recesión: se produce una paulatina disminución en las ventas, que se producirá a todo lo largo del 2008 y 2009.
Crisis: el mercado se desploma, se producirá en el 2010.
 

Los responsables estratégicos de las empresas necesitan definir cuidadosamente lo que significa la demanda del mercado, y, tendrán en cuenta los disponibles tipos de mercado existentes, mercados potenciales, mercados disponibles, mercados objetivos, mercados penetrados, etc. Todo ello definido en las distintas áreas geográficas y en los diferentes subsectores.

 
Otro aspecto a tener en cuenta son los estados de la demanda y el marketing. Para épocas de crisis ya no sirven las ofertas y demás, habrán de emplearse el Marketing Conversivo que se dedica a estimular la demanda negativa; y el Remarketing que combate la demanda débil y vigorizar la demanda. Todo ello enmarcado en dos entornos distintos del marketing, como lo son por su parte superior el mercado potencial en prosperidad y el mercado potencial en recesión por su parte inferior, la distancia entre ambos muestra la sensibilidad total de la demanda del mercado.