Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
En el presente artículo el autor analiza el nuevo escenario del mercado inmobiliario, tras la eliminación de la desgravación de la vivienda y la reducción del IVA en la compra de vivienda nueva. Estas medidas, y las que están por venir, obligan al sector promotor a nuevos retos. La esperanza es que el mercado tiene vida propia y se irá adecuando, reorganizando y en definitiva, ajustando la oferta y demanda
Con la creación del “ banco malo”, se estima que se retirarán de los balances de las antiguas cajas activos por importes que podrían llegar a superar los 600.000 millones de euros; sin embargo, la ayuda que se ha previsto para resolver esta situación es de un máximo de 100.000
La esperanza que se apunta es que, cuando termine el proceso de venta de activos tóxicos, se debería recuperar el capital invertido e incluso llegar a generar “beneficios” y consecuentemente retornar el capital a su origen
Las ayudas al Plan de la Vivienda, ahora suprimidas, permitían mantener vivo el sector de la promoción inmobiliaria con la consiguiente sinergia de los constructores que habían visto reducido casi a este sector su capacidad de trabajar
En momentos como los actuales, resulta difícil escribir sobre cualquier tema en el que incida la economía (de hecho hoy es imposible encontrar aspecto alguno de la vida cotidiana en la que esta no tenga un papel predominante), sin correr el riesgo de que las conclusiones o simples comentarios no hayan quedado desfasados, casi con anterioridad a su publicación. Ello es consecuencia de la volatilidad de las noticias, que nos llevan a tener que pautarlas, no por días, ahora casi se debe hacer por horas; la temporalidad de las medidas legislativas, que hace que cada Consejo de Ministros o reunión de la Unión Europea comporte modificaciones sobre lo ya aprobado, y por supuesto, la inseguridad que terminan despertando las afirmaciones de los responsables económicos que mediante matizaciones, aclaraciones o malos entendidos nos presentan escenarios diferentes en cada una de sus intervenciones.
A pesar de ello, y dado que existen tantos aspectos que inciden de una u otra forma en la actividad del sector inmobiliario y en el conjunto de la actividad economía de la sociedad que se mueve alrededor de una vivienda, aún con los riesgos expuestos, debemos tratar algunos de los nuevos escenarios que se pueden ir creando en los próximos meses, sobre todo a la vista del llamado periodo vacacional.
Podríamos, sin pretender ser enunciativos de todos ellos, tratar algunas medidas que han ido apareciendo recientemente, como las deducciones por la compra de vivienda que verán desaparecer los nuevos compradores, como si el hecho de tomar la decisión de invertir en un bien inmueble, ya fuera (una vez realizado el necesario e imprescindible vía crucis para obtener la financiación necesaria, salvo que tengan la suerte de adquirir una vivienda que figure en los balances de un banco) por sí mismo una recompensa. Otra de ellas es el incremento del IVA en las compras de viviendas nuevas, que pasará del actual 4% (es cierto que es una medida temporal) al 10%, lo que comportará en estos casos para una vivienda medida de 150.000€ un incremento de 9.000 €.
La generalización en la pérdida de las desgravaciones (otro paquete de medidas) incluye también, en su aplicación, las vinculadas a las diferentes actuaciones del Plan de la Vivienda que hay en vigor, son las que afectan a las llamadas Viviendas de Protección Oficial, que desaparecen para los proyectos y edificaciones que a la fecha de su entrada en vigor no se hayan desarrollado todavía o no tengan la financiación en vigor (es decir el préstamo concedido y firmado) lo que comporta “de facto” la desaparición a partir de ese momento de las viviendas protegidas que tienen (o tenían) como objetivo el ayudar al acceso a una vivienda digna a las clases más desfavorecidas.
Pero a pesar de estas pinceladas previas, sobre las que volveremos más adelante, nos encontramos con el gran escenario que parece pasar desapercibido y que se genera con la creación de una sociedad de gestión de activos inmobiliarios, (o varias sociedades aunque parece que la opción que actualmente se baraja es de crear una sola entidad) que deberá como cometido principal asumir los activos de los bancos (ex-cajas) que tienen dificultades, lo que se ha dado en llamar el “banco malo”. Estas medidas comportarán varias consecuencias. La primera de ellas es que se retirarán de los balances de las antiguas cajas que están en dificultades un volumen de activos por importes en torno a los 450.000 millones de euros y que podrían llegar a superar los 600.000 millones de euros en función del número de entidades que finalmente se acojan a esta medida. Para valorar la magnitud de estas cifras tengamos en cuenta que la ayuda que se ha previsto para resolver, ya que no rescatar, la situación de los bancos en crisis es de un máximo de 100.000 millones de euros, con una primera disposición de aproximadamente un tercio.
Es cierto que esta sociedad o “banco malo” que deba administrar estos activos, los recibirá en su balance por un valor inferior al que fue adjudicado o adquirido por la entidad financiera. Estos valores se establecerán en función de una estimación razonable, entendiendo qué criterio de valor será el que puede soportar un proyecto inmobiliario si se tuviera que desarrollar con alguno de estos activos. Existen todavía, a pesar que la puesta en marcha está prevista próxima, una serie de características y aspectos que todavía no se han definido, como es el desarrollo y el retorno del capital que se deberá invertir y que previsiblemente tenga una aportación en su capital de ayudas públicas y de las propias entidades financieras afectadas.
Otra consecuencia de esta actuación, es la necesidad de disponer de recursos económicos, que deberán ser retirados de otros sectores para cubrir esta necesidad perentoria del sector financiero. La esperanza que se apunta es que cuando termine el proceso de venta (siempre que el producto tenga tal posibilidad), se debería recuperar el capital invertido e incluso se estima que podría (en un ejercicio de optimismo) llegar a generar “beneficios” y consecuentemente retornar el capital a su origen.
La tercera consecuencia, más directamente relacionada con el mercado inmobiliario, si las previas se cumplen, será la incorporación al mercado de un volumen importante, todavía no cuantificado, de producto inmobiliario para la venta (viviendas, casas, solares, etc.), lo que podría comportar en función del entorno, tipología de oferta y volumen de la misma, una previsible caída de algunos mercados por un exceso de oferta, si esta no se gestiona de forma adecuada y por profesionales del sector. La experiencia vivida hasta ahora de generar la venta directa por los agentes financieros, tan solo ha tenido éxito en la medida que el producto que realmente vendían no era la vivienda, era el préstamo. Por ello, la intervención de los agentes inmobiliarios se hace necesaria para poder ofrecer los productos con profesionalidad e intentado encajar de la mejor forma posible la oferta/demanda.
A medida que se va leyendo los B.O.E. nos encontramos que se van desgranando otras medidas, de menor incidencia mediática, aunque no de menor importancia que siguen la tendencia de alcanzar el mismo objetivo, reducir, cuando no anular del todo las posibles ayudas, subvenciones o deducciones que en torno a la vivienda pudieran existir hasta ahora. La razón aducida, como para el resto de las medidas que afectan a diferentes sectores de la economía, es la necesidad de mejorar la economía y reducir del déficit público.
Posiblemente que quienes dirigen la economía saben más o ,al menos, tienen mayor información, pero resulta difícil de comprender cómo podemos mejorar la economía, cuando lo que se está obteniendo como consecuencia es la parálisis de sectores que han sido básicos para el crecimiento del PIB y para los que hoy todavía (ojalá sea pronto) no existe sustituto, como es el sector inmobiliario (y con él los más directamente vinculados como los electrodomésticos, muebles, industriales de electricidad, fontanería, etc.). Una cosa es gastar menos, cuando este gasto es suntuario o superfluo y otra cosa es encarecer los productos a niveles que no sean accesibles para una parte importante de la sociedad, llegando a una situación en la que la venta de pisos se ha situado en niveles casi simbólicos.
La reducción del IVA para la compra de vivienda nueva que se produjo hace menos de un año, no comportó en sí misma un incremento de las ventas de viviendas (en su momento ya lo comentamos que las medidas incentivadoras debían ser de otro orden), aunque sí es cierto que generó cierta dinámica en ese sentido, más por los aspectos de voluntad de ayuda por parte de la Administración que por lo que representaba de rebaja en sí mismo en los precios, ya que la reducción de los mismos coincidió con los últimos ajustes a la baja de los promotores, previo a la adjudicación o ejecución de los proyectos a favor de los bancos. Ahora, intentar aprovechar este argumento para incrementar el 150% el IVA actualmente aplicado, es desconocer la realidad, no tan solo del mercado inmobiliario; también es desconocer las necesidades de la sociedad y la importancia de disponer de una vivienda para las familias, pero con carácter de permanencia.
El alquiler, aún siendo hoy una alternativa demandada, tan solo lo es ante la imposibilidad de acceder a un piso en propiedad. Medidas como la reducción de la duración de los contratos no ayudan a una estabilidad familiar. En una sociedad como la nuestra donde el sedentarismo en el ámbito familiar es la tónica dominante, no se puede pretender establecer un sistema de rotación cada cinco años, o cada tres años, como se pretende con la nueva normativa en proceso, en el que la familia debe reorganizarse y asumir el riesgo de tener que cambiar de residencia. Es cierto que se deben salvaguardar los intereses de los propietarios, pero siempre en equilibrio con los demandantes de alquileres, en caso contrario, este mercado (precario por definición) puede verse seriamente afectado.
Finalmente la desaparición de las ayudas al Plan de la Vivienda, comporta no tan solo dejar desprotegidas unas capas sociales que les permitía acceder a una vivienda, ya fuera en compra o alquiler, también comporta la pérdida de un mercado que se mantenía en menor medida que en tiempos pasados, pero con una cierta actividad para un sector de los promotores que habían apostado por este tipo de actividad que, aunque de bajo rendimiento, permitía mantener una estructura, generar unos puestos de trabajo y mantener vivo el sector de la promoción inmobiliaria con la consiguiente sinergia de los constructores que han visto reducido casi a este sector su capacidad de trabajar.
Veremos solares en los que estaba previsto edificar viviendas protegidas, generalmente promovidas o potenciadas por parte de las administraciones locales, que quedarán vacíos, e incluso algunos proyectos ya iniciados que puedan quedar sin terminar, ya que esta actividad tan solo se sustenta en la medida que las subvenciones y subsidiaciones establecidas en la ley se aplicarán.
Ciertamente el escenario, a tenor de los mensajes que hasta ahora hemos ido recibiendo, no parece que sea muy alentador, pero siempre hay un punto de esperanza, al margen de que los legisladores vieran la necesidad de enmendar el entuerto, y es que los mercados tienen vida propia y por lo tanto estos se irán adecuando, se reorganizarán y en definitiva, irán ajustando la oferta y demanda. Tal vez no en la medida que a los profesionales por una parte y a los potenciales adquirente o usuarios de los servicios por otra quisieran, pero la propia pervivencia de la sociedad necesita de los pisos, por lo tanto, necesita del sector inmobiliario y en algún momento se verá que si bien es cierto (al menos a estas alturas) que los bancos se deben salvaguardar porque son imprescindibles para recuperar la economía, sin un mercado en el que estos puedan operar, difícil será su recuperación. Tal vez entre todos seamos capaces de cerrar el círculo.
Joan M. Bermudez i Prieto Abogado–Administrador- Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com
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