Desalojo de los ocupantes de viviendas subastadas

Los autores analizan, a partir de su experiencia profesional y la variada casuística judicial, una problemática cada vez más frecuente en nuestros días, como es el derecho de los ocupantes de viviendas que han sido ejecutadas por una entidad crediticia o financiera a permanecer en la misma.  

•    Para que el Juzgado acuerde el desalojo, el propietario deberá probar que el contrato de alquiler alegado por los ocupantes es fraudulento o simulado

•    Los principales indicios de contrato fraudulento son: no acreditar el pago del alquiler o la ocupación del inmueble, falta de inscripción registral o  alquiler antieconómico o de excesiva duración

•    La resoluciones favorables a los ocupantes suelen fundamentarse en que acreditan documentalmente la ocupación efectiva de la finca subastada mediante justificantes del pago del alquiler, facturas (agua, gas, luz, electricidad…) o el certificado de empadronamiento

•    En ningún caso tienen derecho a permanecer en la vivienda subastada las personas que convivan con los ejecutados u ocupantes sin ostentar ningún contrato de arrendamiento.

SUMARIO:

I.     Del procedimiento de solicitud de lanzamiento de los ocupantes
II.    De la acreditación de la ocupación de la finca
III.   Indicios de la posible existencia de contratos de arrendamiento fraudulentos o simulados
IV.   Resoluciones de los juzgados
V.    Duración del contrato de arrendamiento
VI.   Familiares y personas que conviven con el ejecutado
VII.  Derecho de adquisición preferente
VIII.  Conclusiones

I.    DEL PROCEDIMIENTO DE SOLICITUD DE LANZAMIENTO DE LOS OCUPANTES:

El conocimiento de la existencia de ocupantes puede tener lugar en dos momentos procesales distintos:
1.    Con anterioridad a la celebración de la subasta.-

En este caso, tal como establece el artículo 661.1 LEC, “cuando se tiene conocimiento de la existencia de ocupantes de la finca pendiente de subastar diferentes del ejecutado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación.”

En tal caso, la celebración de la vista para decidir sobre el derecho de permanencia de los ocupantes de la finca tendrá lugar con anterioridad a fijarse fecha para la subasta, con lo que la situación posesoria de la misma se hará constar en el correspondiente edicto de anuncio de la misma. Con ello, se logra, por una parte, que los posibles postores tengan conocimiento de tal situación, y por otra, la posibilidad de solicitar el lanzamiento de los ocupantes de la finca inmediatamente, una vez ésta haya sido adjudicada, en caso de que se haya decidido que éstos no tienen derecho a permanecer en la misma.

No obstante en la práctica forense judicial de hoy en día estos casos son mínimos por no decir inexistentes.

2.    Con posterioridad a la misma, al intentar lograr la posesión.-

Cuando se tenga constancia de la existencia de ocupantes posteriormente a la adjudicación de la finca, que es la tónica habitual en la inmensa mayoría de supuestos, se podrá también solicitar el lanzamiento de éstos, de acuerdo a lo previsto por el art. 675.2 LEC.

El plazo para realizar la solicitud del lanzamiento es de UN AÑO desde la adquisición de la finca, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda, y no dentro de la ejecución hipotecaria ni de la ejecución dineraria ordinaria.

Para ambos casos, según lo previsto por el artículo 675.3 LEC, se citará a las partes a una vista que señalará el Secretario judicial dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El Tribunal, por medio de Auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.

Por otro lado, el Auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda.

II.    DE LA ACREDITACIÓN DE LA OCUPACIÓN DE LA FINCA:

Como ya hemos manifestado anteriormente, el artículo 675 LEC establece que el adjudicatario de la finca podrá solicitar el lanzamiento de los ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. No obstante, la ley NO establece los requisitos que deben cumplirse para que dichos ocupantes puedan o no acreditar la legitimidad de su situación posesoria.

Respecto a este punto, el único supuesto claro es aquel en el que los ocupantes de la finca no aporten ningún título que acredite su situación posesoria, o bien, que no acudan a la vista prevista para tal fin. Para tales casos, el artículo 675.3 LEC establece que se decretará el lanzamiento sin más trámite.
En cambio, la ley no es nada clara para el supuesto de que los arrendatarios sí aporten el correspondiente contrato de arrendamiento. Para este caso, como ya hemos avanzado, el art. 675 LEC establece únicamente que se podrá solicitar el lanzamiento de los ocupantes que no ostenten “título suficiente”, sin que la ley entre a valorar en ningún momento qué requisitos debe reunir el citado título para que se considere o no suficiente, y para que se mantenga la ocupación existente sobre la finca, por lo que ello queda al completo arbitrio del Juzgador/a.

Es por ello que, para el citado supuesto, es necesario acudir a la reiterada doctrina y jurisprudencia, que establece que será necesario probar que el contrato de arrendamiento aportado es fraudulento o simulado para que el juzgado considere que el título no es suficiente para mantener la ocupación de la finca subastada y, por ello, acuerde el lanzamiento de los ocupantes de la misma.

En otras palabras, se invierte la carga de la prueba, que revierte sobre la parte EJECUTANTE, el cual debe llevar el peso de la actividad probatoria.

En tal sentido se pronunció la DGRN en su Resolución de 24 de febrero de 2000 al afirmar “…Que a la luz de la actual doctrina y jurisprudencia, el arrendamiento posterior a la hipoteca es inoponible al adjudicatario del bien subastado en el sumario hipotecado, cuando tal arrendamiento es fraudulento o simulado.”
Es decir, que si el contrato de arrendamiento fuera simulado o se hubiera celebrado con dolo o fraude se debería extinguir, pero la prueba del fraude o simulación corresponderá al que lo alegue.
No obstante, la simulación en los contratos de tracto sucesivo resulta difícil de probar, pues raramente el ejecutante posee pruebas directas, por lo que en la mayoría de casos han de alegarse las presunciones previstas en la propia L.E.C. (artículos 385 y 386) a fin de lograr hacer ver la inexistencia del arrendamiento real.

III.    INDICIOS DE LA POSIBLE EXISTENCIA DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FRAUDULENTOS O SIMULADOS:

Al hilo de lo comentado en el apartado anterior y tomando como base las múltiples vistas a las que hemos tenido que acudir en defensa de los intereses de la parte EJECUTANTE, entendemos que, para la mayoría de casos, los principales indicios de la posible existencia de contratos de alquiler fraudulentos o simulados suelen ser los siguientes:

5.1. Precio del arrendamiento simulado.-

La existencia de un supuesto precio sólo documentado y no de un precio real y verdadero, es decir, efectivo y documentado, que hubiera tenido materialización efectiva mediante su pago mensual; le alcanza a este elemento la condición de precio aparente que despoja a los contratos de uno de sus elementos esenciales y en estos casos el T.S. considera inexistente por simulación de la relación arrendaticia.
Es decir, si los ocupantes de la finca subastada no acreditan documentalmente el pago del precio del alquiler, a pesar de haber aportado el correspondiente contrato de arrendamiento, el tribunal debería decidir en todo caso que éstos no tienen derecho a permanecer en el inmueble.

5.2.    Prueba de la ocupación de la finca.-

Del mismo modo, si los ocupantes no acreditan que han ocupado la finca durante el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento, debería también considerarse que se trata de un contrato simulado y, por tanto, acordarse el lanzamiento de éstos.
Dicha situación debería poder ser probada por los citados ocupantes mediante la aportación al acto de la vista de las correspondientes facturas que acrediten que el piso ha estado realmente ocupado por ellos durante el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento (consumos de suministros de la vivienda tales como el gas, luz, agua, electricidad, etc.), así como por el certificado de empadronamiento donde conste el inmueble subastado como domicilio de los mismos.

5.3. Inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.-

Si el contrato de arrendamiento no se halla inscrito en el Registro de la Propiedad, en la mayoría de casos no existe prueba alguna sobre la fecha en que éste fue firmado, lo que es un indicio más de la posible simulación del mismo.

Por el contrario, si los ocupantes tuvieran su título inscrito en el Registro de la Propiedad previamente al embargo o hipoteca, al constar en la certificación de cargas inscrito su derecho con anterioridad a la traba que origina la enajenación forzosa, su derecho será preferente y deberá ser aceptado por los postores, tal como establece el artículo 13.1 de la actual LAU.

No obstante lo antedicho, debemos tener en cuenta que este requisito ni mucho menos suele ser determinante en las resoluciones de los Juzgados, dado que el hecho de que el arrendamiento se haya concertado con posterioridad al embargo o la hipoteca, y aun ulteriormente a la publicación de los edictos de la subasta, no supone que el mismo haya de extinguirse a consecuencia de la enajenación forzosa.

Sobre este punto, es necesario tener en cuenta la sentencia del Tribunal Constitucional de 16 de enero de 1992, en la que éste otorgó amparo a una arrendataria, a pesar de que el contrato de arrendamiento había sido concertado con posterioridad a la hipoteca, pues según dicha sentencia la subsistencia del arrendamiento no implicaba un pérdida o disminución del derecho de propiedad.

5.4. Contratos de alquiler antieconómicos o de excesiva duración.-

En el caso de producirse, tanto el carácter antieconómico de un contrato de arrendamiento como su excesiva duración son indicios claros del posible carácter simulado del mismo, por lo que ambos datos deberían ser tenidos en cuenta por parte de los Juzgadores de Instancia a la hora de dictar la resolución que corresponde.

En este sentido, el Tribunal Constitucional, en el Auto 309/1994, de 14 de noviembre, denegó el derecho a permanecer en la vivienda en un supuesto de arrendamiento posterior a la hipoteca, por su excesiva duración –quince años- y por el importe antieconómico del alquiler.

IV.    RESOLUCIONES DE LOS JUZGADOS:

Abordamos en este punto el supuesto conflictivo, es decir, aquél en el que el ocupante de la finca aporta un contrato de arrendamiento, (reiteramos que la ley no establece los requisitos que deben exigirse para que se pueda considerar que se trata de “título suficiente”), y que, por lo tanto, aparentemente dicho contrato despliega su validez efectiva.

No obstante, en la práctica forense hemos podido comprobar que la mayoría de Juzgados suelen fundamentar sus decisiones en el cumplimiento de los requisitos que hemos fijado como 5.1 y 5.2. Es decir, en si los ocupantes son capaces de acreditar documentalmente la ocupación efectiva de la finca subastada durante el periodo de vigencia del contrato presentado, mediante la aportación de los justificantes del pago del alquiler, facturas (agua, gas, luz, electricidad…) y, en algunos casos, el certificado de empadronamiento.

En relación a este punto, como ejemplo ilustrativo, tenemos el reciente Auto de 28 de febrero de 2011 referente al procedimiento de ejecución hipotecaria 725/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Figueres, en el que la jueza de Instancia acaba declarando el arrendatario tiene derecho a seguir ocupando la finca subastada:

“FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO
….
En el caso que nos ocupa, visto que el tercer ocupante está empadronado en el inmueble subastado desde 2008, que los recibos de consumos van a su nombre, que paga el importe del alquiler, y que esta magistrada-jueza ha podido constatar que su permiso de residencia consta este mismo domicilio, así como que la renta pactada es una renta de mercado, es necesario reconocerle el derecho a continuar en la ocupación, al considerar que no se trata de un contrato simulado o fraudulento por parte del arrendatario.”

V.    DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

Más allá de la necesaria valoración en cuanto a si el contrato aportado por parte del arrendatario es real o bien fraudulento o simulado, existe, además, un argumento jurídico que la parte EJECUTANTE puede alegar, como es el criterio objetivo que debiera ser tenido en cuenta para poder decidir a si éste es o no título suficiente para mantener ocupada la vivienda subastada, que no es otro que la duración del mismo.

En este punto es necesario distinguir entre los contratos celebrados con anterioridad al año 1995, regulados por la LAU de 24 de diciembre de 1964, y los firmados con posterioridad a este año, cuya regulación la encontramos en la LAU de 24 de noviembre de 1994.

7.1. Contratos de arrendamiento anteriores a 1995.-

La LAU de 24 de diciembre de 1964 silencia toda referencia sobre el particular. No obstante, con base en el artículo 57 (que establece la prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el inquilino, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones) y en el artículo 114 (que prevé unas causas limitadas de extinción del arrendamiento entre las que no se encuentra la enajenación forzosa del inmueble) se ha venido propugnando la subsistencia del arrendamiento tras la subasta del inmueble aun cuando dicho contrato hubiere sido estipulado con posterioridad a la hipoteca o el embargo.
Es decir, que en caso de considerarse que se trata de un contrato real, deberá respetarse su vigencia durante la vida del arrendatario y sus sucesores, a no ser que cualquiera de éstos solicite la resolución del mismo.

7.2. Contratos de arrendamiento posteriores a 1995.-

De acuerdo a lo establecido por los arts. 13 y 14 LAU, “cuando la adjudicación del inmueble subastado tenga lugar durante los cinco primeros años de duración del contrato de arrendamiento, éste subsistirá hasta que se cumpla el plazo de cinco años. Sin embargo, si el derecho del arrendador quedara resulto por estas mismas causas una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato, éste se extinguirá, a menos que haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, en cuyo caso continuará por la duración pactada.”

En consecuencia la parte EJECUTANTE podrá alegar, en contratos de arrendamiento en que sea de aplicación la vigente LAU, la posible extinción del mismo por el transcurso de los cinco años, siempre y cuando no esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

VI.    FAMILIARES Y PERSONAS QUE CONVIVEN CON EL EJECUTADO.-

Debido a los muchos casos de este tipo que se han producido hasta la fecha, y a pesar de que la LEC no lo menciona expresamente, cabe añadir que en ningún caso tienen derecho a permanecer en la vivienda subastada los familiares y demás personas que convivan con los ejecutados u ocupantes sin ostentar ningún contrato de arrendamiento.
En este sentido se pronunció el Juzgado de Primera Instancia Número 6 de Mataró mediante Auto de fecha 29 de septiembre de 2010, (procedimiento de ejecución hipotecaria 2272/2009), en un supuesto en que la demandada solicitaba mantener la ocupación del inmueble alegando el derecho de uso concedido por una sentencia de divorcio, se pronunció en este sentido:
“RAZONAMIENTOS JURÍDICOS
Primero.-… Por ello, a la ejecutada no se le pueden aplicar los medios de protección respecto del hijo menor de edad de los ejecutados, pues el mismo se halla bajo la custodia de su madre, sin capacidad de obrar propia razón de su edad.
Segundo.- La parte ejecutada alega también la ocupación de la finca por parte de su hija Regina Ruiz Ubeda y sus tres nietas menores de edad. Ninguna prueba se ha practicado sobre el título de ocupación que dichas personas ostentan en la finca objeto de ejecución, por lo que sólo puede suponerse que se hallan por cesión voluntaria de la propia ejecutada, esto es, por precario, título insuficiente para mantener su ocupación”.

VII.    DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.-