Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Analizar la situación económica en estos momentos resulta francamente difícil, lo cual, hay que reconocerlo, comporta también un cierto reto y por lo tanto un objetivo a alcanzar, pero hacerlo en relación a un sector concreto como es el inmobiliario comporta tener que aportar dosis importantes de abstracción intentando alcanzar una visión que no se vea influenciada por las situaciones puntuales y concretas que en estos momentos van generando (cada nueva noticia, cada medida apuntada, cada declaración publicada) expectativas diferentes y posiblemente estados de ánimo cambiantes no tan sólo en los empresarios del sector, (sino también en los potenciales clientes) en función de la situación del entorno o la propia personal.
Hemos hablado en este foro a lo largo de los últimos meses de las razones que comportaron la actual situación, la crisis, inicialmente bancaria en EEUU debido a las políticas que aplicaron en los esquemas de financiación para la compra de viviendas, con escasos criterios profesionales, basándose tan solo en la (que se demostró ser) una política no profesional y basada en la euforia y en el “todo vale” para generar beneficios y que generó las tristemente famosas hipotecas subprime.
También tratamos las medidas que podían haberse aplicado en su momento, (cuando las repercusiones consecuencia del cierre de los mercados europeos, tradicionalmente compradores de los títulos hipotecarios de nuestro país nos afectaron) que hubieran podido no evitar, pero si minimizar, sus efectos en nuestra economía.
Hemos incidido en las causas y consecuencias del deterioro del mercado inmobiliario, hecho que en muchas ocasiones se ha confundido pretendiendo que sea la víctima (el sector inmobiliario) la culpable de la falta de liquidez en el sector financiero, cuando tan sólo ha sido el medio que bancos y cajas utilizaron a lo largo de los últimos diez años para incrementar casi exponencialmente el volumen de inversión en sus balances a través de la financiación al sector inmobiliario, tanto para la compra de suelos o la construcción de nuevas viviendas, como para los compradores de los pisos.
Analizamos la evolución del mercado a través de la oferta y demanda, cuando se produjo la caída casi total de ventas de viviendas, observando que esta reducción no era debido a una menor demanda, si no a la falta de recursos necesarios (créditos hipotecarios) para poder completar las transacciones, confirmando el hecho de que la necesidad de pisos se mantiene, aunque la demanda se resintió debido a la falta de financiación, por lo que aun siendo cierto que existía (y existe) un exceso de producción de pisos, ello no fue la razón de la caída general. Intentamos exponer que el desarrollo de proyectos inadecuados en entornos incorrectos no era la causa de la caída de un sector del cual existía (y existe) una necesidad importante de generar nuevos pisos.
Reflexionamos sobre la actitud del mercado y sus agentes ante un cambio de paradigma que comportó la crisis hace casi dos años, y la necesidad de tener que reajustar, revisar y en algunas ocasiones efectuar variaciones importantes en las estrategias y adecuaciones de las características, no tan solo de los productos ajustándolos a las nuevas necesidades (en función de la disponibilidad económica) y cambios en las tácticas y condiciones, ya sean venta, alquiler o opciones de compra futura.
Finalmente planteamos varias posibles actuaciones con el objetivo de reactivar la compra de viviendas, con medidas económicas y fiscales que podrían facilitar un proceso, aunque es cierto que limitado, de mejora de la actividad, cubriendo al mismo tiempo varios objetivos, como era la reactivación de la compra de viviendas, el facilitar el acceso a la viviendas de las familias que lo precisan, a la vez que ayudaría a reactivar la economía, con la mejora o incremento de la recaudación de impuestos que se ha visto casi frenada por la actuar recesión en la actividad, por el efecto expansivo que tiene el sector inmobiliario al incidir en la economía a través de varios sectores industriales tanto directa como indirectamente y finalmente.
Llegado a este punto nos preguntamos cuánto tiempo más puede aguantar nuestra economía en general (y por supuesto el sector inmobiliario en concreto) basándonos tan solo en la esperanza, más incluso que en la confianza de que las medidas generales que puedan adoptarse desde organismos transnacionales, tanto estados miembros de la OCDE, como EE.UU. o la Unión Europea (U.E.), y las que otros países implementan con destino al mercado interno, (que por el efecto de la globalización) puedan llegar a incidir como repercusión positiva en nuestra economía, dando por válida la frase de Flaubert “Es necesario esperar siempre cuando se está desesperado y dudar cuando se esperar“ hecho que parece que en algunos entornos se está posicionando, generando la inactividad como efecto necesario de la actividad.
De todas formas, en ocasiones, a pesar de ciertas medidas, o incluso con la falta de ellas, las situaciones tienden mejorar. Lo cierto es que aunque todavía nos esperan unos meses en los que el PIB seguirá bajando y la actividad crediticia se mantendrá en los niveles de mínimos a los cuales nos comenzamos a acostumbrar, comienzan a aparecer en el horizonte ciertos signos de mejora. Con ello no debemos pensar que en un periodo corto la situación va a revertir, la previsión de un escenario complejo durante los próximos años se mantiene, aunque es cierto que con posibilidades de mejora, lenta, pero en cualquier caso mejora.
Actualmente nos encontramos con los intereses, que nos presentan todos los indicadores, en unos niveles tan bajos que se hacían imprevisibles tan sólo hace menos de 6 meses, cuando las entidades de crédito anunciaban que estos se situarían en niveles del orden de 7/8%, y ofrecían coberturas de interés (en ocasiones casi forzadas) a los clientes que les concedían créditos ante el temor que los incrementos previsibles (según sus análisis) de las cuotas de las hipotecas impidieran a los deudores poder atender la cuota. Lo cierto es que el tiempo, poco en este caso, ha demostrado que los datos, los informes, los estudios, en definitiva todo los análisis en que soportaban tales afirmaciones han resultado incorrectos. A pesar de las necesidades de liquidez de bancos y cajas, el Banco Central Europeo ha ido reduciendo con la intención de reactivar las economías (sin todavía llegar al límite en su descenso) los tipos de interés a niveles en los que formalmente podrían incluso situarse en torno al cero.
Si la enfermedad es global, como recientemente nos afirmaba el presidente de los EE.UU. en relación a la situación económica mundial, debemos entender que si algunos de los países aquejados de la misma, comienzan a presentar síntomas de mejora (actualmente ya comienzan a apuntar síntomas de mejora de su evolución Francia, Italia, e incluso la China) quiere ello decir que los síntomas pueden revertir y la salud de la economía, al menos de esos países, mejorar. Si ello es así, debemos también pensar que en nuestro caso, a pesar de que no hemos tomado las mismas medicinas, o tal vez ni tan solo se han recetado medicinas adecuadas, la mejora llegará.
Lo cierto es que hay sectores en los que ya comienza a notarse, precisamente el sector financiero está obteniendo unos altos ingresos a través del crecimiento de los diferenciales que están aplicando a los préstamos, incluso las hipotecas que formalizan al incrementar al Euribor de referencia diferenciales del orden de 2, 3 y hasta 4 puntos.
Si tenemos en cuenta que hace tan sólo un año estos diferenciales se situaban en torno al 0,5 o, máximo el 1% sobre el tipo base, podemos fácilmente deducir que el margen bruto de beneficio se ha incrementado en la formalización de los nuevos préstamos hipotecarios en una media de más del 200%.
Pueden argumentar las entidades de crédito que el tipo de interés que les aplican cuando van al mercado a obtener los recursos que posteriormente utilizan para los préstamos se los conceden a tipos de interés superiores al Euribor Hipotecario. Ello es cierto, aunque tan solo parcialmente. El tipo de interés al que pueden acceder los bancos y cajas en nuestro país (al margen de las ayudas directas que les ofrece el Gobierno), se establecen en función de la solvencia de cada entidad. En palabras llanas, los bancos y cajas se prestan dinero a un interés mayor en la medida que a la garantía que les merece la entidad financiera deudora es menor.
Una vez más las dificultades del sector financiero se trasladan a los futuros adquirentes de viviendas, a los pocos afortunados que obtienen un préstamo. En un primer momento la falta de liquidez les llevó a una parálisis total del crédito lo que ha comportado en gran medida la evolución e incremento de morosidad que están sufriendo bancos y cajas actualmente y ahora pretenden que el mayor coste que representa la solvencia, garantía o tan solo confianza de una entidad ante sus congéneres se traslade en forma de mayor coste a los solicitantes de préstamos.
En todos los sectores empresariales se está produciendo una depuración natural, permítanme esta expresión para definir el cierre de empresas que se está produciendo consecuencia de la falta de capacidad económica o de crédito para mantener el negocio activo.
En un primer momento, tal vez los más directamente afectados en un inicio fueron los agentes intermediarios del sector los que vieron cómo más de la mitad de sus miembros se veían forzados a cerrar las puertas.
Posteriormente y todavía en un proceso que no se ha terminado, vemos como día a día los promotores inmobiliarios van dejando la actividad, no tan sólo paralizando las obras (estas están en unos niveles de mínimos) sino cerrando empresas, ya sea a través de concurso de acreedores, con daciones en pago a las entidades de crédito acreedoras o mil y una fórmulas para intentar cumplir los compromisos adquiridos y que debido a la falta de crédito no puedan atender. Podríamos seguir con las empresas vinculadas al propio sector como aluminios, vidrios, sanitarios etc. Mercados como el automovilístico también se ven precisados a efectuar reconversiones y cierres, pero que sucede con el sector financiero. Esta pregunta es la que deberíamos hacernos.
El sector financiero que, consecuencia de su actividad desbordada, no suficientemente controlada y en ocasiones alejada de las pautas de cautela y seguridad que requiere, se lanzaron más allá de sus posibilidades a financiar suelos, proyectos, pisos, coches etc.; y ahora que debido a esta carrera desenfrenada de algunas entidades, por suerte no son todas, aunque demasiadas para el riesgo que comporta sitúan al país en una de las más delicadas situaciones que se han vivido en los últimos 30 años, (permítanme que haga abstracción del entorno mundial, que si bien fue el detonante en ningún caso son las mismas causas ni tampoco parece que sean las mismas consecuencias), como demuestra que España es el país de la U.E. con un mayor porcentaje de paro laboral y con unas previsiones temporales menos favorables para comenzar a remontar o al menos frenar la tendencia de reducción de actividad.
Existe pues un sector pendiente de aflorar su reconversión, de mostrar sus dificultades y en definitiva de tomar las medidas necesarias para resolverlo. No se trata, como ahora parece comenzar a insinuarse, que se deban aplicar los escasos recursos disponibles para salvar los bancos y cajas que tengan dificultades.
Se trata, aunque pueda parecer duro, de aplicar las medidas para salvar los enfermos que tengan capacidad, fuerza y futuro. No parece justo detraer medios a sectores que están necesitados y con los cuales podrían recuperar ciertos niveles de actividad (prestamos a través del ICO, deducciones fiscales a la comprar de una vivienda, revisión de las condiciones de las hipotecas…) para utilizarlo en lo que podría ser un agujero sin fondo, como ya se vio con la primera medida de los 35.000M de € aportados al sector financiero que tan solo sirvieron para que pudieran ajustar sus balances.
Si la economía se ha reducido debido a los cierres necesarios y provocados por la falta de actividad suficiente para desarrollar su labor en la práctica totalidad de los sectores afectados, por que el sector más afectado, el que en definitiva ha provocado esta situación sigue como si no hubiera sucedido nada intentando además mejorar su cuenta de resultados a costa de las empresas que se mantienen vivas y con el riesgo de que su pretensión de beneficios (interés de los préstamos) puedan acabar completando el cierre de alguna empresa más.
Parece más lógico que se acometa de una vez, con valentía, el análisis, la revisión y en su caso las actuaciones necesarias para ajustar también el sector financiero y evitar que, como nos puede suceder, comencemos entre todos a empujar la economía hacia arriba y cuando se haya podido subir un escalón de la pesada y alta ascensión que tenemos delante, debamos volver a retroceder consecuencia de que el piso donde nos apoyados (entidades financieras) tienen dificultades para aguantar nuestro peso.
Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto- Abogado, Administrador-Director General de Bermúdez Consutling & Management s.l. – BERCOMA
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