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El artículo analiza las distintas posibilidades de que dispone el promotor inmobiliario para actuar frente a la entidad bancaria, desde el aseguramiento del cumplimiento del contrato de préstamo, pasando por los conflictos por problemas de pago de las cuotas o, inclusive, en el proceso ejecutivo, una vez que el banco está en vías o incluso ha conseguido la adjudicación.
• Cuanto antes se hubiera reaccionado contra el banco, mejor, esto es, antes de que interponga la acción ejecutiva hipotecaria; en muchos casos, el banco, una vez que está demandado, ya no se atreve a ejecutar el préstamo y busca puntos de comunicación y acuerdo
• La mayoría de los contratos de préstamo-promotor están incursos en todo tipo de abusos y malas prácticas financieras que bordean la legalidad y los hacen inhábiles a efectos de la ejecución hipotecaria
• Más del 90% de los documentos bancarios que se emitieron durante la vida del préstamo –extractos, liquidaciones, pagos anticipados por subrogaciones o consignaciones-, están mal calculados. En la mayoría de los casos son causa para pedir la revisión de la ejecución hipotecaria
Contexto económico: de aquellas aguas, estos lodos
No sería fiel a mi condición de sociólogo – además del humilde status de abogado- al redactar este artículo, si, además de abordar el enfoque comprometido con el mismo, estrictamente jurídico y financiero- no hiciera unas reflexiones sobre lo que ha acontecido y viene ocurriendo en nuestra sociedad –nacional e internacional- para haber acabado así; esto es, en una profunda crisis económica que supera en mucho a las anteriores ocurridas en las últimas décadas. Una crisis que, concretamente en España, se ha pretendido culpabilizar, sin más, a la promoción inmobiliaria – al “ladrillo” como les gusta denominar a este sector a los más simplificadores. Un sector pues, tachado de especulativo y desordenado. Pero esta crisis no es fruto de un solo hecho aislado, sino de un comportamiento sinérgico en el que intervienen numerosos factores atinentes al:
i) diseño del modelo económico y social –ahora globalizado-,
ii) comportamiento de los agentes económicos –las políticas monetarias de las naciones, las instituciones económicas, principalmente los bancos nacionales y su red de comercialización y distribución del crédito y el ahorro, los consumidores-, y, como no,
iii) los intereses de grupos y sinarquías económicas que se alimentan y generan los miedos –riesgo empresa, riesgo país- que les propician sus oportunidades inversoras de las que obtienen pingües beneficios.
En definitiva, nos encontramos en un contexto económico internacionalizado –sin fronteras, globalizado-, y plagado de malas prácticas financieras, que van desde el pequeño banco, a los grandes referenciados en el Eurostock, pasando por las autoridades monetarias nacionales y, coronándose todo ello, en las agencias de calificación y bancos supranacionales; también, como acabamos de decir, esta debacle económica se debe a los espurios intereses de los grandes grupos de inversores que están produciendo el deterioro de naciones enteras frente a los mercados – Grecia, España, Irlanda, Portugal – para causar un desplome de su ratios de solvencia y, consecuentemente, obtener extraordinarios beneficios de la inversión y comercialización de su deuda soberana. Y, todo ello, articulado a través de los bancos, como repositorios de la liquidez que necesita la sociedad – los particulares, las empresas, las administraciones públicas-; instituciones financieras éstas que son los actores principales en este proceso de deterioro de la credibilidad española que, carentes de liquidez, han generado el progresivo quebranto de la sociedad y la espiral de descrédito en un proceso entrópico de imposible reconducción por la propia nación, que deberá acudir a procesos de rescate –en nuestro caso, europeos- en los que hipotecará sus patrimonios y, a la postre, su dignidad nacional.
En resumen, un cuadro en el que se refleja el dramático contexto de la «subfinanciación» – y a una de sus principales víctimas, el promotor inmobiliario-, en el que, nuestras entidades financieras, se retratan como las más pródigas, atípicas, egoístas y peor preparadas de contexto internacional para soportar una crisis de liquidez. Un opuesto natural pues, a los intereses del empresario inmobiliario que, con notable egoísmo económico, pone todo a su favor para no perder ni arriesgar nada (a través del llamado crédito o préstamo promotor, plagado de garantías –reales y personales-, cláusulas limitativas para disponer de los capitales concedidos, como la venta sobre plano y dedicación de parte de la financiación para la comercialización, repercutiendo además todos los gastos a cuenta del prestatario –escrituras, registro, etc.…-); en muchos casos, comportamientos éstos, claramente criminalizados o en el límite legal que, frecuentemente, traspasan de forma paladina y sin rebozo alguno, amparados, en su descomunal tamaño y en la falta de control de las instituciones de disciplina (Servicios de Defensa del Cliente, del Consumidor, Banco de España).
Completa este dramático escenario el comportamiento singular de Juzgados y Tribunales que, cual argumentum ad verecundiam, presumen la licitud inicial de las actuaciones litigiosas que los bancos emprenden contra sus acreditados, despachando las ejecuciones con escasa prudencia y, menos aún, rigor en las subastas y adjudicación de las garantías hipotecarias. Coadyuva a esta homologación de la injusticia, la postura postrada del cuerpo notarial ante la banca que, si bien, poco asesoran a la firma del préstamo al prestatario –al promotor inmobiliario-, menos aún defienden los intereses de éste en la ejecución del mismo, limitándose a la adveración incondicional de la deuda derivada del crédito a los fines ejecutivos de la entidad financiera; en definitiva, puro clientelismo. Para más inri, en clara ventaja para estas entidades, éstas pueden mantener cualquier disparatada postura, ya que los profesionales de la abogacía, normalmente, están poco preparados en las materias financieras –liquidaciones, normativa bancaria financiera- para litigar contralas poderosas asesorías jurídicas de estas entidades.
La actual crisis financiera ha hecho emerger este penoso status quo de nuestro sector financiero. Su «falta de liquidez», fruto de incursiones de alto riesgo en el sector inmobiliario y megalománicos proyectos – no sólo financiando sino compitiendo deslealmente contra el propio sector a través de su participadas inmobiliarias Altamira, Mediterranean, BancajaHabitat, ServiHabitat, etc.…-, ha calado en el sector de la promoción inmobiliaria, dándole un varapalo sin precedentes (interrupción de la facilitación de capitales en los periodos de carencia, rápidos pases a mora, corte drástico de las refinanciaciones, ejecuciones masivas de las garantías, etc…).
Aún todo lo negativa que resulta esta situación de desfinanciación para el empresario inmobiliario, este revés sin precedentes, ha tenido un único aspecto positivo: ahora se ha visto la verdadera personalidad de los bancos, en general y, muy especialmente, las mañas jurídicas y financieras y el estilo que despliegan en la financiación inmobiliaria y que llevan desarrollando durante años; Y aquellas aguas, trajeron estos lodos; esto es, las entidades financieras, carentes de liquidez para soportar las financiaciones, han bloqueado cualquier proyecto de subrogación de terceros para la compra de las unidades hipotecarias –además para vender su propio stock-, han paralizando las entregas de capitales para la finalización o comercialización de las promociones, etc…- y, como cabía esperar, se han agarrado a los contratos, para hacerse con la titularidad de dichas promociones, accionado en procesos ejecutivos sumarios en los que poder adjudicarse estas garantías. Después, una vez maquillados sus balances, en aparente mayor solvencia ante el Banco de España – por reducción de los saldos de morosidad y libramiento de provisiones -, paquetizar y vender a grandes grupos internacionales todos los activos, habiéndose quedado pues, el banco, de esta forma, con todas las plusvalías que lícitamente debieran haber sido del promotor.
Defensa jurídica: oposición a la ejecución hipotecaria y el uso del procedimiento ordinario declarativo
Por las razones argumentadas anteriormente, el promotor inmobiliario debe saber defenderse en este contexto, totalmente judicializado que supone la ejecución hipotecaria, ya que, sin ambages, es un recurso jurídico privilegiado de los bancos para hacerse rápidamente con la promoción inmobiliaria, principalmente, si ésta está acabada.
No es cuestión de entrar de lleno en materia jurídica hipotecaria o financiera; baste saber al promotor inmobiliario que se ha visto inmerso en un proceso ejecutivo, en el que el banco, por remate a su favor o de un tercero, se ha adjudicado la promoción –las garantías reales-, que dicho procedimiento no supone «cosa juzgada», esto es, que puede ser revisado el mismo en un proceso ordinario posterior, de plena prueba, en el que pueden ventilarse todas las cuestiones in extenso que afectaron a la relación crediticia. Pero, esta opción no es para lanzar las campanas al vuelo, ya que, esta expectativa sólo es hábil para aquellos casos en los que hay serias razones de fondo, en favor del derecho del ejecutado – el promotor – que no han podido ser esgrimidas en el procedimiento sumario – dada la estricta tasación de las causas de oposición- y, por tanto, requieren de otro procedimiento más amplio (en términos jurídicos, con una fase declarativa más completa), para que puedan sus derechos ser objeto de la tutela judicial.
¿Entonces?, si este proceso ordinario posterior sólo es plausible en los casos en los que el banco haya procedido indebidamente contra su acreditado –el promotor-, ¿realmente hay razones para tratar de revisar el procedimiento ejecutivo anterior?; la respuesta tiene una consideración preliminar o, si se quiere, dos partes: en primer lugar, dejar sentado que, cuanto antes se hubiera reaccionado contra la entidad financiera, mejor; esto es, antes de que ésta interpusiera la acción ejecutiva hipotecaria, por cuanto este procedimiento declarativo para revisar el ejecutivo, puede plantearse con anterioridad (cuando empiezan los problemas y discusiones con el banco porque no se puede hacer frente a las amortizaciones, porque no quiere refinanciar la deuda, porque amenaza con resolver anticipadamente el contrato de préstamo, etc…); en muchos casos, el banco, una vez que está demandado, ya no se atreve a ejecutar el préstamo y busca puntos de comunicación y acuerdo con su acreditada (nunca adoptara esta postura negociadora si el promotor, cual vulgar can, no le enseña primero los dientes –los jurídicos, claro-).
En segundo lugar, en cuanto a sí vale la pena accionar contra el banco inclusive cuando ya se ha adjudicado la garantía, la respuesta es afirmativa; en efecto, si revisamos la mayoría de los contratos de préstamo-promotor, nos encontraremos que están incursos en todo tipo de abusos y malas prácticas financieras que bordean la legalidad –o que la traspasan de parte a parte-, inclusive, no mereciendo la inscripción de sus estipulaciones en el Registro de la Propiedad por parte del registrador, quedando, por tanto, inhábiles a efectos de la ejecución hipotecaria. Por tanto, ya porque el promotor se personara en el procedimiento ejecutivo anterior, como si, por circunstancias no pudo hacerlo, podría alegar en este ordinario, sobre todos aquellos hechos y cuestiones, que no tuvo la oportunidad de hacerlo anteriormente –por incomparecencia o por limitación sumaria-.
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