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Por Iván López Fernández, Abogado en IENE Abogados
Como consecuencia de la burbuja inmobiliaria, las reclamaciones y procedimientos judiciales relacionados con los defectos constructivos han experimentado un importante aumento en los últimos años. El autor explica las claves para un correcto enfoque inicial de la reclamación, pues los primeros pasos son absolutamente esenciales para plantear un procedimiento judicial con garantías de éxito.
Los daños deberán comunicarse a los responsables en un plazo máximo de dos años de modo que quede constancia de la comunicación, por lo que un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo será el modo más efectivo
En caso de que se realizasen reparaciones y resultasen infructuosas, los plazos de garantía volverán a computarse desde su realización
En lo que respecta a comunidades de propietarios será conveniente plantear reclamaciones conjuntas, tanto las referentes a elementos privativos como las de zonas comunes. Igualmente, podrían acumularse las relacionadas con incumplimientos de la memoria de calidades, si bien estas, como regla general, solo se podrán hacer valer frente al promotor.
A estas alturas nadie es ajeno a la burbuja inmobiliaria vivida en España en la pasada década. Este fenómeno ha traído consigo no solo un parque de viviendas sobredimensionado que supera con mucho la demanda existente, sino que también ha propiciado que la calidad en las construcciones descendiese de forma alarmante. No son pocos los factores que han influido en este descenso de la calidad constructiva: altísimos precios de suelo que obligaban al promotor a ajustar al máximo el presupuesto dedicado a la ejecución de la obra, prisas por acometer nuevos proyectos, personal con escasa o nula formación trabajando a destajo, son solo algunos de los motivos que han dado lugar a miles de viviendas que no cumplen unos mínimos estándares de calidad.
Lógicamente, ante esta situación, las reclamaciones y procedimientos judiciales relacionados con los defectos constructivos han experimentado un importante aumento en los últimos años. Tratará en este artículo de ofrecer una serie de claves para un correcto enfoque inicial de la reclamación, pues los primeros pasos son absolutamente esenciales para plantear un procedimiento judicial con garantías de éxito.
Como punto de partida deben tenerse en cuenta los plazos de garantía que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.) en su artículo 17. Así, dicho texto establece un plazo de garantía de un año para los defectos de terminación o acabado de la edificación; esto es, deficiencias menores tales como fallos en la pintura, pequeños desajustes de carpinterías o fontanería, desperfectos en los solados, manchas de obra, etc. Tres años para defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad como humedades y filtraciones, problemas de aislamiento térmico o acústico, fallos en las instalaciones, incumplimientos normativos, etc. y diez años para deficiencias estructurales, es decir, aquellas que ponen en riesgo la estabilidad de la edificación. Conforme a la referida ley, si el defecto aparece dentro de dichos plazos, se faculta al adquirente para entablar reclamación no solo contra el promotor que ha vendido la vivienda, sino también contra el constructor y contra los técnicos responsables en la ejecución (arquitecto y aparejador), aunque no hubiese una relación contractual directa con los mismos.
Teniendo presente lo anterior, debe tenerse muy en cuenta la fecha de cómputo inicial de dichos plazos, que no es, al contrario de lo que muchos compradores piensan, la fecha de compra o entrega de la vivienda, si no la fecha de terminación de obra, que viene reflejada en el Acta de Recepción, documento que refleja la “entrega”, por parte del constructor, de la obra terminada al promotor. A día de hoy este dato es especialmente importante, pues no hay que olvidar que actualmente muchas de las viviendas que se venden como obra nueva en verdad han sido finalizadas hace varios años, lo cual dejaría al comprador, ya desde la adquisición, fuera del plazo de garantía otorgado por la L.O.E. Esto no significa que el comprador no tenga posibilidad de reclamar la reparación de los desperfectos de su vivienda, pues siempre subsistirá la responsabilidad contractual del promotor/vendedor respecto al comprador, que abarca quince años desde la fecha de adquisición, pero perderá la posibilidad de accionar contra el resto de agentes de la construcción (constructor, arquitecto y aparejador).
Considerando la situación actual del sector inmobiliario, lo anterior no es baladí, pues no sería improbable que el promotor/vendedor, al momento de dirigirle la reclamación, fuese insolvente o estuviese inmerso en un concurso de acreedores, lo cual complicaría sustancialmente la reparación de los daños o el cobro de una eventual indemnización. En ese sentido, es conveniente, en caso de adquirir una vivienda que lleve un tiempo construida, comprobar de forma minuciosa su estado y exigir al promotor la reparación de todas las deficiencias observadas antes formalizar la compraventa.
Un segundo plazo que ha de tenerse en cuenta es el de prescripción de las acciones. Así, la L.O.E., artículo 18, establece que una vez se produzca el daño, el mismo debe comunicarse a los responsables del mismo en un plazo máximo de dos años. Dicha comunicación debe ser realizada de modo que quede constancia de la misma, por lo que un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo será el modo más efectivo. En este punto debe tenerse en cuenta que convendrá dirigir las reclamaciones, en la medida de lo posible, a todos los intervinientes en la edificación, comenzando obviamente por el promotor y siguiendo con el constructor, arquitecto y aparejador.
Normalmente no surgirán problemas a la hora de averiguar los domicilios sociales de promotor y constructor, pero sí puede resultar más complejo disponer de los domicilios a efectos de notificación de los técnicos, pues muy pocas veces se reflejan en el Libro del Edificio y los colegios profesionales no facilitan la información dadas las limitaciones impuestas por la Ley Orgánica de Protección de Datos. En este caso, si no se lograse localizar el domicilio, cabe la opción de solicitar, en la reclamación que se remita al promotor, que sea él mismo quien comunique las reclamaciones a los técnicos; si bien esto no implica que el promotor acceda a la petición, por lo que en todo caso debería intentarse la comunicación directa a los agentes que se consideren responsables. Si bien es cierto que diversas sentencias del Tribunal Supremo estiman que la prescripción debe aplicarse de manera restrictiva, el transcurso de estos plazos supone en muchas ocasiones la práctica imposibilidad de plantear una demanda, por lo que ha de insistirse en la necesidad de comunicar los daños en cuanto sean detectados y reiterar las reclamaciones cuantas veces estime necesario, sin que en ningún caso transcurran más de dos años entre ellas.
En cuanto al contenido de las comunicaciones, en las mismas deberán listarse de forma más o menos detallada los daños detectados en la edificación y, evidentemente, solicitar la reparación de los mismos. En el caso de comunidades de propietarios, aunque la lógica indica que sea el administrador o el presidente, como legal representante de la comunidad, quien remita la reclamación, nada obsta que cualquiera de los propietarios pueda hacerlo, reclamando tanto los daños en su vivienda como aquellos que afecten a zonas comunes de la edificación.
En cuanto a las reclamaciones a las aseguradoras, por lo general no tendrán ningún resultado. Y esto es así dado que el seguro decenal, que el promotor debe suscribir obligatoriamente (art. 19 de la L.O.E. y Disposición Adicional 2ª), solo cubrirá durante los diez años posteriores a la terminación de la edificación, las deficiencias estructurales (aquellas que comprometan la estabilidad de la edificación) pero en ningún caso aquellos defectos relacionados con la habitabilidad o funcionalidad de la edificación que son, con mucha diferencia, los más frecuentes. Si bien es cierto que la L.O.E. prevé que mediante Real Decreto pueda establecerse la obligatoriedad de pólizas que cubran daños de acabado o habitabilidad, a fecha actual nada se ha legislado en este sentido.
En cuanto al seguro de daños del que habitualmente disponen las comunidades de propietarios, tampoco se harán cargo de aquellos siniestros que puedan tener su origen en defectos constructivos, pues sería tanto como asegurar o garantizar la pericia o profesionalidad de los intervinientes en la edificación, lo cual carece de toda lógica. Es importante remarcar este punto, y tener en cuenta que las reclamaciones efectuadas a las compañías de seguro, en ningún caso serán aptas para interrumpir la prescripción respecto a los agentes responsables de la edificación.
Una vez remitidas las comunicaciones, si las mismas fuesen atendidas por los responsables y se procediese a solventar los defectos es importante documentar este proceso. Para ello deben solicitarse los partes de trabajo, de forma que queden reflejadas las actuaciones llevadas a cabo, fecha de las mismas, etc. Debe señalarse que en caso de que se realizasen reparaciones y resultasen infructuosas, los plazos de garantía volverán a computarse desde su realización, por ello es importante que quede reflejada de forma fehaciente cualquier intervención en la edificación.
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