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El mercado hotelero europeo, y en concreto el español, está presentando durante el ejercicio 2006 un dinamismo importante, fundamentado principalmente por una serie de factores.
El mercado de inversión europeo ha estado protagonizado durante el ejercicio 2005 y 2006 por la venta de los porfolios de las principales cadenas hoteleras internacionales. Dichas operaciones principalmente localizadas en Reino Unido y Francia contribuyeron a alcanzar un record en el volumen de inversión alcanzando los 17.000 millones de euros en 2005, un 73% más que en 2004. Entre las operaciones de venta de porfolios más significativas destacamos la venta de 73 establecimientos de Intercontinental Hotels Group por 1.5 billones en Reino Unido, 46 establecimientos de Whitbread por 1.5 billones y en Francia 128 hoteles de Accor por 1 billón siendo la operación corporativa más importante la venta del portfolio de Société du Louvre a Starwood Capital por un total de 2.1 billones.
El mercado español continúa siendo uno de los mercados hoteleros más activos de Europa, particularmente el segmento de resorts y complejos vacacionales que concentraron en 2005 el 75% de activos individuales vendidos, alcanzando un volumen de inversión total en torno a los 1.300 millones de euros.
Sin embargo, son los hoteles urbanos operados por cadenas internacionales y localizados en las principales ciudades los que han protagonizado las operaciones de inversión de activos individuales más relevantes de 2006 y entre las que destacan por representatividad y volumen la venta del Hotel Arts de Barcelona por 417 millones y la venta del Hotel Westin Palace de Madrid por 385 millones al consorcio formado por GIC, Host Hotels & Resorts y ABP. Asimismo, Morgan Stanley adquirió hace unos meses el portfolio de 7 hoteles de Intercontinental por 638 millones entre los que se encontraba el Hotel Intercontinental de Madrid.
En este sentido, 2006 será testigo de un nuevo máximo histórico en el volumen de inversión de activos hoteleros que se estima en torno a los 1.700 millones de euros y que se deriva de las grandes operaciones de venta a fondos internacionales registradas, la tendencia de los grandes cadenas españolas a desinvertir vía operaciones de sale&lease back (S&LB) así como a la elevada
liquidez del mercado inmobiliario.
Dicha elevada liquidez, cuyos efectos se extienden a todos los segmentos del mercado, se plasma cada día más en estrategias patrimonialistas y de diversificación de grandes grupos inmobiliarios nacionales que apuestan progresivamente por el desarrollo de carteras de establecimientos hoteleros e incluso de cadenas o equipos de gestión propia.
En cuanto al perfil del inversor, el mercado español continúa estando protagonizado por inversores nacionales, más dinámicos y activos que los inversores tradicionales quienes tienen especial preferencia en localizaciones «prime´´ y en activos gestionados por cadenas internacionales. Es de destacar las expectativas de crecimiento de la inversión en hoteles vacacionales, particularmente en activos ´´oportunidad´´ que requieren de inversión en reposicionamiento y rehabilitación.
Crecimiento sostenido de la oferta y remodelación de la planta obsoleta
Por otro lado, la inversión en desarrollo sigue presentando un gran dinamismo. En la actualidad, pueden contabilizarse aproximadamente 600 proyectos hoteleros en diferentes estadios de desarrollo con un total de aproximadamente 92.000 habitaciones.
Evolución de la nueva oferta
No obstante, atendiendo al volumen de inversión comprometida, se ha experimentado un incremento considerable: en el año 2000 había presupuestados 7.500 millones de euros para 94.000 habitaciones, mientras que en este momento esas 92.000 unidades en curso requerirán un desembolso de 11.500 millones de euros, cifra similar a la del pasado ejercicio. Dos factores fundamentales explican esta característica del mercado inversor hotelero actual: el encarecimiento progresivo del suelo y el aumento de los costes de promoción así como el entendimiento de la necesidad de desarrollar complejos hoteleros de mayor calidad y nivel de servicios.
En este sentido, el 80% de los proyectos será de 4E, 5E o Lujo. A ello contribuye la apuesta decidida de diversas promotoras inmobiliarias por nuevos complejos turísticos-residenciales de tipología horizontal basados en el golf y los hoteles urbanos de diseño. Ambos productos están siendo aprovechados por cadenas internacionales para desplegar sus marcas de gama alta en nuestro país.
Andalucía junto con Canarias y la costa mediterránea peninsular, suman el 80% de la oferta planificada en todo el país.
Andalucía, con una oferta superior a las 22.000 habitaciones, sigue siendo la región española que concentra un mayor número de actuaciones hoteleras en desarrollo, un 25% del total de las proyectadas en todo el país.
Sin duda, el atractivo que esta región supone para el cliente nacional y el extranjero se está plasmando en una política de constantes aperturas, impulsada por agresivas campañas de recalificaciones y planes urbanísticos que están sacando a la luz nuevo suelo en zonas en proceso de desarrollo turístico como las de la costa de Huelva, Cádiz, Almería o Granada. En la actualidad se identifican más de 150 proyectos hoteleros en Andalucía, que sumarán 22.800 habitaciones en los próximos ejercicios.
Canarias sigue siendo otro de los puntos de mira del inversor hotelero. De hecho, cabría interpretar que ha sido precisamente la moratoria hotelera decretada en el territorio insular la que mantiene el acelerador en el proceso de materialización de los proyectos aprobados con anterioridad a una norma que limitó la concesión de nuevas licencias de construcción.
También existen zonas de menor tradición y notable desarrollo, como determinados puntos del litoral de Castellón y Murcia, áreas donde la explosión del turismo residencial ha ido acompañada de la promoción de complejos hoteleros aunque tradicionalmente no se hayan configurado como destinos hoteleros.
En cuanto al perfil del producto, se ha experimentado un cambio en el enfoque de los inversores, cada vez en mayor medida tienden a seleccionar activos con acuerdos de renta variable y esquemas de gestión o management, es decir operados con una cadena hotelera que les proporcione una renta fija más un componente variable en función de rendimiento real del activo o bien una delegación de la gestión en un operador reconocido (management), es decir, en ambos casos el inversor asume parte del riesgo operativo y comercial propios de la actividad hotelera.
Sin embargo, la presión de los inversores nacionales para obtener y establecer un componente importante de renta fija se sigue enfrentando con la estrategia de las grandes cadenas hoteleras internacionales, compañías orientadas a reducir los activos hoteleros en propiedad y a desarrollar su política de expansión vía activos en gestión o management, con mínimas garantías de renta para el inversor.
Ahora bien, el potencial augurado por diferentes expertos en los nichos de alta categoría (5 estrellas y lujo) en las principales urbes ha desatado un notable interés inversor, identificándose diferentes proyectos y iniciativas relevantes, destacando la actividad en las principales plazas, esto es, Madrid y Barcelona. Asimismo, la recuperación y mejora de los rendimientos operativos obtenidos por estos segmentos durante los últimos meses parece disipar algunas dudas sobre el
potencial y recorrido real de estos mercados.
Promotores y patrimonialistas locales presentan una confianza progresiva y creciente en el producto hotelero y se muestran cada día más abiertos a contratos de alquiler mixto / variable e incluso acuerdos de gestión en algunos casos.
Por otro lado, las cadenas hoteleras internacionales con firme propósito de posicionarse en el mercado español donde su presencia es marginal en comparación con otros mercados, han flexibilizado sus condiciones ofreciendo algún tipo de garantías operativas a promotores e inversores, si bien dicha flexibilidad se ciñe normalmente a proyectos y ubicaciones muy emblemáticas.
Las cadenas o grupos hoteleros extranjeros mantienen su interés en entrar o expandirse en España
Grandes operadores internacionales, fundamentalmente enfocados en los segmentos de alto lujo y servicio limitado, dinamizan e impulsan múltiples proyectos, tanto en costa (vacacional) como en el segmento urbano.
Sin embargo, sus aspiraciones de penetración en el mercado español siguen materializándose de manera lenta por las limitaciones de identificación y desarrollo de proyectos de calidad así como por las restricciones de oferta en gestión o con alto componente de renta variable.
Crecimiento urbano versus desinversión en segmento vacacional
Paralelamente, en las grandes cadenas españolas se produce un estancamiento en su crecimiento y las vacacionales históricas como Sol Meliá, Barceló y RIU cuentan con planes de desinversión en activos no estratégicos y/ reconversión a otros productos, particularmente en Canarias y Baleares debido principalmente a la bajada de la rentabilidad de los activos, la situación de sobreoferta, la obsolescencia de la planta hotelera y el interés en invertir en nuevos mercados fuera de España.
No obstante, las grandes cadenas españolas, al igual que los tour operadores, miran hacia otros mercados, más o menos emergentes, donde las expectativas de rentabilidad operativa son sustancialmente superiores (Caribe, países del este, y arco mediterráneo).
Sin embargo, en el mercado urbano la expansión se mantiene y son múltiples las cadenas con proyectos en cartera (AC, Vincci, Confortel, Barceló, Hesperia, HUSA, Accor, etc.) e interés potencial en posicionarse en las principales ciudades.
A esto debemos añadir que existe un constante crecimiento y aparición de nuevas cadenas hoteleras que cuentan con ambiciosos planes de expansión, si bien, en este sentido el sector hotelero español sigue presentando una fuerte atomización (280 cadenas concentran el 58% de la oferta total, el resto son gestionados por independientes).
Asimismo, algunos de estos nuevos operadores tienen por objetivo el desarrollo de nuevos conceptos hoteleros en nuestro mercado, un claro indicador del proceso de diversificación y desarrollo que está viviendo el mercado español, y que es especialmente relevante en el mercado urbano.
El fuerte incremento de oferta generalizado en casi todas las plazas ha presionado los niveles de tarifa y reducido significativamente los márgenes operativos durante los últimos ejercicios
¿Existe sobreoferta?, cuestión que se repite en mucho en artículos y foros del sector; cierto es que son diversos los mercados, tanto urbanos como vacacionales, que han visto incrementar su oferta alojativa de manera considerable durante los últimos años (especialmente, segmento cuatro estrellas) sin que la demanda haya mantenido una dinámica equiparable.
El balance del año pasado 2005 arrojaba como resultado el mantenimiento de los precios medios, pese a haber registrado una leve recuperación en los niveles de ocupación, destacando la revitalización del mercado británico y alemán que supone más del 57% de las pernoctaciones internacionales y el creciente turismo nacional que en la actualidad representa el 43%.
No obstante, y pese a las incertidumbres de determinados mercados emisores y ciertos conflictos internacionales, el primer semestre de 2006 ha presentado una generalizada mejora, especialmente en términos de tarifa, pudiendo afirmase que ha habido crecimiento real de tarifas en la práctica totalidad de los principales destinos; tanto en costa (se estima una recuperación media acumulada del 6,1%) como en urbano (con un crecimiento medio en Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla del 8,9% y que sitúa el precio medio en 108 ).
En términos generales, la contracción de pernoctaciones y precios medios experimentados fundamentalmente en los mercados vacacionales españoles durante los tres últimos años ha mejorado gradualmente durante el ejercicio 2006 si bien en es el mercado hotelero urbano el que ha experimentado mejor comportamiento, con un incremento medio de la ocupación del 6,8% situándose a cierre de semestre en torno al 71% de ocupación.
CONCLUSIONES Y TENDENCIAS
Las principales conclusiones que se derivan de la situación actual y perspectivas del mercado hotelero e inmobiliario español se pueden concretar en los siguientes puntos:
Existe un creciente interés inversor por operaciones hoteleras con un mayor perfil de riesgo ñ beneficio. En este sentido, se ha visto favorecido por las expectativas de rentabilidad del negocio hotelero y el proceso de diversificación de negocio inmobiliario emprendido por diversas promotoras y sociedades inmobiliarias.
En términos contractuales se sigue desarrollándose de manera gradual nuevas fórmulas (alternativas al arrendamiento fijo) de estructuración de la relación Propietario-Operador y flexibilización de términos contractuales.
En este sentido, se observa una creciente importancia del Contrato de Gestión dentro de la industria hotelera española y la predominancia creciente del contrato de alquiler mixto.
Adicionalmente, y como hemos comentado anteriormente, la separación progresiva de gestión e inversión hotelera es un hecho al que tienden a converger tanto operadores hoteleros como inversores. Para el inversor significa centrar su actividad en la patrimonialización de activos cediendo o depositando la gestión del establecimiento hotelero al experto, es decir, al operador hotelero.
Adicionalmente existe un importante factor por parte de las cadenas hoteleras, que centran sus recursos y esfuerzos en la gestión hotelera y no en la adquisición y tenencia de activos, fenómeno este último que fuertemente penalizado por analistas y que requiere una disposición de fondos no propios de la industria. Sirva de ejemplo, el proceso de venta de activos, operación de sale & lease back (S&LB), realizado recientemente por la cadena Intercontinental Hotels Group.
Asimismo, la consolidación de la oferta hotelera se constituye como una oportunidad para fondos de inversión internacionales que se configuran como uno de los principales agentes inversores hoteleros en el mercado europeo. Esta situación se ve reforzada por la importante liquidez de fondos internacionales buscando producto inmobiliario (y hotelero): operaciones de S&LB, inversiones de
nicho y adquisiciones oportunistas que generan liquidez y potencian el proceso de consolidación del sector.
Creciente promoción de desarrollos hoteleros por parte de los principales promotores españoles. Para ello son ya varias las que han establecido acuerdos
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