Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Recientemente nos han llegado, desde Estados Unidos, ciertas señales de alarma dirigidas al sector inmobiliario. Parece que en ese país, se está produciendo un aumento de la morosidad en las hipotecas concedidas, si bien es cierto que se trata de las que califican de alto riesgo. Es decir, los prestamos que se conceden con garantía hipotecaria a beneficiarios que tienen un bajo nivel de ingresos con relación a la cuota que han de pagar.
Es cierto que esta situación se puede dar en cualquier mercado, tan solo hace falta que ese difícil equilibrio que en muchas ocasiones existe entre los hipotecantes con relación a sus niveles de ingresos, se desajuste, pero no tiene nada que ver con la situación real del mercado inmobiliario (necesidad/demanda, producción/oferta), es decir, la financiación pura para compra de una vivienda necesaria para vivir.
Se trata en todo caso de una situación de riesgo del mercado hipotecario, en gran parte debido a los parámetros de riesgo asumidos por los bancos americanos en este tipo de financiaciones, insistimos que no es tampoco una situación el estándar ni en ese país.
Existen por otra parte, otras características. A diferencia de nuestro mercado nacional, en el que el nivel de hipotecas formalizadas a tipo de interés variable supera el 80%, en los EE.UU. tan solo el 14%, lo fueron en el pasado mes de Marzo. La mayor parte de los prestamos son a tipo fijo, lo cual, en momentos en el que el responsable de la Reserva Federal Americana Ben Bernanke, pretenda revisar a la baja los tipos de interés, esta medida no incidirá en las cuotas de los hipotecados (Medidas que ya están estudiando).
Un elemento que confirma que el mercado americano sigue activo es el interés demostrado por las grandes constructoras españolas que están pujando por situarse en ese mercado por las capacidades de crecimiento que han detectado
En nuestro caso también existe, aunque en menor medida, cierta actividad en la misma línea que en los EE.UU. Se trata de las refinanciaciones que se están formalizando con garantía hipotecaria para absorber las múltiples cuotas de los diferentes préstamos que han llegado a acumular algunas familias, pero nuevamente se ha de insistir, no es un efecto derivado, ni consecuencia de la evolución del mercado inmobiliario, si no de la economía y tal vez, aunque no siempre, de cierta carrera que existe en nuestra sociedad hacia un consumo elevado.
Todo ello, no debe hacernos perder de vista la situación de nuestro país, como es el alto precio que han alcanzado las viviendas y la dificultad que existe actualmente para poder acceder a la propiedad. A ello se debe sumar la tendencia alcista de los tipos de interés, aunque en este sentido nuevamente las entidades de crédito (bancos y Cajas de ahorros), ya han comenzado a estudiar nuevas modalidades de financiación que permita mantener, al menos durante los primeros años, una cuota asequible a los futuros hipotecantes. En esta línea existe una creencia, más que una realidad, según la cual alargando el plazo de las hipotecas, se reduce la cuota y por lo tanto, de lo que se trata es de, cada vez más prorrogar el tiempo de duración del préstamo.
En el cuadro siguiente se puede observar que a medida que crece el tipo de interés el diferencial (menor importe en la cuota de la hipoteca), que existe entre una cuota a 30 años o a 40 años, se reduce, lo que significa que existe un límite de plazo máximo en función del tipo de interés que resulta inversamente proporcional, mientras que con tipos a la baja, el plantear un plazo mas largo de amortización reduce significativamente la cuota.
Hemos establecido un ejemplo con una hipoteca tipo de 270.000 (medida de las hipotecas formalizadas en el último periodo, en el que se observan ambas tendencias).
Análisis a partir de una previsión de incremento o reducción de los tipos de interés atendiendo a una modificación del plazo de amortización 30 a 40 años
Se puede verificar que en la medida que el tipo de interés crece, la diferencia entre la cuota mensual a pagar en una hipoteca a 30 años o 40 años, se reduce, mientras que se produce el efecto contrario se sitúa cuando los tipos de interés se reducen.
Si a ello se le añade el incremento de costes que comporta la prorroga de plazo en las hipotecas que se sitúan en torno a los 18.000 (con los tipos al alza), no parece justificar lo que en algunos sectores apuntan incrementar el plazo de la hipoteca como solución para la compra de pisos.
Por ello la lucha que mantienen las entidades de crédito con sus departamentos de estrategia de productos a fin de que puedan ofrecer una hipoteca que mantenga unas cuotas en los niveles que hasta ahora se han ofrecido en el mercado.
En esta línea están surgiendo hipotecas en las que si antes se retenía de la amortización mensual el 20/30% del importe total como pago de una cuota única la final de préstamo, ahora se plantean posponer el 40%, con lo que el importe a amortizar (no el pago de los intereses), se reduce sensiblemente y se puede mantener una cuota asequible, que es esta y no otra, la lucha que tanto los hipotecantes como los futuros hipotecados buscan. Que la ratio entre ingresos y pago de hipoteca no supere el 40% (entendiendo este como él limite en el que el riesgo de morosidad es bajo).
Aunque la pregunta puede ser si estas medidas servirán si los tipos siguen creciendo, ya que estas actuaciones no dejan de ser coyunturales. En esta situación ni la imaginación financiera serviría para ajustar las cuotas a las posibilidades de los nuevos compradores de viviendas. Por ello si efectuamos un pequeño análisis de la evolución de los tipos de interés, parece que la tendencia, (aunque no va a cambiar y los tipos seguirá, al menos de momento, al alza) de los referentes indican que se va a ralentizar su aumento.
Existen en el mercado unos baremos que reflejan las tendencias de los tipos de interés. Si nos atenemos al precio del dinero a corto plazo, es decir el tipo de interés del Euribor a 3 meses con relación a Euribor hipotecario (a 12 meses), se observa cierta tendencia de aproximación en su evolución futura y por lo tanto de menor movilidad, si atendemos a la premisa según la cual cuando los diferenciales son mayores entre ambos, significa mayor inestabilidad
Por ello no es muy aventurado prever una cierta ralentización en los tipos de interés, lo que permitirá que las entidades de crédito puedan seguir ofreciendo productos cómodos, en términos de importe de cuota a pagara cada mes.
Si ello es así, la preocupación del sector, no ha de estar en si la demanda se va a reducir, sino en el hecho de que esta demanda se vea atendida en todos sus aspectos, tanto de ubicación, características del producto ofrecido (dimensiones, calidad) y a precios adecuados.
Debemos huir de situaciones ya vividas en las que el sector se apropió de los márgenes que ofrecía el disponer de hipotecas con cuotas ajustadas para mantener un alza de precios, en estos momentos, podría ser un suicidio empresarial en algunos proyectos.
Es cierto que las ventas se han reducido, más por el miedo «a lo que pasará´´ que por una situación real. También es cierto que comienza a circular por el sector ofertas de posibilidades edificatorias (solares, proyectos etc.), de quienes pretenden retirarse a los cuarteles de invierno aunque manteniendo unas pretensiones de márgenes que no se justifican con un mercado que cada vez requiere mas de una aquilatación en todas las fases del proceso.
Como siempre conseguir el equilibrio del mercado no es tarea fácil, pero precisamente por ello los profesionales del sector inmobiliario deben poner toda su capacidad y conocimiento para que la respuesta al encabezado de este artículo pueda ser negativa.
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