Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Si analizamos la historia, a menudo tenemos la sensación que ésta se repite ante hechos que recuerdan la frase popular de que el hombre es el único ser que tropieza dos veces en la misma piedra. Como si las situaciones vividas, las experiencias adquiridas y los conocimientos transmitidos sirvieran de poco.
Este pensamiento me viene a la mente cuando observo los mensajes que a través de diferentes medios de comunicación y con procedimientos diversos, como declaraciones, estudios o informes se transmiten con relación a la previsible evolución del mercado inmobiliario de la vivienda.
Hace años, alrededor de unos quince, ante una situación parecida a la actual en cuanto a nivel de actividad, aunque no por las características de la demanda, y es importante remarcarlo toda vez que actualmente ésta no tiene carácter especulativo, más allá de intentar adquirir el bien antes de que la tendencia alcista incremente más los precios.
La diferencia de aquellos momentos en que existía lo que se acabó llamando un «recalentamiento´´ del mercado inmobiliario, (entendiendo este calificativo como el reflejo de una euforia compradora y vendedera de pisos que más bien parecía el parqué de una bolsa de valores que la transmisión de unos bienes inmuebles), en el que el objetivo de la compra era la venta posterior en unos plazos que en muchos casos no superraba los 90 días, llevó lógicamente a una preocupación de valorar las consecuencias que se generarían en el momento en el que el carrusel se parara.
la situación de partida del inicio de la década de los años noventa, nada tiene que ver con la actual evolución de oferta-demanda que existe en el mercado
En ese contexto surgieron voces autorizadas que anunciaban un cambio de tendencia del mercado. Aseguraban que éste forzosamente se tendría que parar, la construcción ralentizarse y las ventas reducirse. Y con este escenario que presentaban como un futuro próximo, la consecuencia sería, con toda seguridad, que los precios de los pisos bajarían (se barajaban porcentajes del 15/20%) y por lo tanto lo que había que hacer era no comprar y esperar a esa (casi formalmente) anunciada reducción de los precios de las viviendas.
Obviamente, siempre gusta oír noticias de que algún producto baja sus precios y si este aviso es que los de las viviendas se van a reducir en porcentajes superiores a los dos dígitos, lo lógico es que el comprador espere «a las rebajas´´ como si de la compra de un producto de consumo se tratara y paralice su necesidad o deseo de compra.
Por ello no sorprendió que la consecuencia de esta situación creada de inseguridad en el futuro conllevara la posterior caída del mercado a la que por supuesto no fue ajena las declaraciones y anuncios de reducciones de precios.
La situación posterior, que las ventas de las viviendas se redujeran, que la producción de los pisos se ralentizara y en definitiva que el sector entrara en un proceso de crisis del que tardó en salir más de cinco años, no fue más que una lógica consecuencia.
Es cierto, y nuevamente hago hincapié en ello, que la situación de partida del inicio de la década de los años noventa, nada tiene que ver con la actual evolución de oferta-demanda que existe en el mercado; si bien se constata un porcentaje de adquisiciones de pisos que pretende beneficiarse de las plusvalías que el alza de los precios genera.
menos del 7% de las compras se acaban transmitiendo en el primer periodo de adquisición
La mayor parte de las adquisiciones actuales, a diferencia de lo que sucedía en aquellos momentos, lo son para una permanencia en el tiempo, de forma que menos del 7% de las compras se acaban transmitiendo en el primer periodo de adquisición, pero ello no significa que el mercado esté a salvo de cualquier andanada, y éstas pueden venir tanto de bienintencionadas declaraciones, como de malinterpretadas tendencias o datos.
La lógica preocupación de los gobiernos por el incremento en el precio de las viviendas, así como el importante volumen que ha alcanzado el sector de la construcción residencial, no debe ocultar una realidad positiva que es la capacidad que este sector ha demostrado como dinamizador de la economía, por lo que las valoraciones del desarrollo sectorial y las previsiones que del mismo se hagan deberían tener en cuenta que no seria una buena noticia un descenso en la actividad constructora por las negativas consecuencias que tendría sobre el conjunto de la economía nacional.
Por ello cuando de nuevo se oyen voces que son recibidas con cierto agrado por parte incluso de la administración, que nos indica que el sector de la vivienda verá reducida su actividad y que a consecuencia de ello los precios no tan solo se verán frenados, sino que van más allá en las previsiones y nos anuncian reducciones de precios en tres o cuatro años del orden del 20%, está presentándose de nuevo un clima de pesimismo que además de no corresponderse con la evolución real del sector, están volviendo a generar un riesgo de desaceleración de la demanda, que si bien actualmente se mantiene en unos niveles del orden de las 450.000 viviendas año, puede, a tenor de las expectativas anunciadas (reducción de precios), conllevar a los adquirentes futuros a esperar a mejores momentos y con ello generar una cuasi paralización de la misma; como ya se sufrió en el anterior ciclo económico previo al actual desarrollo del mercado, que después de varios años, queda demostrado que no se trata de un recalentamiento ni de una burbuja del sector.
no existen otros factores que permitan establecer unas previsiones pesimistas más allá de la lógica cautela
Al margen de que tales anuncios pueden conllevar riesgos de difícil cuantificación en sus consecuencias, la evolución histórica del mercado inmobiliario ha demostrado que esta previsión de reducciones de precios de las viviendas no se ha producido salvo en situaciones de grandes crisis económicas generadas por situaciones hoy muy alejadas de nuestro horizonte.
Para que realmente se pudiera producir esa reducción del 20% en los precios de las viviendas en un plazo de 3-4 años, deberíamos partir de datos reales como es la propia evolución de los precios de las viviendas
Observamos que desde el punto de vista de valores absolutos a lo largo de 10 años y en situaciones económicas adversas, en ningún momento los precios de las viviendas se han visto reducidos. Otra cosa es que atendiendo a valores constantes y en función de la evolución de la inflación, el resultado fuera que éstos hubieran sufrido un descenso.
En todo caso ésta podría ser la hipótesis que se debería barajar en ese escenario futuro de menor actividad, que se apunta más por el hecho de que como la actividad es alta y se mantiene desde hace varios años, se plantea como lógica pensar que esta tenga que pararse.
Aunque hoy todavía los datos de construcción, venta y financiación de las viviendas no apuntan hacia esa vía, pero siendo prudentes y aceptando que el ritmo de actividad tienda a una línea descendente, ello no justifica la previsión de una caída en los precios.
La propia evolución del IPC a lo largo de estos años, nos lleva a una situación en la que tan solo con incrementos superiores a los vividos en los últimos diez años (es decir superar el 5%) de manera constante durante al menos tres años y con una situación de precios totalmente estancada de las viviendas se podría llegar a alcanzar en relación a precios constantes esa anunciada bajada de los precios de las viviendas.
Por la tanto parece que si bien la actividad se va reduciendo, en lo que todos los analistas coinciden, no existen, al margen de unos precios cada vez más altos de las viviendas, otros factores que permitan establecer unas previsiones pesimistas más allá de la lógica cautela que se ha de tener en cualquier sector industrial y sobretodo en uno que lleva con una tendencia de incremento de producción desde hace varios años.
Aunque si bien es cierto que la demanda sigue creciendo, mientras las entidades de crédito generen formulas de financiación que permitan asumir endeudamientos importantes a tenor de cada economía familiar, pero a unas cuotas de amortización de préstamo adecuadas a los ingresos, podrán acceder a la compra de un piso; y, hoy por hoy, hay que reconocer la capacidad de ingenio y adecuación que van teniendo los bancos y cajas para conseguirlo.
Una vez más no hay que buscar motivos de preocupación al sector mas allá de los lógicos de la actividad y anunciar horizontes con problemas, o avisar que los precios de las viviendas se van a reducir no ayuda a mantener la estabilidad de un sector tan preciso para la evolución económica del país, pero tampoco ayuda a los futuros adquirentes de las viviendas con unas previsiones que difícilmente son posibles de alcanzar
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