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Por María Teresa de Haro. Abogada en DJV Abogados
En breve: El Gobierno, en el Consejo de Ministros celebrado el 1 de marzo, ha aprobado el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE el día 5 de marzo, y con entrada en vigor al día siguiente de su publicación.
Sumario:
- Nuevos plazos de prórroga obligatoria y tácita en los alquileres
- Protección para personas en situaciones de vulnerabilidad
- Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal
- Medidas económicas y fiscales sobre la vivienda y el alquiler
- Transparencia en el mercado del alquiler
- Nueva regulación para las viviendas turísticas
Dentro del paquete de medidas sobre la materia que el Real Decreto introduce, podemos destacar las siguientes:
NUEVOS PLAZOS DE PRÓRROGA OBLIGATORIA Y TÁCITA EN LOS ALQUILERES
En aras de dotar al arrendatario de una mayor seguridad jurídica y de mayor estabilidad en el arriendo, la nueva regulación introduce modificaciones en cuanto al plazo de duración de los contratos, ampliándose la prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, y a siete años si es persona jurídica.
También se amplía la prórroga tácita de uno a tres años, de manera que, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de dar por finalizado el arrendamiento, con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador. y con dos meses de antelación en el caso del inquilino -plazo de preaviso que también se amplía, antes treinta días-, el contrato se prorrogará tácitamente por tres años.
Conforme a la anterior regulación cabía la posibilidad de exceptuar la aplicación de la prórroga obligatoria si el arrendador, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, comunicaba al arrendatario su necesidad de la vivienda, con al menos dos meses de antelación, para destinarla a vivienda permanente para sí, o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Sin embargo, el Real Decreto-Ley incluye como condición para exceptuar la aplicación de la referida prórroga obligatoria que dicha necesidad se ponga de manifiesto de forma expresa en el contrato de arrendamiento.
Otras de las novedades que incluye la nueva regulación es que los contratos de arrendamiento que no estén inscritos en el Registro de la Propiedad vuelven a tener efectos frente a terceros; así, en el caso de que la vivienda arrendada se enajene, el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento.
PROTECCIÓN PARA PERSONAS EN SITUACIONES DE VULNERABILIDAD
Por otro lado, el Real Decreto-Ley incluye determinadas medidas a fin de dotar de una mayor protección a aquéllos que se encuentran en situaciones de especial vulnerabilidad.
Una de las novedades introducidas al respecto es el establecimiento de un “techo” a las subidas de las rentas. El incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Además, las garantías adicionales a entregar por el arrendatario en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, también se limitan, no pudiendo exceder de dos mensualidades de renta.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica.
Por otro lado, el Real Decreto-Ley mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad, además de que se implementa y agiliza el procedimiento.
MODIFICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
También se modifica la Ley de Propiedad Horizontal, estableciendo la necesidad de destinar el fondo de reserva de la comunidad de propietarios a sufragar obras de accesibilidad; se eleva la cuantía de dicho fondo, de manera que el mismo no podrá ser inferior al 10% de su último presupuesto ordinario, y se incluye la obligación de realizar obras y actuaciones de accesibilidad, con independencia de la cuantía de las mismas, si existe ayuda pública de al menos el 75% del coste.
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