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Por José Manuel Alcolea. Socio en DJV Abogados
SUMARIO:
1. Cómo regula el Real Decreto los precios en viviendas de alquiler
2. Régimen de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda
3. Características de los contratos de arrendamiento en zonas de mercado tenso
4. Qué normas se aplican a los contratos bajo el régimen de contención de rentas
EN BREVE: En los últimos años, España ha experimentado un notable crecimiento tanto en la oferta como en la demanda de viviendas en alquiler. Dejando atrás una arraigada tradición de propiedad en nuestro país, el aumento de la demanda en el alquiler ha propiciado, en paralelo, que los precios hayan crecido exponencialmente, sobre todo en zonas importantes como Madrid o Barcelona.
CÓMO REGULA EL REAL DECRETO LOS PRECIOS EN VIVIENDAS DE ALQUILER
El pasado 24 de mayo entró en vigor en Cataluña el Real Decreto Ley 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, que, en el marco de las particularidades del Código Civil Catalán, viene a regular los incrementos de precios del alquiler de viviendas en zonas de fuerte demanda acreditada.
Este Decreto Ley regula la contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:
1º. Que sea destinada a constituir la residencia permanente del arrendatario.
2º. Que se sitúe en un área declarada con mercado tenso de vivienda.
Estas áreas corresponden a los municipios o partes de municipios en los que se encuentra especialmente en riesgo el abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler a la población, en condiciones que lo hagan asequible. Pueden ser indicativas de la existencia de esta situación las circunstancias siguientes:
a) Que el precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña.
b) Que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal o familiar supere claramente el de la media del territorio de Cataluña.
c) Que un aumento eventual de la densidad demográfica en el municipio no se corresponda con el aumento necesario del parque de vivienda.
d) Que haya disponibles menos viviendas vacantes en relación con la media del territorio de Cataluña en situaciones de fuerte incremento de la demanda residencial.
e) Que el precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento claramente superior a la tasa interanual del índice de precios al consumo del área afectada.
En el caso concreto de Cataluña, la competencia para efectuar la declaración de área con mercado tenso de vivienda y su revisión corresponde al Ayuntamiento, mediante un acuerdo del Pleno municipal. En ella se indicará su duración, que no puede exceder de un plazo de cinco años desde la publicación de la declaración. Puede ser revisada, acortando la duración o dejándola sin efecto, si cambian las circunstancias durante su vigencia, y puede también ser prorrogada o reiterada si la situación lo justifica, por el mismo periodo máximo de tiempo.
La declaración puede determinar, de forma motivada, que el régimen de contención de rentas no sea de aplicación a las viviendas con una superficie de techo útil superior a los ciento cincuenta metros cuadrados.
3º. Que no se encuentre sujeto a un régimen de protección oficial.
RÉGIMEN DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
El régimen de contención de las rentas se instrumenta por medio de la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora, actualiza y publica el departamento competente en materia de vivienda. El índice suministra datos fiables para el conocimiento de las rentas de alquiler de viviendas análogas a la que tiene que ser arrendada, obtenidas a partir de la información que contiene el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas.
Asimismo, el índice informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie concretas y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderación de varias características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación, eficiencia energética, ascensor, mobiliario, anexos). En vista de la existencia de estos márgenes, las partes contratantes son las que establecen el precio que consideran de referencia dentro de los márgenes (o, excepcionalmente, desviándose de los mismos, si bien en este caso habrá que justificar debidamente los motivos) para fijar la renta del alquiler.
CARACTERÍSTICAS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN ZONAS DE MERCADO TENSO
Como regla general, en los contratos de arrendamiento de vivienda en áreas declaradas de mercado tenso, la renta pactada al inicio del contrato no puede superar en más de un 10% el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
En el contrato de arrendamiento se debe adjuntar el documento informando del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en €/m2, con sus márgenes inferior y superior. Los datos obtenidos deben referirse a la fecha de conclusión del contrato.
El contrato debe indicar el importe exacto que las partes contratantes consideran precio de referencia dentro de los márgenes expresados, vistas todas las circunstancias de la finca arrendada que deben ser ponderadas. Si concurren circunstancias excepcionales no tomadas en consideración en el índice de referencia que hacen que el precio de referencia para la vivienda arrendada deba superar el margen superior, hay que justificar debidamente en el contrato las razones de la desviación, sin que, en ningún caso, la desviación pueda superar el margen superior en más de un 5%.
Si las partes contratantes no indican en el contrato el importe exacto que consideran precio de referencia, se entiende que es la media de los valores inferior y superior.
Como excepciones a la regla general indicada se establecen las dos siguientes que, si la vivienda objeto del contrato se encontraba ya arrendada con anterioridad a la entrada en vigor del régimen de contención de rentas y el arrendador percibía una renta superior a la que resultaría de aplicar la regla general, en el contrato o contratos subsiguientes se permite pactar, como renta máxima, la percibida al final del contrato anterior. Es decir, se puede fijar como renta inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior. En este caso, es necesario acreditar la cuantía y la fecha de devengo de la última renta en el contrato precedente y hacer constar estos datos en el nuevo contrato.
A efectos de determinar la renta del contrato precedente, no se deben tomar en consideración eventuales aumentos de renta acordados el año previo a la extinción del contrato que no resulten de la aplicación de las reglas de actualización o elevación de la renta establecidas por la ley.
VIVIENDAS DE NUEVA EDIFICACIÓN O REHABILITADAS
En el caso de arrendamiento de viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación, durante los cinco años posteriores al certificado final de obra, la renta pactada al inicio del contrato puede superar hasta un 20% el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Se exceptúa el caso en el que se hayan obtenido subvenciones públicas para la realización de las obras, supuesto en el que la renta queda sujeta a la regla general.
QUÉ NORMAS SE APLICAN A LOS CONTRATOS BAJO EL RÉGIMEN DE CONTENCIÓN DE RENTAS
Como normas comunes aplicables a todos los contratos sujetos al régimen de contención de rentas, ya sea de aplicación la regla general o las excepciones a la misma, se establecen las siguientes:
1. Revisión de renta. La renta contractual solo puede ser revisada si así se ha pactado expresamente y, en este caso, se debe hacer con remisión a la variación anual del índice de garantía de competitividad a fecha de cada revisión.
2. Asunción por el arrendatario de gastos generales y servicios individuales. Las partes pueden pactar la asunción por parte del arrendatario de gastos generales y servicios individuales, de acuerdo con la ley. En este caso, se debe hacer constar de forma desglosada, en cada pago, la renta y los gastos asumidos por el arrendatario.
3. Elevación de renta por obras de mejora. La realización por el arrendador de obras de mejora después del plazo legal mínimo de duración del contrato, le permite repercutir al arrendatario el coste de la realización de tales obras de mejora, elevando la renta anual en los términos previstos por el artículo 19 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, incluso por encima del límite fijado por la regla general.
4. Reembolso de cantidades percibidas en exceso. El cobro por el arrendador de rentas que superen los límites establecidos por la regla general otorga derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso con devengo del interés legal. Las demandas que tengan por objeto la determinación de la renta y el reembolso de las rentas pagadas en exceso se decidirán en juicio verbal, con independencia de su cuantía.
5. Ofertas de arrendamiento de vivienda en áreas declaradas de mercado tenso. En todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en área declarada de mercado tenso, ya sean arrendamientos sujetos a la regla general o a sus excepciones, se debe informar de la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda.
CONCLUSIONES
En cuanto al Derecho Transitorio, se establece que los contratos de arrendamiento de vivienda, concluidos con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto ley, se siguen rigiendo por lo que establece la legislación anterior. En caso de novación del contrato que suponga una ampliación de la duración o una modificación de la renta, con posterioridad a la declaración del área en que se encuentre la vivienda como área con mercado tenso de vivienda, debe aplicarse lo establecido en este Decreto ley.
Por último, el régimen de contención de rentas se aplicará a las viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación una vez hayan transcurrido tres años desde la entrada en vigor del Decreto ley.
