Cuando vendemos sin saberlo

Asunción Santos. Abogada de Legálitas

 Los elementos esenciales que deben estar presentes siempre en los contratos para que sean válidos y eficaces son: el consentimiento, el objeto, la causa y, solo a veces, la forma.

Sumario:

• Elementos esenciales de los contratos.
• Principio de libertad de forma.
• Contratos consensuales.
• Oferta y aceptación.
• Distinción de otras figuras: precontrato y tratos preliminares.

Si falta alguno de los elementos esenciales, el contrato no existirá. Pero si concurren estos elementos esenciales los contratos despliegan toda su fuerza obligatoria entre las partes contratantes.

Los contratos válidos obligan a las partes y en general a sus herederos de modo que solo se les puede privar de eficacia mediante la resolución o la rescisión.

Salvo algunos casos concretos, en nuestro derecho rige el “principio de libertad de forma” de los contratos, de modo que no es necesaria formalidad alguna para que los contratos generen obligaciones para las partes. Es decir que ni siquiera suele ser imprescindible la forma escrita, aunque si es muy recomendable para poder probar no solo la existencia misma del contrato, sino los pactos a los que hayan llegado las partes, ya que en un contrato verbal resulta evidente la dificultad de la prueba.

El Código Civil en su art. 1280 señala que: “Deberán constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. Pero los contratos son plenamente válidos, aunque no estén documentados por escrito, es decir que la forma escrita no es un requisito esencial, si bien las partes podrán obligarse uno a otro a dar al contrato la forma establecida. Por ejemplo, un contrato de compraventa de un inmueble es válido, aunque no se haga ante Notario, si bien cualquiera de las partes puede obligar a la otra a formalizarlo en Escritura Pública.

En nuestro derecho, con carácter general, los contratos son consensuales, esto significa que se perfeccionan por el mero consentimiento, es decir que basta que coincidan de forma clara la oferta y la aceptación sobre la cosa y el precio, para que obliguen a las partes no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Para que el consentimiento perfeccione un contrato se requiere que concurran oferta y aceptación y que sea una oferta sobre un objeto concreto que sea aceptada en todos sus términos sin modificarla, de forma que no se requiera nuevo acuerdo.

Es importante que la aceptación se produzca a tiempo, es decir estando todavía vigente la oferta, ya que si la aceptación de produce una vez caducada la oferta el contrato no existirá.

En el caso que nos ocupa, si envías por escrito una oferta de venta de un inmueble, identificándolo y estableciendo un precio concreto y su forma de pago y el receptor de tu mensaje te da el ok, puedes quedar obligado a vender el inmueble a esa persona, aun no habiendo firmado un contrato formal.

No obstante, no hay que confundir el contrato como tal con otras figuras jurídicas como el precontrato.

Así, el Tribunal Supremo distingue entre el contrato de compraventa y el precontrato atendiendo al contenido de las obligaciones que generan uno y otro: si uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio la figura jurídica que surge es la de la compraventa (art. 1451 CC); mientras que si las partes, aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato, se obligan a la prestación de un futuro consentimiento encaminado a celebrar una compraventa posterior, estaríamos ante un contrato preparatorio o precontrato, cuyos efectos no son mismos que la perfección de la compraventa produce. Mediante el precontrato las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo y se comprometen a hacer efectiva su conclusión en un futuro. Fijan sus elementos, pero aplazan su perfección y adquieren la obligación de establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica obligacional nacida del precontrato, por lo que pueden reclamar su cumplimiento de la otra parte.

El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado y así, en el precontrato de compraventa es necesario que consten la cosa vendida y el precio, ya que, si estos no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional que permitirían a los interesados desistir de estos tratos, con la sola obligación en su caso de indemnizar a la otra parte de los daños y perjuicios ocasionados a tenor de lo establecido en el Artículo 1902 del Código Civil.

Los precontratos pueden ser bilaterales y unilaterales: el precontrato bilateral implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido (sería el caso del precontrato de compraventa) y el precontrato unilateral implica que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato y la otra tiene derecho a exigírselo, (es lo que ocurre en el contrato de opción de compra en la que una parte atribuye a otra el derecho a decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero si no se ejercita la opción en el plazo establecido, caducaría y no llegaría a existir la compraventa.

En definitiva, que debemos tener muy en cuenta que según lo establecido en el Artículo 1.262 del Código Civil “el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato”. Es decir, que si una parte propone a otra celebrar un contrato de contenido determinado y la otra parte manifiesta su plena conformidad con dicha oferta se produce la perfección del contrato y en consecuencia surgen las obligaciones derivadas del mismo. Por ejemplo, si una persona ofrece vender un inmueble concreto por un precio fijado y la otra se muestra conforme surgiría para el vendedor la obligación de entrega y para el comprador la obligación de pagar el precio pactado.

En cambio, si no hay plena conformidad con la oferta o se produce una contraoferta no estaríamos ante un contrato, sino ante unos meros tratos preliminares que no producen obligaciones. (Aunque si una de las partes de buena fe, confiando en la seriedad de los tratos, hubiera tenido gastos, podría exigir una indemnización a la parte que rompe los tratos por los perjuicios sufridos)

Tampoco podemos decir que estamos ante un contrato cuanto tanto la oferta como la aceptación se hacen de un modo impreciso o condicionado, sometiéndose a una serie de requisitos o cuando se produce una contraoferta. En estos casos podríamos estar ante unos tratos preliminares o negociaciones que se realizan con el fin de discutir y preparar un contrato pero que no se pueden confundir con la celebración efectiva del contrato.

Para que haya contrato generador de obligaciones la oferta ha de ser incondicional, clara y precisa y la aceptación pura.

Debemos tener muy en cuenta todo lo indicado para actuar de una manera u otra según queramos comprometernos o no.