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La reducción de la oferta que ya se ha producido, nos hacen prever una evolución positiva (entendida como el mantenimiento de un nivel de actividad con crecimientos moderados en el tiempo) que se verá marcada previsiblemente en los próximos 3,4 años.
Aunque cada vez con menos insistencia, todavía en los foros en que intervienen agentes y otros profesionales vinculados con el sector inmobiliario, se oye la pregunta “¿Hasta cuándo seguirá esta situación?, ¿cuándo se normalizará la comercialización de las viviendas, ya sea en venta o alquiler?” y lo cierto es que no existe una respuesta, al menos en los términos concretos que se pretende, aunque tal vez también puede ser porque esta pregunta carezca de respuesta por estar mal formulada o porque la respuesta que se podría obtener no estamos totalmente dispuestos a aceptarla.
Lo cierto es, que hablar de normalización del sector, no debe entenderse como un incremento de la actividad comercial, no puede ser asimilado a un aumento de viviendas, locales o aparcamientos vendidos o alquilados. La normalización de un mercado se produce a partir del momento en el que se genera un equilibrio entre la oferta de los productos que se comercializan y la demanda de estos mismos por parte de los potenciales adquirentes. Debe entenderse esta demanda como la transformación de la necesidad (que se mantiene latente y va intrínseca con la evolución demográfica, aunque en muchas ocasiones no se haya manifestado ni al propio individuo) en el deseo y la voluntad de adquirir el bien (ésto tan solo se produce en el momento en el que existe la posibilidad de realizar la compra, ya sea por cuestiones económicas, sociales o personales).
La percepción que “los tiempos pasados” no volverán, está siendo asumida por los diferentes colectivos afectados, no tan solo del sector de la construcción o inmobiliario. Otros mercados que también han ido reflejando la reducción de actividad, ven con preocupación, aunque también con una mal entendida resignación que, las perspectivas de recuperar niveles de actividad perdidos lo hace difícil. Por ello, cada vez más debemos mirar hacia el futuro, que es donde podemos encontrar respuesta a la pregunta del principio. Para ello, realizaremos un análisis de la situación y de la tendencia de los factores que influyen de forma significativa en la actividad inmobiliaria, como es: la demografía, la actividad financiera y la necesidad de nuevas viviendas.
El volumen de viviendas vendidas desde el año 2.007, momento en el que se superó la cifra de las 830.000 transacciones, refleja el punto en el que la capacidad del mercado de absorber parte del “stock” generado en los años previos, llegó a sus niveles máximos. Este volumen se vio reducido en un 44,5% en el año 2.009 (en tan solo 24 meses perdió casi la mitad de su capacidad) con unas ventas 463.719 viviendas. La tendencia descendente parece que se ha frenado e incluso puede haberse cambiado si analizamos la proyección que, hemos realizado para el final de este año a partir de los datos del 2º trimestre del anterior Ministerio de la Vivienda (M.V.), con una previsión estimada de ventas de viviendas que se situaría en torno a las 513.000 ventas, cifras similares al año 2.008 cuando se cerraron (siempre de acuerdo con la misma fuente) un total de 564.464 ventas y superior en un 10,67% (49.493 viviendas) a las cifras del año anterior
Todas las C.C.A.A salvo Murcia, Extremadura, Navarra y La Rioja tienen una previsión de crecimiento este año
No es suficiente el seguimiento de estos datos para poder resolver la pregunta, es preciso analizar mas datos y con mas profundidad. Vista la evolución por Comunidades Autónomas (C.C.A.A.), podemos observar que todas las C.C.A.A salvo Murcia, Extremadura, Navarra y La Rioja tienen una previsión de crecimiento este año, con cifras superiores al año 2.009, incluso se sitúan seis C.C.A.A. (Aragón, Cataluña, Galicia, Madrid, País Vasco y Ceuta-Melilla) con volumen superiores al año 2.008, lo cual refleja que la tendencia no parece ser fruto de un entorno geográfico concreto o un mercado definido. Esta previsión parece consolidar una cierta estabilidad en el mercado, aunque ello no se debe entender que, los incrementos de operaciones seguirán creciendo en este orden.
No pretendemos omitir una situación que actualmente se está viviendo en muchos lugares (que podría ser esgrimida como razón para justificar estos datos), como es la gran oferta de producto que existe en manos del sector financiero (bancos y cajas de ahorros) y que es gracias a la reducción de precios de venta (en algunos casos, incluso asumiendo pérdidas) y la facilidad crediticia (en casi todos ellos) han ayudado significativamente, aunque en ningún caso resta valor a las cifras y sobre todo al proceso de transmisión del bien.
El análisis de otros factores nos pueden aportar mas luz. Si nos adentramos mas en los datos que nos facilita el mercado buscando esa respuesta más concreta y en lo posible más próxima a la realidad (con el riesgo que comporta hablar de previsiones, sabiendo que el futuro todavía no se ha escrito) analizaremos los datos que nos facilita el Instituto Nacional de Estadística (I.N.E.), relativo al número e importe de las hipotecas formalizadas en el mismo periodo de tiempo. Observaremos que existe una discrepancia muy significativa cuando comparamos (atendiendo al mismo concepto) viviendas vendidas e hipotecas formalizadas para viviendas, según sea la transmisión (M.V.) o los préstamos (I.N.E.).
Se observa una evolución con tendencia plana tanto en el número de hipoteca formalizadas
Los datos de hipotecas formalizadas pierden vigencia atendiendo a los datos concretos, ya que se incluyen en esta estadística cualquier cambio de entidad hipotecante, modificación de las condiciones, ajustes de los importes o cualquier otra causa que comporte modificación documental en la misma, lo cual genera unos volúmenes que no se corresponden con la actividad inmobiliaria como se desprende de los datos siguientes.
A pesar de ello, estos datos nos aportan una lectura que nos puede ayudar. En primer lugar se observa una evolución con tendencia plana tanto en el número de hipoteca formalizadas, como en el volumen que corresponde al año 2.009 y la previsión que hemos efectuado en base a los datos de septiembre para final de este año (I.N.E.), lo que refleja que la actividad del sector financiero se ha visto reducido a unos niveles que están en torno al 48,05% el número de prestamos y el 59,01% en importes del año 2.007
Si atendemos al hecho que un volumen superior al 31,10% de estas hipotecas se correspondían con otras finalidades no vinculadas a la compra-venta, observaremos que la actividad hipotecaria se ha visto reducida de forma significativa en niveles superiores a los volúmenes de transacciones realizadas, con una previsión de hipotecas para la venta a finales de este año en torno al 87% de las transacciones. Este dato reafirma que la disponibilidad de hipotecas para el colectivo de compradores se mantiene en niveles de contención del crédito.
Existe además de lo ya expuesto un dato relevante. Hemos analizado la evolución del mercado y el volumen de transacciones realizadas en el último periodo, la tendencia del crédito que permite agilizar o incrementar las ventas, pero hay un factor que en ocasiones no se tiene en cuenta. Siempre se presentan datos de una parte del mercado, de la oferta. Esta es más fácil de valorar de analizar e incluso de situar, aunque al principio hemos expuesto que el mercado se estabilizará cuando la oferta y la demanda se equilibren. Ahora además de las dificultades ya conocidas de la oferta nos encontramos con una variación en la demanda.
Atendiendo al padrón Municipal del 2.010, observamos que el censo de habitantes se ha incrementado en los últimos tres años un 10,38% (1.750795), aunque esta variación que debería comportar en principio una mayor demanda de vivienda, no se ha producido ya que por el efecto múltiple de la inmigración que se ha generado en este periodo (regreso a los países de origen y nueva inmigración mas joven) además del incremento de la natalidad, ha comportado que la estructura de la pirámide de edad se vea claramente afectada.
Efectuada una segregación en dos grupos de edad, en función de la disponibilidad para acceder a una vivienda propia, los habitantes de hasta 29 años en el que incluyen todas las franjas de edad hasta este límite, representan un tercio de la población. Este colectivo se ha visto incrementado de forma significativa en más de 2 MM de habitantes en los últimos años, mientras que la franja que cubre el resto ha visto reducido el número en 410.00 habitantes.
Ahora, podemos atrevernos a dar una primera respuesta a la pregunta de cuando se estabilizará el mercado. Éste, ya comienza a estabilizarse. Aunque no parece que se vayan a producir grandes oscilaciones en los próximos años, existen 3.438.299 habitantes según el censo municipal que están en la franja de los 25 a los 29 años, lo cual nos indica que se podría producir un aumento de la actividad en la medida que este colectivo vaya independizándose y precisando una vivienda. La reducción de la oferta (que ya se ha producido, aunque de una forma brusca) y el incremento de la demanda en los próximos años, nos hacen prever una evolución positiva (entendida como el mantenimiento de un nivel de actividad con crecimientos moderados en el tiempo) que, se verá marcada previsiblemente en los próximos 3,4 años.
Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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