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Por Castor Villar González y Sergio Berenguer Pascual. Abogados de Díaz-Bastien & Truan Abogados
Recientemente se ha publicado una sentencia del Supremo donde se establecen los criterios que debe regular la adquisición de un inmueble por su posesión continuada en el tiempo. El Tribunal establece que prevalece el derecho de propiedad del poseedor continuado de un inmueble frente al adquirente del mismo cuando se demuestre que este conoció o pudo conocer que la finca estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitenteEl tercero que de buena fe adquiera algún derecho de una persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, mantendrá su derecho, una vez inscrito, aunque después se anule el del que se lo trasmitióEl hecho de que figure en el Registro un derecho real de disfrute sobre un inmueble no implica que otra persona distinta lo pueda adquirir por el ejercicio continuado del mismo
Para comprender el núcleo de la cuestión relativa a la prescripción adquisitiva contra tabulas suscitada en la mencionada sentencia es necesario presentar brevemente cuáles son los presupuestos de hecho de cada uno de estas disposiciones
Pues bien, el supuesto de hecho del art. 1949 CC se circunscribe a dar solución a hipotéticos casos de prescripción adquisitiva ordinaria en situaciones de: 1) dos inscripciones de títulos que causen una doble inmatriculación; 2) una inscripción registral de un título sin que concurran las exigencias del art. 34 LH, y por tanto quedarían excluidos los privilegios otorgados por el Derecho al tercero hipotecario.
En cambio, el supuesto regulado en el art. 36.1 LH ofrece una acción eficaz para el usucapiente, ya sea ordinario o extraordinario, que no ha inscrito aún su título (el que sea) en el registro al tiempo de la inscripción registral lograda por un tercero hipotecario, independientemente de que la usucapión esté consumada o esté en vías de consumarse.
En definitiva, el art. 36.1 LH no prevé la solución de un supuesto de doble inscripción sino que ofrece una vía para que el usucapiente (consumado o en vías de hacerlo) pueda accionar frente al tercero hipotecario y, por el mecanismo del art. 36.1 LH, remover de la inscripción registral al tercero hipotecario (art. 34 LH) y lograr que se inscriba el título del usucapiente siempre y cuando, evidentemente, se cumpla el marco normativo de la prescripción previsto en la legislación civil pura.
Sentado lo anterior es el momento para describir con mayor detalle el grueso de la cuestión.
• SUCINTO ANÁLISIS DE LA NORMATIVA EN APARENTE CONTROVERSIA
Según la Ley Hipotecaria se podrán inscribir en el Registro los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Y si bien, aunque todos estos títulos gozan de la posibilidad de ser inscritos, no todos disfrutan de la protección privilegiada prevista en el art. 34 LH, en cuyo tenor se dispone lo siguiente: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”; esto es, sensu contrario, los negocios a título lucrativo susceptibles de ser inscritos no estarían protegidos bajo el paraguas del art. 34 LH.
Aunque esta disposición es clara respecto al tercero hipotecario de buena fe, existen figuras previstas en el Código Civil–como la del usucapiente–que para la Ley Hipotecaria también merecen una protección específica con el objeto de que puedan tener acceso al Registro. Tal es el caso del art. 36.1 LH que ofrece un útil instrumento jurídico para dirimir cualquier conflicto que se pudiera dar entre un usucapiente y un tercero hipotecario (art. 34 LH). Así mismo, en aparente conflicto nos encontramos frente al art. 1949 CC, cuyo precepto prevé como regla general que contra un título inscrito en el Registro no cabe la usucapión ordinaria contra tabulas sino en virtud de otro título igualmente inscrito.
Tradicionalmente esta tensión se solucionaba doctrinalmente por un importante sector manteniendo que el art. 1949 CC debía entenderse derogado por el art. 36 LH en virtud del principio lex posterior derogat priori ya que establecía una regulación novedosa y distinta en comparación con la originaria del Código Civil. Sin embargo, nótese, el art. 36 LH no exige que exista un título inscrito a favor del usucapiente–como así lo exige el art. 1949 CC–para que pueda operar la usucapión en contra del titular registral, y por tanto consideramos que en realidad no existe ningún solapamiento normativo pleno entre ambos preceptos (debiendo reinterpretarse ambos de forma que sean compatibles y complementarios).
Sin embargo, a pesar del criterio mantenido en la reciente sentencia que declara totalmente derogado el art. 1949 CC, nos inclinamos doctrinalmente por preservar la vigencia del referido precepto ya que entendemos que podría dar solución a determinados supuestos de hecho concretos y distintos a los previstos en el art. 36 LH.
Así el art. 1949 CC, por un lado, se refiere a casos de prescripción adquisitiva ordinaria-nunca la extraordinaria-donde existen dos inscripciones: ya sea de forma consecutiva, ya sea en paralelo.
La primera se refiere a los supuestos de inscripciones registrales derivadas de adquisiciones a título gratuito, donde no hay un conflicto con el titular originario (el conflicto surgiría después tras la anulación del título). Este sería un supuesto residual a la vista de la regulación hipotecaria que entró en vigor a mitad del siglo pasado, debiéndose reinterpretar el art. 1949 CC para dar cobertura a los supuestos que quedaban fuera de la Ley Hipotecaria. De esta forma resulta imprescindible que el usucapiente no sea considerado tercero hipotecario en virtud del art. 34 LH puesto que, en tal caso, su adquisición–incluso a non domino–sería inatacable.
La segunda exigiría que hubiese dos inscripciones en paralelo (doble inmatriculación), contradictorias e incompatibles entre sí, y a la vez igualmente protegidas por el art. 34 LH, siendo éste el motivo por el cual no pueden operar los privilegios previstos en la legislación hipotecaria para ambos terceros adquirentes a título oneroso, debiendo entrar en juego las reglas y normas del Código Civil, esto es, el art. 1949 CC entre otros que sean aplicables.
El art. 36 LH, por otro lado, prevé una regla general y diversas excepciones. La regla general consiste en que la usucapión puede operar contra tabulas en perjuicio del titular registral, sin distinguir entre prescripción ordinaria y extraordinaria, respecto del dominio y de los derechos reales limitados de goce que estén debidamente inscritos a favor de un tercero. Dicho de otro modo, la circunstancia de figurar inscrito en el Registro el dominio y/o el derecho real de goce no impide que otras personas puedan adquirirlos por prescripción adquisitiva.
Sin embargo, si bien se permite la prescripción contra tabulas, en los casos de usucapión consumada o cuasi consumada este modo de adquirir la propiedad se encuentra ciertamente limitada a favor del tercero hipotecario y la protección que la Ley Hipotecaria a éste le brinda:
1) La usucapión consumada contra el titular originario no podrá oponerse frente al tercero hipotecario del art. 34 LH que adquiera un bien inmueble o derecho real siempre y cuando no se demuestre que este tercer adquirente previamente, al tiempo de perfeccionarse la adquisición, conocía o tuvo medios raciones y motivos suficientes para conocer que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
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