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Por Santiago Dupuy de Lome. Abogado de Sala&Serra
Todas las promotoras que vendan viviendas “sobre plano” deben concertar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso de que las viviendas no se construyan o entreguen en el plazo pactado
1. Una vía eficaz para recuperar las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda
Todas las promotoras que vendan viviendas “sobre plano” deben concertar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso de que las viviendas no se construyan o entreguen en el plazo pactado.
Sin embargo, no siempre lo hacen, lo cual resulta especialmente grave cuando la promotora deviene insolvente, en cuyo caso los compradores se quedan sin su vivienda, y sin nadie que pueda devolverles lo que pagaron por ella.
No obstante, ello no tiene por qué ser así, pues hay ocasiones en que el banco, a pesar de no haber expedido el aval, ni haberse comprometido a nada con el comprador, deberá devolverle las cantidades que éste entregó a cuenta de su vivienda.
A continuación detallamos este supuesto, también extensible a las cooperativas de viviendas.
2. Legislación que regula esta cuestión
La normativa que regula esta cuestión es, fundamentalmente, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante la “Ley 57/68”).
Esta ley, en lo que aquí interesa, establece que las promotoras de viviendas que reciban entregas a cuenta deberán:
- Contratar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación del dinero para el caso de que la construcción no se inicie o termine en el plazo pactado.
- Cobrar dichos anticipos a través de una cuenta bancaria “especial”, en la que sólo estén dichas cantidades, que únicamente podrán destinarse a la construcción de las viviendas
3. Problema que se ha planteado
El problema se presenta, como hemos adelantado, en los casos en los que la promotora carece de seguro o aval bancario, y deviene insolvente sin haber construido las viviendas por las que recibió de los compradores cantidades a cuenta.
En estos casos, el comprador se encuentra con que si bien podría iniciar acciones judiciales contra la promotora, éstas no darán ningún resultado práctico, dado que ésta carece de patrimonio con que responder.
Y por supuesto, tampoco puede el comprador ejecutar el seguro o el aval, por el simple hecho de que éstos no existen.
4. El deber de vigilancia del banco
Dicho lo anterior, resulta que la Ley 57/68 no sólo impone obligaciones a las promotoras, sino también a los bancos, a quienes les ordena vigilar que las promotoras cumplan con lo dispuesto en dicha ley.
Concretamente, el artículo 1.2 de la Ley 57/68 establece, en su párrafo 2º, que los bancos donde las promotoras aperturen la cuenta especial deberán, “bajo su responsabilidad”, exigir el mencionado seguro o aval.
Dicha frase significa, según nuestros tribunales, que el banco exclusivamente debe aperturar a la promotora la cuenta especial si ésta tiene el seguro o aval. De lo contrario, deberá responder de los perjuicios que la ausencia del seguro o aval cause a los compradores.
Es decir, según la jurisprudencia, si los compradores intentasen recuperar las cantidades que entregaron a cuenta de sus viviendas –por no haberse construido o entregado en plazo-, y no lo consiguiesen por falta del seguro o aval, el banco deberá pagarles lo que les correspondería cobrar si pudieran ejecutar el seguro o aval.
El fundamento legal de la responsabilidad del banco lo constituye el mencionado artículo 1.2 de las Ley 57/68.
La causa radica en el incumplimiento, por parte del banco, del deber de vigilancia que les impone la Ley 57/68: abrir a la promotora una cuenta especial sin haber verificado que contaba con el necesario seguro o aval.
Encontrándose la justificación de esta responsabilidad en los cuantiosos beneficios que obtiene el banco durante todo el proceso de la promoción: pues no sólo disfrutará del depósito de dichos anticipos, sino que además (al menos normalmente) cobrará comisiones a la promotora, se lucrará con la financiación de la promoción, y luego con los préstamos hipotecarios que más tarde concertará con los compradores, quienes se subrogarán en la posición de la promotora.
5. Requisitos para que surja la responsabilidad del banco
A pesar de lo anterior, debe apuntarse que las reclamaciones contra los bancos por el incumplimiento del deber de vigilancia que les impone la Ley 57/68 no están, ni mucho menos, exentas de dificultades, lo que requiere plantearlas con el debido cuidado y dedicación.
Su éxito exige, en primer lugar, que la demanda se dirija contra el banco responsable, esto es, el que recibió las entregas a cuenta, y que no siempre coincidirá con el banco financiador de la promoción.
Y es que, aunque pueda parecer innecesario tener que apuntar esta exigencia, nos hemos encontrado con alguna sentencia que ha desestimado la demanda del comprador por errar en el banco al que dirigir su reclamación.
De hecho, la reciente Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, de 16 de enero de 2015, Nº Rec. 2336/2013, ha tenido que pronunciarse al respecto, en el sentido que hemos explicado.
El segundo requisito, y el más complicado de demostrar, es que el banco sea conocedor de que la promotora tenía en su entidad una cuenta en la que recibía de los compradores cantidades a cuenta del precio de las viviendas.
Es importante señalar que, como ha apuntado alguna sentencia, los bancos no tienen la obligación de mantener un control sobre todas las cuentas que todas las promotoras tengan en su entidad, ni tampoco tienen el deber de revisar el origen de los fondos que se ingresan en las cuentas de sus clientes. Ni la Ley 57/68, ni ninguna otra ley obligan a los bancos a ello.
Las sentencias que han desestimado estas reclamaciones a los bancos, suelen hacerlo por no haberse probado dicho conocimiento, y no por una interpretación distinta de la ley.
Conocimiento éste que a veces podrá demostrarse con la documentación bancaria de la promoción, o la entregada por la promotora al banco para obtener la financiación (si es que tenemos acceso a ella), o si el banco sufragó a los compradores las entregas a cuenta, mediante los préstamos concedidos al efecto.
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