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No deja de sorprender en la lectura de los denominados contratos de arrendamiento de locales de los grandes centros comerciales el hecho de que, además de incluir cláusulas que escapan de la pura relación arrendaticia, muchas de las mismas son de carácter marcadamente abusivo para el arrendatario.
Debemos resaltar que el negocio jurídico que se configura entre el denominado arrendador y el denominado arrendatario de un local de un Centro Comercial es una relación jurídica entre comerciantes. Ellos son, por un lado, la empresa gestora del Centro Comercial, la que lo gestiona y explota, proponiendo y decidiendo los operadores económicos que podrán prestar sus servicios o vender en el Centro Comercial y, por otro, los operadores económicos, los que desean realizar su actividad comercial en un determinado Centro Comercial, para potenciar su actividad económica.
Ambos buscan el éxito económico de su inversión y ello debe comportar el éxito del centro comercial para que atraiga a los suficientes visitantes y posibles adquirentes de los productos o servicios que se ofrecen en los locales arrendados por los operadores económicos ubicados en los mismos.
el negocio jurídico que se configura entre el denominado arrendador y el denominado arrendatario de un local de un Centro Comercial es una relación jurídica entre comerciantes.
¿Y cuales son las claves para el éxito del Centro Comercial y su relevancia en el ámbito jurídico?
Nos informan los especialistas en marketing que, además de su ubicación y diseño, la buena y correcta selección de operadores económicos o comerciantes, previa a la inauguración del centro o posteriormente, a lo largo de su existencia, es esencial para el éxito del centro, así como el hecho de que los mismos mantengan en los locales del Centro Comercial una misma política comercial y un mismo horario de ventas. Ello hace que se introduzcan en los contratos de arrendamiento cláusulas que no son las típicas de la relación arrendaticia, si no más propias de otros negocios jurídicos.
También nos informan los especialistas en marketing que el acto de inauguración del centro, su lanzamiento al público, es determinante, para su éxito futuro.
Por ello, en el momento de la inauguración deben de confluir y tener a punto los respectivos locales todos los comerciantes que tengan un lugar de ventas en el centro comercial.
Para ello, ya durante la construcción del centro, o incluso antes, deben irse seleccionando los operadores económicos interesados en el centro y contratándolos para que desarrollen su actividad comercial en el centro. Con los seleccionados deberán firmarse documentos de reserva del derecho arrendaticio o compromisos de arriendo, a los efectos de ir aglutinando, con una cierta garantía, a dichos comerciantes, para su correcta distribución en los locales del Centro Comercial de forma que la misma sea atractiva para los visitantes del mismo.
las relaciones económicas en el Centro Comercial, podrían calificarse como contratos de naturaleza mixta en el que se unen elementos del contrato de arrendamiento con elementos de comisión y del de sociedad.
Una vez definidos los operadores económicos, deberán firmarse los denominados contratos de arrendamiento que, dadas las especiales características de las relaciones económicas en el Centro Comercial, podrían calificarse como contratos de naturaleza mixta en el que se unen elementos del contrato de arrendamiento con elementos de comisión y del de sociedad.
Las relaciones jurídicas entre los gestores del centro y los operadores económicos que desarrollan su actividad de venta de productos o servicios en dicho centro se caracterizan por las siguientes circunstancias:
▪ Son relaciones que se desarrollan en el ámbito privado.
▪ Son relaciones entre comerciantes.
▪ Se basan en el principio de libertad de pactos, principio inspirador de nuestro derecho por lo que se puede pactar lo que se quiera, libremente, pero siempre que los pactos no sean contrarios a la ley, a la moral y al orden público. Pero, sin perjuicio del principio de libertad de pactos nuestro derecho establece también que:
- la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al ámbito de una de las partes contratantes y
- los contratos, desde que se perfeccionan, no obligan sólo a lo expresamente pactado, sino a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
Por ello no todo lo que se pacta será siempre exigible ya que si lo pactado es contrario a la ley, a la moral o al orden público, si se deja el contrato al arbitrio de una de las partes, dicho pacto puede considerarse nulo.
Muchas veces encontramos en los denominados contratos de arrendamiento de locales de los centros comerciales cláusulas que son abusivas, que imponen sólo obligaciones a una de las partes, sin justificar la causa de dicho pacto, o bien dejan el contrato al arbitrio del arrendador. Si estas cláusulas no se causalizan para razonar y fundamentar su existencia, las mismas podrían ser impugnadas.
Partiendo de dichas premisas y considerando el centro comercial como un gran establecimiento, destinado a atraer a visitantes (posibles compradores), que aglutinan a múltiples comerciantes, es importante explicar en los denominados contratos de arrendamiento la necesidad de dichas cláusulas que ayudan al éxito del Centro Comercial, para justificar su existencia y ello aunque se reconozcan por los gestores del Centro unas obligaciones que pretenden negar, pero que en definitiva son la consecuencia que conforme a la buena fe, a los usos y a la ley les corresponden. De ésta forma se evitaría la posible nulidad de las mismas.
Los denominados contratos de arrendamiento de locales en los Centros Comerciales incorporan normalmente, además de las Cláusulas propias del arriendo, otras obligaciones que si bien no son las típicas de la relación arrendaticia, se pretende con ellas mantener uniforme la actividad del Centro Comercial. Dichas obligaciones suelen ser:
1.- Obligación de cumplimiento del Reglamento de Régimen Interior del Centro Comercial, que tiene por objeto regular la adecuada utilización del centro y organización de los servicios, dependencias, instalaciones y demás elementos del centro comercial, el establecimiento de las normas de uso de los diversos locales a los efectos del desarrollo armónico del centro comercial, lo que conlleva renuncias, limitaciones y cargos. Este reglamento es de carácter obligatorio para el arrendatario y por lo tanto forma parte integrante del contrato de arrendamiento. De esta forma se incluye la obligación de cumplir con los horarios y jornadas de apertura al público, la obligación de cambio de escaparates por temporada, o por festividad etc. Se pretende que en el Centro Comercial todos los establecimientos sigan idéntico horario de apertura y cierre para evitar dañar la imagen del mismo con locales cerrados.
2.- Obligación de cumplimiento del documento técnico, en el que se detallan las especificaciones de materiales y de construcción a que está sujeto el local, las obras que debe realizar el arrendador y las que debe realizar el arrendatario, con los criterios de diseño de fachada, criterios de señalización, criterios de interiores, de iluminación, climatización, ventilación especial, control de humos, fontanería, protección de incendios, electricidad, seguridad, alumbrado contra incendios, telecomunicaciones, procedimientos y calendarios para la terminación de planos y obras, etc., que obligan a las partes.
La renta variable suele consistir en una cantidad equivalente a un porcentaje de la cifra o volumen de ventas del arrendatario
3.- Obligaciones respecto a la inauguración y entrega del local. En el supuesto de que el contrato de arrendamiento se suscriba cuando el Centro Comercial esté en construcción suele pactarse lo siguiente:
a) Apertura del local: Si el contrato se formaliza cuando el centro está en construcción, deberá pactarse un plazo de antelación suficiente para que el arrendador notifique el arrendatario la fecha de inauguración y apertura al público, ya que deberá exigirse al arrendatario la obligación de abrir el local el mismo día en que se inaugure el Centro.
b) Plazo de entrega del local al arrendatario, Deberá pactarse un plazo de entrega de la posesión del local al arrendatario, con la antelación suficiente a la fecha de la inauguración, así como la obligación del arrendatario de aceptar el local, para que pueda realizar las obras de adaptación de su local.
Se puede pactar la posibilidad del arrendatario de resolver el contrato de arrendamiento, si se le entrega un local con superficie diferente a la pactada en el contrato, en un porcentaje determinado, con o sin derecho a indemnización y con derecho a obtener la devolución de las cantidades que hubieran sido abonadas por el arrendatario, con o sin intereses.
c) En el momento de la entrega, se formalizará un acta de entrega y recepción.
Si el arrendatario no comparece al acto de entrega, se puede pactar que el arrendador, podrá bien dar por resuelto el contrato, haciendo suyas las cantidades entregadas por el arrendatario, en concepto de daños y perjuicios y sin que dicha cantidad los limite o bien exigir el cumplimiento del contrato al arrendatario.
d) Respecto a las Obras de adaptación:
(i).- El acondicionamiento del local, corresponderá al arrendatario que lo deberá realizar siguiendo el documento técnico y bajo supervisión del arrendador o persona que éste designe.
(ii).- Deberá pactarse a quien corresponderá tramitar y abonar las autorizaciones y licencias que sean precisas para el desarrollo de la actividad en el local. Normalmente se pacta que correrán a cargo del arrendatario, quien deberá tramitarlas bajo su exclusiva responsabilidad.
4.- Obligaciones en relación con las condiciones para la explotación del negocio en el local arrendado:
Teniendo en cuenta la especial estrategia de puntos de venta que se establece en el Centro Comercial, deberá pactarse expresamente la actividad a desarrollar por el arrendatario de forma determinada, por ejemplo: Venta moda y complementos / infantil/ pre-mama / hombre/ mujer, fijando como condición esencial el derecho a desarrollar exclusivamente dicha actividad, con exclusión de otras.
También deberá preverse si el arrendatario tiene o no la exclusiva para desarrollar dicha actividad en el Centro Comercial y si tiene alguna limitación para desarrollarla en un radio distancia determinado del Centro Comercial ñobligación de no competencia-.
Se suele pactar también la obligación del arrendatario de mantener el local en perfectas condiciones ñpara evitar una imagen poco atractiva-, así como la obligación del arrendatario de abastecimiento de mercancía necesaria para realizar la actividad -pues no puede quedar el local desabastecido de productos-, incluso se puede incluir la obligación del arrendatario de cambio de productos para la nueva temporada ñpara mostrar una imagen dinámica y siempre al día de los establecimientos-. También debe pactarse la obligación de cumplir por el arrendatario un horario de apertura y cierre al público y periodos de vacaciones determinados, habida cuenta de que el éxito del centro comercial requiere que todos los locales estén abiertos al público en el mismo horario y periodo, evitando que comercios queden cerrados durante las horas de apertura al público del Centro.
5.- Obligaciones respecto a la renta. En los Centros Comerciales se suele pactar que la renta consista parte en una cantidad fija mínima garantizada y parte en renta variable.
No debe olvidarse una cláusula de estabilización anual de la renta fija ñya sea la típica para adaptarla a los índices de Precios al Consumo u otra-.
La renta variable suele consistir en una cantidad equivalente a un porcentaje de la cifra o volumen de ventas del arrendatario, definida ésta como el importe percibido por el arrendatario, excluyendo tasas, impuestos, en especial el IVA, por todos los productos, bienes, servicios, mercancías vendidas o realizadas en el local por el arrendatario o sus empleados. Se excluyen los descuentos, reducciones o abonos.
Para que el arrendador pueda controlar la parte de la renta variable, se suelen imponer al arrendatario obligaciones de información como las siguientes:
o Declaración certificada mensual de la cifra de ventas. (10 días siguientes a cada mes)
o Declaración certificada anual de la cifra de ventas (30 días después de finalizar cada año)
o Obligación de llevar libros y documentos que reflejen una imagen fiel de la cifra de ventas realizadas desde el local, y de mostrarlos al arrendador a su requerimiento. Obligación de conservar dichos libros y documentos durante tres años.
o Obligación de facilitar el informe de auditoria externa si el arrendatario estuviera obligado a llevarlo.
o Obligación de facilitar las declaraciones de IVA.
o Derecho del arrendador a verificar dentro de los 3 años siguientes las declaraciones, con una auditoria.
Consecuentemente con estos derechos del arrendador debería imponerse al mismo la obligación de confidencialidad. Podría incluso pactarse la obligación del arrendador de informar sobre el número de visitantes al Centro, para que el arrendatario pueda conocer la afluencia de visitantes y verificar si su cifra de ventas es adecuada a dicha afluencia de visitantes y sin que dicha obligación del arrendador de dar información al arrendatario deba confundirse con una hipotética obligación del arrendador de conseguir un número mínimo de visitantes anuales al Centro, obligación que puede excluirse expresamente.
Se puede pactar la posibilidad del arrendatario de resolver el contrato de arrendamiento, si se le entrega un local con superficie diferente a la pactada en el contrato
6.- Obligaciones respecto a la promoción del Centro Comercial. Debe incluirse un pacto para coordinar a todos los comerciantes del Centro para realizar actuaciones para promocionar el Centro Comercial, ya sea a través de una Asociación de Comerciantes que debe coordinar el gestor del Centro, ya sea individualmente, así como para satisfacer el coste de dicha promoción, además de abonar los respectivos gastos de Comunidad que se deriven del mantenimiento, conservación y decoración de las partes comunes del Centro Comercial.
Una buena gestión del Centro, con la colaboración de los comerciantes, obligados con el oportuno contrato, puede ayudar al éxito del Centro Comercial y, en definitiva, de los comerciantes que desarrollen en él sus actividades.
Cláusulas exclusivas de los contratos de arrendamiento en centros comerciales
Obligación de cumplimiento del Reglamento de Régimen Interior del Centro Comercial
Obligación de cumplimiento del documento técnico, en el que se detallan las especificaciones de materiales y de construcción a que está sujeto el local, las obras que debe realizar el arrendador y las que debe realizar el arrendatario, con los criterios de diseño de fachada,
Obligaciones respecto a la inauguración y entrega del local.
Obligaciones en relación con las condiciones para la explotación del negocio en el local arrendado:
Obligaciones respecto a la renta: se suele pactar que la renta consista parte en una cantidad fija mínima garantizada y parte en renta variable.
Obligaciones respecto a la promoción del Centro Comercial.
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