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Por Lourdes Tejedor Pérez, Socia-directora de Administraciones DTI
En los tiempos de crisis que vivimos, los administradores de fincas deben buscar fórmulas para rebajar las cuotas que mensualmente abonan los comuneros. Dentro de estas fórmulas está el copago, un modo de conseguir ingresos extras mediante la proposición del abono de ciertas cantidades por el uso de instalaciones y/o servicios comunes.
• Para establecer la obligatoriedad de pago en caso de uso de las instalaciones comunitarias es necesario que se incluya en los Estatutos, siendo por tanto necesaria la unanimidad para la adopción del acuerdo
• Para fijar el coste del servicio, lo mejor es presentar un estudio de los gastos producidos por la instalación en los doce meses anteriores (por luz, limpieza y mantenimiento) y prorratearlos entre las veces que ha sido utilizada la instalación
• Respecto a la forma de pago, lo más aconsejable es que los conserjes lleven el control de la reserva de las instalaciones y los pasen al Administrador mensualmente para que éste les facture lo que corresponda al mes siguiente con la cuota ordinaria
En los tiempos de crisis que vivimos, resulta necesario, y así nos lo exigen cada vez más, que los Administradores de Fincas busquemos fórmulas a los fines de conseguir rebajar las cuotas que mensualmente abonan los comuneros. Dentro de estas fórmulas se encuentra la revisión contratos de mantenimiento que debe de realizarse al vencimiento de estos, anualmente por lo menos. Pero también debemos de tener en cuenta que podemos conseguir ingresos extras mediante la proposición del abono de ciertas cantidades por el uso de instalaciones y/o servicios que, antes de la entrada en la crisis actual, nadie pensaba que se deberían de pagar fuera de la cuota mensual.
Es lo que se conoce como el copago en las Comunidades de Propietarios y consiste en “pagar lo que se usa”. Si bien el tema es interesante a efectos de conseguir estos ingresos extras, conviene tener en cuenta varios aspectos que no se nos deben escapar, sobre todo en orden a conseguir que esos pagos sean obligatorios y, por ende, puedan resultar exigibles a los usuarios de los servicios.
En primer lugar, cabe que analicemos si esta posibilidad es factible y de qué forma se pueden establecer estas fórmulas de pago.
La Ley de Propiedad Horizontal (Artículo 5) establece que los Estatutos podrán establecer disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus instalaciones y servicios, conservación y reparación. En cuanto a los elementos comunes es claro que los Estatutos deben establecer las normas de uso de los mismos por parte de todos los copropietarios, fijando los límites del uso de cada uno de ellos, para el respeto del derecho de uso de los demás y el buen funcionamiento y orden de la Comunidad de Propietarios, pues esos elementos comunes son los necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio.
El carácter imperativo de los Estatutos determina la obligación de todos los propietarios de respetar y atenerse a estas normas de utilización de los elementos comunes, así como la necesidad de unanimidad para su modificación. Por esta razón, bajo mi punto de vista, lo primero que tenemos que tener en cuenta es que, para poder establecer la obligatoriedad de pago en caso de uso de las instalaciones comunitarias es necesario que esta cuestión se incluya en los Estatutos, siendo por tanto necesaria la unanimidad para la adopción del acuerdo. Debe tenerse en cuenta que, si esto no viene establecido ab initio, desde la constitución de la Comunidad, estamos modificando el sistema de reparto de gastos, por ello entiendo necesaria la unanimidad para que la norma establecida resulte obligatoria.
Es importante también tener en cuenta que a la hora de analizar a qué servicios se va a aplicar la fórmula del copago debemos tener en cuenta si resulta posible el aprovechamiento del servicio por separado y de forma individual por cada cotitular.
La no contribución a los gastos generales afectantes a los servicios que no sean susceptibles de individualización se produce sobre la base de que el servicio haya sido efectivamente individualizado, esto es, a la hora de adoptar el acuerdo, debe de quedar muy claro a qué servicios se aplicará, no podemos establecer normas genéricas.
Bien, una vez aprobada la norma, la siguiente pregunta es si ésta se aplica por igual a propietarios e inquilinos, siendo la contestación, evidentemente, afirmativa pues como ya es sabido y, en este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo, durante la duración del arrendamiento, el arrendatario tiene, no solo el derecho de uso o disfrute del elemento privativo, sino de todos sus elementos accesorios y de tal uso queda privado el propietario quien entre sus obligaciones tiene la de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.
Por otro lado, debemos de establecer unas pautas para determinar de forma objetiva cuánto va a costarle el uso de la instalación al usuario del mismo pues, es claro, que de esta circunstancia depende que nuestra propuesta tenga éxito. Debe evitarse también que el coste del uso de la instalación sea excesivo puesto que esto pudiera derivar en que al final la instalación quede abandonada por un no uso y no es esto lo que pretendemos. Bajo mi punto de vista, la fórmula consiste en presentar un estudio de los gastos producidos por la instalación en los doce meses anteriores a la realización de la propuesta (luz, limpieza y mantenimiento), y estos gastos prorratearlos entre las veces que ha sido utilizada la instalación.
De esta forma nos aseguramos que el precio propuesto es el adecuado. Igualmente y, esto es obvio, en la contabilidad de la Comunidad crearemos una cuenta en la que se reflejarán los ingresos y gastos de la instalación que nos permitirá ir ajustando el precio por uso de la instalación. Igualmente, presentaremos un presupuesto de la instalación con una propuesta de cuotas anual y un presupuesto de gastos generales de la Comunidad del cual excluimos la instalación cuyos gastos se hayan individualizado.
De esta forma conseguimos el objetivo que perseguimos y es que esto repercuta en la cuota mensual ordinaria que, evidentemente bajará. Conseguimos que propietarios que en época de apogeo económico adquirieron viviendas con determinados servicios en urbanizaciones de nivel medio-alto sin pensar en que podían venir épocas de vacas flacas y que ahora tienen verdaderos problemas para pagar las cuotas de comunidad, rebajen sus gastos mensuales, por lo que bajará la morosidad que tanto daño nos hace en ciertas ocasiones.
Respecto a la forma de pago de los distintos servicios, esto queda a gusto de la Comunidad. En ocasiones los conserjes que llevan el control de la reserva de las instalaciones pasan al Administrador a final de cada mes dichos controles a los fines de que sea éste el que facture lo que corresponda al mes siguiente con la cuota ordinaria, en otras ocasiones se encarga el propio conserje de cobrar por el uso del servicio, etc. Particularmente soy más partidaria de la primera opción puesto que entiendo no recomendable que los conserjes asuman más facultades que las suyas estrictas. En estos casos, además, el conserje o Administrador se tendrían que encargar de realizar los ingresos de las cantidades recaudadas periódicamente en la cuenta de la Comunidad.
En cuanto a los inquilinos usuarios de las instalaciones, que no pagan, lógicamente las cuotas de Comunidad, entiendo que debiera facturarse las cantidades devengadas por su uso igual que se les factura por ejemplo el agua. Esta circunstancia no debiera causar problema alguno, teniendo en cuenta que en la actualidad hay entidades bancarias que no cobran ningún tipo de comisión por facturación de recibos. En caso de que esto cambiara, habría que estudiar la forma de que no se repercutan gastos a la Comunidad por estas facturaciones.
Otro problema con el que nos podemos encontrar es en qué basarnos para impedir a algún propietario o inquilino el uso de las instalaciones comunes, si no se quiere hacer cargo del pago de la correspondiente cuota o, incluso, si esa persona resulta ser morosa.
En este caso, resulta de aplicación lo dispuesto por la Dirección General de los Registros y del Notariado en el sentido que este tipo de instalaciones entran dentro de lo que podrían considerarse elementos comunes que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal.
La Ley de Propiedad Horizontal ya prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo.
Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad horizontal, tratándose de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes.
Para finalizar, en cuanto a las instalaciones a las que se puede aplicar el abono de un canon por uso de las mismas, es claro que, como ya se ha indicado anteriormente, podemos proponerlo siempre que se trate de servicios susceptibles de individualización, es decir podemos contar cuántas veces utiliza un propietario la piscina o el pádel pero no cuántas veces pasa por el rellano y enciende la luz.
Entiendo que en algunos casos será difícil que los propietarios entiendan el fin de lo que se persigue con este modelo, todo dependerá de cómo se venda. Está claro que lo que hay que hacer ver es que se puede rebajar la cuota de la Comunidad si, en la medida de lo posible, se paga lo que se utiliza.
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