Convertir locales comerciales en viviendas

Por Alfredo Nuero Sicilia. Arquitecto. Director Técnico de Zona ITE Arquitectos

La prolongada desocupación de muchos locales comerciales, debido a la crisis, hace que su conversión en vivienda ofrezca un panorama más alentador para sus propietarios, dadas las mayores oportunidades de venta y financiación que ofrece el mercado residencial frente al comercial. Dicha conversión está sometida a unas actuaciones legales y de viabilidad que deben conocerse para prevenir problemas futuros.

Es importante confirmar que no existe ningún obstáculo que impida la implantación del uso residencial, lo que se traduce, es decir, que se permita dicho uso en planta baja y que no sobrepasemos la limitación del número máximo de viviendas en el edificio.

Las normativas urbanísticas municipales pretenden evitar que de la transformación de un local se origine una vivienda con restricciones de habitabilidad. En Madrid por ejemplo, al menos una de sus piezas debe dar a la calle o a un patio interior de al menos 200 m2.

Cuando se trate de una vivienda nueva, deberemos cumplir los requisitos que fija el Código Técnico de Edificación, en concreto, los  documentos básicos de “Seguridad de Utilización y Accesibilidad” y “Seguridad en caso de Incendio”.

El cambio de los hábitos de consumo en la sociedad actual hace que muchos locales comerciales situados en barrios residenciales se vean sometidos a una prolongada desocupación, con el consiguiente perjuicio económico para sus propietarios.

Convertir esos locales comerciales en viviendas es una salida posible, ya que de este modo conseguiremos:

– Incorporar al local al mercado inmobiliario residencial, el cual mueve más volumen de demanda que el comercial, aumentando con ello las probabilidades de compra o alquiler.

– En caso de ventas, conseguiremos acceder a las condiciones de financiación que ofrecen los bancos para productos residenciales, mucho más ventajosas que las ofrecidas para locales. De este modo, conseguiremos tener un mayor público objetivo para nuestro inmueble.

Esta actuación requiere un profundo estudio previo, ya que, como veremos, estas nuevas viviendas deben cumplir una exhaustiva normativa urbanística a fin de dotarles de las condiciones de habitabilidad necesarias para que el cambio de uso sea autorizado.
Es necesario señalar que en muchas ocasiones, y amparados por la falta de control de la normativa urbanística y la dejadez de muchos ayuntamientos, se han acometido obras en locales comerciales de adaptación para uso vivienda sin ningún tipo de licencia, control ni de cumplimiento de la normativa urbanística. Obviamente, por más que parezcan viviendas, estos inmuebles siguen siendo locales comerciales a todos los efectos legales.

En este artículo vamos a dejar de lado este tipo de actuaciones realizadas al margen de la legalidad urbanística, para centrarnos en el proceso que permite transformar un local destinado a uso comercial en vivienda, con todas las autorizaciones legales necesarias para ello.

¿Qué vamos a necesitar?

En primer lugar, debemos saber que vamos a necesitar el acuerdo de la Comunidad de Propietarios del edificio donde se ubica el local, por lo que deberemos comenzar avisando al administrador de nuestras intenciones, para que compruebe que en los estatutos de la comunidad no haya ninguna limitación para el uso de estos locales que pudiera impedir asignarles el uso residencial.
El administrador deberá convocar una Junta de propietarios para informar a los vecinos de la modificación planteada, los cuales deberán dar su aprobación.
Por otro lado, de cara al ayuntamiento, debemos solicitar una licencia urbanística que nos autorice tanto el cambio de uso como las obras necesarias para acondicionar el local para sus nuevas funciones.
Para que nos sea otorgada la licencia, la actuación pretendida se deberá adaptar a la normativa vigente, tanto en los aspectos urbanísticos como en los técnicos. Como esta normativa es exhaustiva y compleja, es recomendable realizar un estudio previo de viabilidad del local en el que queremos actuar.

Requisitos para que la actuación sea viable

En primer lugar, deberemos revisar la ordenanza urbanística zonal que afecta a nuestro local, a fin de confirmar que no existe ningún impedimento urbanístico que impida la implantación del uso residencial en nuestro local concreto, lo que se traduce fundamentalmente en que:

o Se permite el uso residencial en planta baja.

o No sobrepasamos la limitación del nº máximo de viviendas en el edificio.

Una vez verificados estos puntos, deberemos analizar que la vivienda resultante de la transformación cumpla con los distintos requisitos de habitabilidad que la normativa urbanística de cada municipio fije para las viviendas.

Esta normativa es variable de unos municipios a otros. A modo de ejemplo, en el caso de Madrid capital, los principales requerimientos son los siguientes:

• La superficie útil del local debe ser como mínimo de 25 m2. Con esta superficie se podría realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina más el baño. Si se quisiera segregar el dormitorio, la superficie útil mínima debería ser de 38 m2.
• La altura libre debe ser al menos de 2,50 metros.
• El local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros.
• Todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven.
• La vivienda debe ser exterior, lo que quiere decir que al menos una de sus piezas debe dar a la calle o a un patio interior de al menos 200 m2.
• La cocina debe disponer de salida independiente de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación.
• La vivienda debe estar dotada de instalación fija de calefacción.
• Ningún punto del local debe quedar bajo la cota de la calle o de patios del edificio.

Con estas regulaciones, la normativa urbanística pretende evitar que de la transformación de un local comercial se origine una vivienda con restricciones de habitabilidad, ya sea por falta de superficie, luz o ventilación.

Además, al tratarse de una vivienda nueva, deberemos cumplir los requisitos que fija el CTE (Código Técnico de Edificación). En este caso, deberemos atender fundamentalmente a los documentos básicos de “Seguridad de Utilización y Accesibilidad” y “Seguridad en caso de Incendio”.

Por tanto, y en función de estos requisitos, nos encontraremos que hay locales en los que, por su propia configuración arquitectónica inicial, la actuación nos resultará inviable. Por eso comentábamos al comienzo del artículo la necesidad de realizar un análisis previo de las condiciones del local en el que pretendemos actuar.

Por último, muchos locales comerciales presentan techos altos que invitan a la ejecución de entreplantas que aumenten la superficie del local. Para que esta actuación pueda ser admitida, es necesario verificar que no sobrepasamos la máxima edificabilidad asignada al edificio.

La tramitación administrativa

El proceso a seguir para obtener la licencia para el cambio de uso arranca con la redacción de un Proyecto Técnico que justifique el cumplimiento de la normativa urbanística y técnica, describa las obras necesarias para acondicionar el local y las condiciones de habitabilidad de la vivienda resultante. Este Proyecto deberá ser visado por el Colegio de Arquitectos y presentado al Ayuntamiento, junto con la solicitud de licencia urbanística.
En este momento, deberemos liquidar al Ayuntamiento la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos.
El Ayuntamiento revisará el proyecto y, si se adecua a todos los requerimientos y la documentación está completa, nos otorgará la licencia urbanística, con la que podremos iniciar las obras. Si no, nos emitirá un requerimiento con la documentación adicional que debamos aportar o los aspectos del proyecto que debamos corregir.
De forma previa a que se nos entregue la licencia urbanística, deberemos liquidar el ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras), que suele ser el 4% del presupuesto de ejecución material indicado en el proyecto.
Durante la ejecución de las obras, puede que necesitamos liquidar tasas adicionales al ayuntamiento si necesitamos ocupar la vía pública con andamios o contenedores.
Una vez concluidas las obras, es necesario solicitar la Licencia de Primera Ocupación, mediante la cual el Ayuntamiento comprueba que las obras ejecutadas se corresponden con lo previsto en el Proyecto, o, si ha habido modificaciones en el transcurso de la obra, que éstas no alteren en lo sustancial las condiciones bajo las cuales se otorgó la licencia de obras.
Si todo está en orden, conseguiremos la Licencia de Primera Ocupación, previo pago de la tasa municipal correspondiente.
Con esta licencia en la mano podremos solicitar la modificación de los datos catastrales, escriturar el cambio de uso del local comercial a vivienda e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Con estos últimos trámites, habremos concluido el proceso de transformación, y nuestro local será ya plenamente una vivienda a todos los efectos legales.

Un ejemplo